Страны где земля не продается. Особенности покупки земли в России нерезидентом — как это провести правильно. «Затяжное» формирование рынка

Не так давно мы начали разговор о том, что далеко не все страны в восторге от обилия иностранных инвесторов на их рынках недвижимости. В частности, Великобритания считает проблему серьезной и даже вводит в будущем году новый налог, призванный отчасти ограничить таких покупателей. А вообще, страны, устанавливающие перед иностранцами те или иные «рогатки», весьма многочисленны.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

В этих ограничениях с помощью экспертов разбирался обозреватель « ». Как замечает Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент», различные фискальные или юридические ограничения для нерезидентов на покупку и эксплуатацию недвижимости в личных и реже в коммерческих целях - достаточно частое явление, так или иначе, такие нормы присутствуют в законодательстве большинства стран мира. Подобные требования, ограничивающие деятельность частных иностранных инвесторов, ориентированы в первую очередь на сдерживание спекулятивной активности и предотвращение перегрева цен на внутреннем рынке, а также на обеспечение государственной безопасности.

Швейцария: кантоны и квоты
Эта страна единодушно называется многими экспертами как одна из самых жестких в данном вопросе. Возможно, она даже «чемпион мира» по ограничению иностранцев. Местные власти считают, что Швейцария слишком привлекательна для зарубежных покупателей - настолько, что, если снять ограничения, цены взлетят до недоступного для собственного населения уровня.

Согласно правилам, в стране устанавливается количество объектов жилой недвижимости, которые могут быть проданы иностранцам. «Ежегодно таких разрешений выписывается примерно 1500, большинство из которых уходит на нуждающиеся в иностранных инвестициях районы - Ват, Валлиз, Тесси и Граубюнден, - говорит Полина Филатова, управляющий директор агентства недвижимости LondonfoRus . - Кроме этого, существуют ограничения по площади недвижимости: иностранец может купить только один объект площадью не более 200 кв. м. Купленное имущество нерезидент не имеет права продавать в течение пяти, а иногда и 10 лет».

Еще сложнее, продолжает Полина Филатова, приобрести земельный участок: они продаются только тем нерезидентам, которые прожили в Швейцарии пять и более лет и документально подтвердили необходимость в покупке именно этого участка земли.

В качестве светлых сторон можно упомянуть, что тех иностранцев, которые все-таки сумели получить разрешения, ждут приятные сюрпризы: например, в уже упоминавших кантонах Ват и Валлиз налог на наследство составляет 0%, и есть возможность получения ипотеки под 2,5% годовых и даже меньше. На еще один нюанс обращает внимание Евгений Спрингис, директор инвестиционного департамента компании Dom International Ltd (London) : если недвижимость уже принадлежит иностранцу и он хочет продать ее другому иностранцу, то она не входит в число квот.

Австрия: усложним сделку
Несколько иной путь избрали власти соседней со Швейцарией Австрии. «Здесь вместо прямых запретов используется усложнение сделки, заключающееся в необходимости получения разрешения у местных властей», - говорит Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock . «Прямых запретов нет, однако для приобретения недвижимости для постоянного проживания необходимо разрешение на проживание в выбранной местности и оплата подоходных налогов в Австрии, - подтвердили эксперты компании Knight Frank . - Имеют место и региональные особенности: так, в Тироле и Форальберге на физическое лицо не может быть приобретена недвижимость гражданами стран, не входящих в ЕС».

Мальта: не трожь дешевое!
В этой стране, говорит Станислав Зингель (Gordon Rock), власти защищают от иностранцев самый дешевый сегмент рынка, оставляя эти предложения только для местных жителей. На самой Мальте иностранцы не могут купить недвижимость дешевле 275 тыс. евро, а на острове Гозо - 220 тыс. евро.

Великобритания: планируются новые ограничения
О новом налоге для иностранных покупателей мы уже рассказывали (« »). Однако данной мерой дело не ограничивается - планируются и новые. «Предполагается запретить покупку новостроек гражданам стран, не входящим в ЕС, - рассказывает Юлия Кожевникова, эксперт интернет-центра зарубежной недвижимости Tranio.Ru . - Исключение будет сделано для инвестиций, которые расширяют жилой фонд - например, в новое строительство. Также планируется удвоить муниципальный налог для пустующих домов: сейчас муниципалитеты вправе увеличить налог на 50%, если дом пустует два года или более, а предполагается поднимать эту ставку на 100%».

Хорватия: запрещено, но…
По состоянию на сегодня в Хорватии запрещено приобретать недвижимость иностранцам не из стран ЕС. Однако, отмечает Станислав Зингель (Gordon Rock), в прошлом году власти официально объявили о намерении ликвидировать этот запрет или хотя бы смягчить его.

Китай: ограничим всех, и своих тоже
Перенесемся из Европы в другую часть света. Весьма жесткие запреты действуют в Китае. «Иностранцы в этой стране могут купить недвижимость для собственного проживания, только если работали или учились в стране как минимум год», - говорит Юлия Кожевникова (Tranio.Ru). Эксперт добавляет, что многочисленные ограничения действуют и для местных жителей - в частности, им нельзя иметь больше двух жилых объектов, а в Шанхае холостякам вовсе запрещено покупать дома и квартиры.

Возвращаясь к собственно иностранцам, приведем еще и наблюдение Станислава Зингеля: последовательно сокращается количество регионов страны, где разрешено приобретение недвижимости иностранцами. Сейчас это возможно лишь в немногочисленных курортных зонах.

Вьетнам: не отдадим земли ни пяди!
Соседний Вьетнам также строит «социализм новой формации». «Но если в Китае хотя бы частично сняли ограничение на владение землей, то, согласно действующим законам Вьетнама, земля может находиться только в коллективной собственности, - отмечает Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель портала Indriksons.ru . - Владеть ею в частном порядке на могут ни вьетнамцы, ни тем более иностранцы».

Таиланд: и на супругу будет нельзя
Власти этой страны разрешают иностранцам владеть только квартирами, да и то с оговорками: в каждом здании не менее 49% помещений должны принадлежать местным жителям. Что касается земли, то ее гражданам других стран приобретать запрещено. «Уже разработан законопроект, закрывающий последние лазейки для владения землей иностранцами, - говорит Станислав Зингель (Gordon Rock). - Речь идет о покупке земли на специально зарегистрированную совместно с тайским гражданином фирму или супругу/супруга из Таиланда. Примечательно, что для недопущения судебных разбирательств, чреватых штрафами в размере до $49 тыс. долларов или лишением свободы на срок до 20 лет, тайские власти готовы предоставить годичную отсрочку в течение которой иностранцы должны будут передать земельные участки легитимным компаниям».

Сингапур: один поселок
В этом городе-государстве единственное место, где иностранцы могут покупать недвижимость без специального разрешения - поселок Sentosa Cove , говорит Юлия Кожевникова (Tranio.Ru). От себя автор может добавить, что Сингапур вообще невелик: его площадь составляет 715 кв. км. Для сравнения: территория Москвы в старых границах - около 1000 кв. км, а после расширения летом позапрошлого года - 2,5 тыс. кв. км. Так что один поселок - это по тамошним меркам не так мало.

Европа: запреты не пройдут!
Снова вернемся в Европу - она все-таки поближе и представляет для россиян больший интерес. В целом ряде стран складывается похожая ситуация: законодательство в целом дружелюбно к иностранным покупателям, и этот шаг раздражает некоторых политиков. И политики эти периодически выдумывают различные законопроекты, призванные ограничить «понаехавших».

Так, в Финляндии недавно дама-депутат с труднопроизносимым именем Суна Кюмяляйнен разработала законопроект, запрещающий иностранцам из стран, не входящих в ЕС, приобретать недвижимость. Правда, как говорят знающие люди, «страны не ЕС» - это в данном случае деликатный эвфемизм, а по сути инициатива направлена против покупателей из России.

В Латвии похожий законопроект в прошлом году был даже принят Сеймом - но потом его отказался подписывать президент. Пикантность ситуации именно в этой стране состоит в том, что несколькими годами ранее Латвия приняла законы, привлекающие российских инвесторов - им, в частности, по упрощенной форме давали ВНЖ. Мера принесла бюджету страны не менее 800 млн евро (внушительная сумма для станы с населением всего 2 млн) и, по мнению многих экспертов, просто спасла местный рынок недвижимости от краха.

В Болгарии , говорит Станислав Зингель (Gordon Rock), коммунистическая партия разработала законопроект, ограничивающий продажу земли иностранцам. Предполагается, что землю смогут приобрести лишь те компании, которые были зарегистрированы в стране за три года до покупки недвижимости, причем их владельцы также должны прожить на территории страны три года. Помимо этого, фирмы должны будут предоставить документы, подтверждающие легальность происхождения средств, используемых для покупки земли.

Впрочем, шансов на превращение этих грозных законопроектов в законы немного. Скорее всего, цель их разработчиков - показать своему электорату, что о нем заботятся.

Турция: отказ от «взаимности»
Страна долгое время руководствовалась т.н. «принципом взаимности»: иностранцы имеют в Турции такие же права, как и граждане Турции в этих странах. Но в мае 2012 года, говорит Влада Ахметова, представитель компании Villa elit , от него отказались. Кроме того, был увеличен размер максимально разрешенного для покупки иностранцем земельного участка - с 30 до 60 га. «Как риелтор, работающий с иностранцами в Турции, я могу сказать, что в стране наблюдается устойчивая тенденция по упрощению процедуры покупки, - отмечает Влада Ахметова. - Каждые полгода принимаются новые положения по упрощению».

Резюме от портала
Стран много, все они разные - но все-таки некоторые общие итоги подвести можно. Прежде всего, очень многие государства жестко запрещают приобретение иностранцами земли, но вполне спокойно относятся к покупке квартир.

Второе - в некоторых случаях законы действительно имеют целью ограничить иностранцев. А в некоторых - это откровенные «фейки». Иногда дело ограничивается законопроектами, которые долго обсуждаются, не имея ни малейших шансов на принятие. В общем, власти данных стран, похоже, преследуют две противоречивые цели: привлечь денежки зарубежных инвесторов, но при этом показать собственному населению, что «скупить родину» они не позволят.

И третье. Практически везде существуют «обходные пути». Самое распространенное - организовать в стране фирму и приобрести недвижимость на нее. Есть и более экзотические варианты - скажем, зарегистрировать фиктивный брак. Обсуждать морально-этическую сторону мы не станем, напомним лишь, что на этом пути можно и заиграться. Реальная история: россиянин хотел купить квартиру в Таиланде и - чтобы преодолеть квоту - вступил в фиктивный брак (невеста, похоже, предлагалась агентством недвижимости в качестве бесплатного «бонуса»). Идиллия продлилась ровно неделю, а потом жена объявила, что подает на развод. Квартира по законам страны оставалась за ней, в суде у мужа не было никаких шансов.

Приобретение земли за границей – распространенный вид инвестиций; возможность построить дом в «идеальном» месте по индивидуальному проекту, начать свой бизнес «с нуля» в перспективном месте, обзавестись сельским хозяйством или возвести собственный отель – возможностей в этой сфере существует масса, равно как и деталей; попробуем в них разобраться.

ВМЕСТО ВСТУПЛЕНИЯ

Процесс приобретения земельных участков за границей связан с большим количеством тонкостей. С одной стороны, в каждой стране существуют свои правила и ограничения, с другой – есть масса общих деталей, которые должен знать каждый инвестор. Именно поэтому эта статья публикуется двух частях: сегодня мы рассмотрим особенности покупки земель в разных государствах Европы, а в пятницу 29 апреля продолжим рассказ о странах, дополнив его общими экспертными рекомендациями.

ГИД ПО СТРАНАМ

Финляндия

Поскольку у иностранных граждан в Финляндии равные права с резидентам как на приобретение недвижимости, так и на покупку земель под застройку, а сводная информация по каждому конкретному объекту легкодоступна, покупателям стоит обратить внимание лишь на возможные ограничения или требования со стороны муниципалитета. К ним могут относиться: требования соблюдения графика строительства на приобретаемом участке под дом для постоянного проживания, сроки окончания строительных работ, ввода объекта в эксплуатацию и т. д.

При покупке земли стоит учитывать ее категорию. Если речь идет о жилом объекте, на участке должно быть разрешено жилищное строительство. В любом случае, необходимо получить в муниципалитете формализованное разрешение, выданное на реализацию конкретного проекта.

Как правило участки, которые иностранцы покупают под строительство, имеют относительно небольшую площадь в 6-20 соток, расположены рядом с «цивилизацией» и имеют соответствующее инженерно-техническое обеспечение. Наши соотечественники предпочитают приобретать земли с собственной береговой линией у водоемов, а также участки под дома для постоянного проживания, расположенные в развивающихся городских и пригородных районах с богатой инфраструктурой – вблизи спа- и горнолыжных курортов, досугово-развлекательных центров, спортивных объектов и т.д. Основной особенностью таких территорий является больший в сравнении с дачным коэффициент эффективности застройки, количественный показатель площади разрешенной проекционной застройки (может быть и 40% от площади участка). Генеральный план может довольно жестко регламентировать этажность, архитектурную форму – и даже цвет будущего дома.

Что касается самого востребованного среди иностранцев сегмента рынка – прибрежных дачных участков, то здесь проекционная площадь разрешенного строительства, как правило, не превышает 200 кв. м для всех планируемых построек. Стоимость подключения электричества в среднем составляет около €6000, прочей инженерии – определяется локально.

Содержание собственного дачного земельного участка в Финляндии не требует больших затрат, если строительство на нем не производится – придется только уплатить налог в размере около €200. Приобретая такой объект, покупатель оплачивает лишь свою половину нотариального сбора – €60, единовременный налог на переход права собственности в размере 4% от сумы договора и регистрационную госпошлину €150. В некоторых случаях возможны также расходы, связанные с межеванием объекта.

Среди иностранных покупателей земельных участков в Финляндии долгие годы лидирующие позиции занимали россияне, заметно изменившие конъюнктуру рынка в этом сегменте, приобретавшие землю в юго-восточной части страны на берегах лесных озер в ценовом диапазоне от €25 000 до €60 000, особенно в радиусе часа езды от границы. Участки на Сайме изначально стоили на порядок дороже, а цены на некоторые из них достигают €250 000-€300 000. Это же относится и к берегам озера Пайанне. В южной части Финляндии, на берегу Финского залива, а также вблизи Столичного региона, россияне также довольно активно покупали землю. В центральной же части страны, на Западном побережье и в Лапландии сделки с частными покупателями были единичны, а вот крупные земельные участки под массовую, условно коммерческую, застройку вблизи курортов с участием российского капитала проходили на стабильно высоком количественном и качественном уровне.

Чехия

В Чехии покупка земли иностранцами не ограничена. Земельные участки, предназначенные под строительство, делятся на три категории – для строительства (семейных) домов-коттеджей, для строительства жилых многоквартирных домов и для строительства коммерческих объектов.

Все условия дальнейшей застройки на приобретаемом участке должны быть согласованы и разрешены местной мэрией на основании Земельного плана, который учитывает все особенности данной местности и осуществляемой на ее территории проектов. Перед подписанием договора о купле-продаже необходимо тщательно изучить Земельный план и другие строительные регулировки, актуальные для данной местности. Также нужно выяснить, имееются-ли какие-либо правовые ограничения участка – по отношению к другим собственникам, банкам, местным властям.

К наиболее интересным предложениям на земельном рынке Чешской республики относятся те участки, которые расположены в непосредственной близости к метрополиям, поскольку цена их ниже, чем стоимость участков в черте города, но в то же время их транспортная доступность практически не уступает городской.

Стандартные цены на покупку земли в черте Праги составляют CZK 5000-10 000 (€185-€370) за квадратный метр, за Прагой, «на границе с метрополией», CZK 1500-3000 (€55-€110). В настоящее время участки в городе практически не доступны к продаже и являются большой редкостью, приобрести их – большая удача.

Черногория

В Черногории продажа земельных участков иностранцам разрешена, но имеет ряд ограничений. И прежде всего это касается площади участка, приобретаемого физическим лицом, которая может составлять не более 5000 кв. м (по факту регистрируется 4999 кв. м). Но специалисты рынка отмечают, что понравившийся участок большей площади можно размежевать, оформив его разные части на разных членов семьи. Также, участки любой категории и любой площади в Черногории могут быть оформлены на юридическое лицо, в котором может быть задействован единственный директор-учредитель. Для этого иностранному учредителю необходимо взять на работу бухгалтера с зарплатой €100 в месяц для поддержания рабочего состояния компании.

При покупке необходимо отталкиваться от категорий земель, которых в стране насчитывается четыре: неурбанизированные земли, которые не занесены в Генеральный план развития местности, урбанизированные земли, на которых разрешено строительство объектов, урбанизированные земли без объекта, которые будут включены в Генеральный план развития местности в течение ближайших лет, а также земли, запрещенные для застройки и продажи. К последней категории относятся заповедники и национальные парки, приграничные зоны, земли стратегического значения, земля, на которой расположены памятники истории и культуры, а также столь популярная у инвесторов категория сельскохозяйственных земель.

Для строительства жилого объекта на территории урбанизированных земель иностранцам необходимо получить разрешение на строительство, и эксперты отмечают, что это достаточно трудоемкий процесс, который можно ускорить, имея на руках проектную документацию.

Цены на землю в Черногории колеблются от €40 до €1300 за квадратный метр урбанизированной земли под застройку жилых объектов, в зависимости от местоположения и характеристик.

Болгария

Сегодня Болгария демонстрирует хорошие показатели рынка недвижимости, который стремительно восстанавливается после кризиса, что же касается и земель на продажу, цены на которые стабильно растут. Так, в 2015 году наиболее значительный рост цен продемонстрировали сельскохозяйственные земли на юго-востоке страны: цены на них выросли на 25%. При этом, стоимость земли в Болгарии остается одной из самых низких в Европе.

Иностранные физические лица не имеют права приобретать участки земли, эта возможность открыта только для юрлиц. Регистрация компании в Болгарии занимает приблизительно 1 месяц и обойдется инвестору в сумму около €600, для поддержания деятельности необходимо взять на работу бухгалтера с ежемесячной зарплатой. Частным же покупателям придется довольствоваться покупкой уже готового объекта.

По типам участки земли в Болгарии разделяются на те, на которых строительство разрешено – они находятся в зоне так называемой «регуляции» – и те, что лежат вне плана застройки конкретно взятой местности. К ним относятся сельскохозяйственные земли, то есть это участки без «регуляции». Для застройки таких участков потребуется специальное разрешение муниципалитета – сложный, длительный процесс, который может затянуться на годы. К местной администрации нужно также обратиться при решении построить объект на земле в «регуляции», который впоследствии можно будет зарегистрировать на физическое лицо.

Греция

Согласно законодательству Греции, иностранцы имеют полное право приобретать участки земли в стране, оформляя их как на частное лицо, так и на компанию. Земля не продается в местах археологических раскопок, в лесных массивах, на береговой линии и на территории природных заповедниках. Безусловно, чем выгоднее расположен участок, тем выше цены на его покупку. Наиболее дорогими являются участки недалеко от моря, в непосредственной близости от крупных населенных пунктов.

В Греции существуют несколько запутанные строительные нормативы и понятия, которые могут быть с первого раза не очень понятны иностранным покупателем (поэтому при совершении сделки всегда стоит обращаться к надежному риэлтору). В основном это касается ограничений на застройку участка, которые выражаются набором определенных коэффициентов:

Коэффициент застройки означает, сколько квадратных метров можно построить на данном участке. Как правило, в зоне городской застройки этот коэффициент около или больше единицы, за чертой населенного пункта – меньше. Пример: на участке 200 м кв. м с коэффициентом 1,2 можно построить 240 кв. м жилой площади;
- Коэффициент покрытия определяет, какую часть участка можно отвести под застройку. Пример: участок 200 кв. м с коэффициентом 0,8 означает, что здание не может занимать более 160 кв. м участка;
- Коэффициент высоты ограничивает высотность здания, которое можно возвести на участке. Обычно низкие коэффициенты по высоте имеют районы, расположенные, к примеру, вблизи аэропорта.

Все три коэффициента должны быть согласованы между собой. Как пример можно рассмотреть данные участка, описанного выше. Так, имея возможность построить 240 кв. м и располагая ограничением в 160 кв. м на покрытие участка, можно возвести дом с двумя этажами по 120 кв. м – или нижний 160 кв. м и верхний 80 кв. м плюс веранда 80 кв. м, или три этажа по 80 кв. м, если к этому располагает коэффициент высотности. Если при строительстве не выбраны все разрешенные метры, и коэффициент высоты позволяет, то позже к зданию можно достроить еще один этаж.

Жилая площадь в Греции считается по внешним сторонам наружных стен. Подвал, балкон, лоджия не входят в жилой метраж. Этим часто пользуются греческие застройщики, чтобы «выкроить» дополнительные метры.

При выборе земли необходимо учитывать коэффициент застройки, который зависит от типа участка. В Греции все участки делятся на две категории:

а) Земельный участок, входящий в план населенного пункта: коэффициент застройки такого участка варьируется законодательно в зависимости от региона от 0,4 до 2,4, а иногда, в виде исключения, может быть и большим. Точный коэффициент нужно уточнять в земельном органе и для каждого конкретного участка.

б) Земельный участок, не входящий в план населенного пункта: строительство на таком участке возможно только в том случае, если его площадь равна 4000 кв. м и более. Исключением являются участки, примыкающие к дороге.

Для участка площадью до 4000 кв. м площадь застройки составляет 200 кв. м;
- Для участка площадью от 4000 до 8000 кв.м. площадь застройки составляет 200 кв. м. + оставшаяся квадратура умножается на коэффициент 0,02;
- Для участка площадью более 8000 кв. м площадь застройки составляет 280 кв. м + оставшаяся квадратура умножается на коэффициент 0,01. 
- Коэффициент застройки для коммерческой недвижимости (отель, виллы в аренду, офисы и т.д.) равен 0,2 для всего участка. На таких участках разрешено строительство не более двух этажей (также возможно строительство цокольного этажа и мансарды, высота которой не должна превышать 2 м). Для увеличения коэффициента застройки крупные участки чаще всего делят на несколько участков по 4000 кв. м каждый.

В качестве примера расчета бюджета на строительство дома на приобретенном в Греции участке эксперты предлагают рассмотреть проект на острове Тасос. Участок с большим коэффициентом застройки в черте населенного пункта обошелся покупателям в €125 000, а полное строительство дома с отделкой обойдется им в сумму €190 000-€200 000. Таким образом, полная сумма строительства дома площадью 200 кв. м на участке 11 соток в соснах в 150 метрах от моря, полностью спроектированного «под себя», составит около €330 000.

HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Анну Шалыгину (VK Real s.r.o.), Наталию Ковалеву (Real Estate Services), Максима Песочинского (Корпорация «Адвекс. Недвижимость») и Богдана Мичуновича (The Best Way).

Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях. Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь: t.me/ners_news .

Подписка на обновления

Землю - крестьянам или олигархам?. В этот раз мы разбираемся, как украинцы относятся к идее продажи земли, как государство планирует ею торговать, и как работает рынок земли в других странах

Что готовят

Президент Виктор Янукович поручил покончить со всеми законами о земле до июля. Проект Закона “О рынке земли” говорит, что всей землей (даже частной) будет управлять государственное учреждение. Оно сначала купит земли у пайщиков, а потом их продаст на аукционе. Но для нынешних арендаторов есть льготы. Они смогут купить надел без конкурса и по цене владельца. Выходит, крупные агрохолдинги станут владельцами самых лакомых кусков. Неликвид пойдет на аукционы. Этот проект запрещает скупать , но ничего не мешает зарубежной компании купить землю через украинского посредника.До 2012 года продавать землю селян нельзя по закону - мораторий. Нет кадастра и закона о рынке земли. Но селяне умудряются продавать землю и в нынешних условиях по “серым” схемам. Владелица участка в Киевской области Мария Петрух рассказывает, что соседи уже распродают паи. «Как оно будет – никто не знает. Смелые ждут, а те, кто боится – быстро ищут покупателя», - говорит Мария. В том, что земля подешевеет, ее соседи не сомневаются. Ведь после предложение будет преобладать над спросом. На рынке появятся 41,8 млн га сельхозземель (всего в Украине 60 млн га).

За и против

Противников торговли землей хватает. Они говорят, что всю землю или украинские олигархи. Сторонников рынка земли тоже достаточно. Они видят в торговле землей благо для бизнеса и госбюджета. На горячей теме спекулируют не только политики, но и... религиозные общины. Недавно нео-язычники выступили против торговли землей, которая, по их мнению, является живым существом и не может быть товаром. Язычники обещают перейти к “решительным действиям”, если вопрос о продаже земли зайдет дальше разговоров. Мнение же самих селян, которые работают на земле, разделилось. 52% владельцев паев против торговли. 41% готов продавать землю, но только гражданам Украины. Это данные Центра социальных экспертиз по заказу Всемирного банка. Опрос также показал, что больше половины селян сдают наделы в аренду. И две трети из них продолжат это делать после отмены моратория.

Европейский опыт

Во Франции работает система, похожая на заложенную в . Там госагентство Safer также имеет преимущественное право покупки земли. Если француз хочет продать землю, он должен сперва уведомить об этом Safer. Если агентство купит такой участок, то может его сдавать в аренду или законсервировать. Но в течение 5 лет агентство должно найти покупателя на этот участок. То есть во Франции никто не может продать землю напрямую - только через государство.Организации с похожими функциями есть во многих странах мира. В Германии такое учредление называется Bodenverwertungs- und -verwaltungs GmbH (BVVG), в Венгрии - Magyar Nemzeti Vagyonkezelő Zrt. В Европе в сотсав таких учреждений входят представители аграрных профсоюзов, фермеры и участники рынка земли. Это позволяет контролировать чиновников, считает юрист фирмы Legis Денис Лосев. В тех европейских странах, где земля - товар, большинстве стран Европы земля является товаром, хождение которого государство жестко контролирует. А вот в Африке, напротив, вся земля принадлежит государству.В Германии потенциальный покупатель должен обосновать цель покупки земли и представить свидетельство о профподготовке. Иностранцам могут отказать в разрешении под предлогом, что приобретение противоречит «мерам по совершенствованию аграрной структуры» или по другим мотивам.

Законы Франции направлены на сохранение целевого назначения аграрных земель. Там в сельской местности нельзя развивать поселения городского типа, а строить можно только хозяйственные сооружения. Французы продают землю иностранцам. Но в двух случаях требуется дополнительное разрешение: если цена сделки превышает €38 млн или если речь идет о покупке виноградников. Они признаны частью национального богатства.В Польше закон о продаже аграрных земель принят в 1998 году. Он позволил местным органам самоуправления проводить конкурсные торги. Польша ввела иностранцам на 12 лет со времени вступления в ЕС. Кстати, новые члены ЕС (Венгрия, Румыния, Болгария, Литва) также установили многолетний мораторий на продажу земли иностранцам после вступления в ЕС.

«Затяжное» формирование рынка

Мораторий планировалось вводить как ограничительную меру до разработки нормальной нормативно-правовой базы и создания полноценного рынка земли. Известно, что земля является основным национальным богатством страны и находится под особым контролем государства. Эффективность управления свободными землями гарантирует занятость населения, обеспечение необходимыми продуктами питания, увеличение экспортных операций и пополнение бюджета.

Основная цель руководства любой страны — гарантировать право собственности на земельный участок, не препятствовать развитию аграрного бизнеса, не продавать за бесценок земли принадлежащие государству. Несомненно, сельскохозяйственные предприятия заинтересованы в скупке земель. Однако вместе с тем, большинство фермеров и представителей агрохолдингов убеждены, что необходимо повышать эффективность их обработки, а не просто увеличивать земельный банк. Во главу угла ставится повышение урожайности за счет технологий, инноваций, применения современной сельхозтехники.

Украинские эксперты прогнозируют, что рыночный диапазон цен после снятия моратория составит $1,5 — $6,0 тыс. в зависимости от плодородия почвы, наличия капельного орошения, состава грунта. Ожидается, что цены в Украине будут на порядок ниже западноевропейских стран. Арендная плата по Украине до обесценивания гривны была на уровне $75-120, после обесценивания в 2015 г. упала до $32-50 за 1 гектар.

В министерских кабинетах горячо обсуждается четыре варианта вокруг снятия моратория: полная либерализация рынка земли, либерализация с количественными ограничениями, либерализация с ограничениями для иностранных инвесторов, пролонгация условия закрытого рынка. Рассмотрим, как эту проблему решали за рубежом.

Эстония

Государство не принимает прямого участия в регулировании цен, а с 2011 г. сняты любые ограничения по приобретению аграрных активов. Налог при продаже составляет 2%, а стоимость 1 га — $5,0 тыс. Несмотря на это, более 60% свободных площадей находится в аренде. Иностранные инвесторы пользуются одинаковыми правами с местными гражданами, но при условии использования земельного банка сугубо в сельскохозяйственных целях.

Болгария

В руках граждан сконцентрировано порядка 98% сельскохозяйственных земель, после успешно проведенной реформы в 1990-х гг. Изначально устанавливались 3-х годичные ограничения (мораторий), но они не получили поддержку среди болгар. На данный момент приобрести поля могут граждане Болгарии и ЕС, юридическое либо физическое лицо, пребывающее более 5 лет на территории страны, а также компании, с которыми государство заключило международные договора. Стоимость земли государство не регулирует, и нет ограничений по размерам площадей в одни руки, одному предприятию. Средняя стоимость 1 га — $4,6 тыс.

Польша

Правительство соседнего государства по аналогии с Болгарией и Эстонией не занимается прямой регулировкой и вмешательством в формирование рыночной стоимости земель. Исключением является количественное выражение площадей на одно физлицо — 500 га пахотных земель. Налог при продаже оплачивает покупатель в размере 2-5%, а вот плата за владение участком отсутствует. С 1 мая 2016 г. были окончательно разблокированы временные ограничения для граждан ЕС, что привело к увеличению стоимости до $10,3 тыс. за 1 га.

Румыния

Чтобы стать владельцем земельного участка, достаточно обладать профессиональной квалификацией, дипломом, опытом управления аграрным сектором, при этом допустимая площадь для физлица — 100 га. Около 94% земель находится в частной собственности, а удельный вес агропрома в ВВП страны превышает 5%. После вступления Румынии в Европейский союз в 2007 г. был введен мораторий на 7 лет, после чего земельный банк открылся для иностранцев. Государственное регулирование рыночных цен отсутствует, налог при продаже 3%, а постоянная плата за владение землей установлена на уровне — 2% от стоимости сделки. Гражданам ЕС разрешена покупка на условиях прямого целевого использования, а средняя цена — $6,1 тыс. за 1 га.

Хорватия

Руководство страны закрыло рынок для иностранцев, а во владении граждан находится 65% полей, из которых 1/3 вообще не обрабатываются. Стоимость земель на внутреннем рынке не регулируется, количественных ограничений по пахотным землям не существует. Установлена фиксированная ставка — 5% при продаже и владении землей, а стоимость 1 га составляет в среднем $7 тыс.

Сербия

Земельная реформа началась с реституции — возвращения 74% сельскохозяйственных земель в частные руки. Удельный вес АПК в общем ВВП Сербии составляет 10%, а уже на начало 2016 г. сконцентрировано 92% земель в частной собственности. Иностранцам запрещено покупать земли, а для своих граждан установлена планка при приобретении — минимум 50 соток. Средняя цена 1 га пахотных площадей — $13 тыс.

Австрия

Данная страна не относится к аграрным странам Евросоюза, но здесь более 50% земель сельскохозяйственного назначения находятся в частной собственности. Австрия — это федеративная страна, где в каждом регионе действуют свои законы. Так, в большинстве федеральных землях предусмотрен минимальный срок аренды — 3 года. На АПК приходится 1,4 % общего ВВП. Наследником земель может быть только один ребенок в семье. Налог (3,5 %) при продаже земли оплачивает покупатель. Стоимость 1 га впечатляет — $42 тыс.

Великобритания

Страна особо славится уровнем механизации сельского хозяйства и продуктивностью производства. Фермерство среди британцев не пользуется большим спросом, как вид бизнеса, но все же аграрный сектор — стабильная и надежная инвестиция по английским меркам. Срок аренды земли не регулируется, исключение Шотландия — 175 лет. Стать владельцем земли сможет любой житель Соединенного Королевства, ЕС, иностранный инвестор, но придется изрядно раскошелиться, уплатив $31,4 тыс. за 1 га.

Ирландия

Страна отличается самым либеральным рынком земель сельскохозяйственного назначения. Государство дотирует население, выдавая долгосрочные кредиты, что позволило сконцентрировать 90% земель в частных руках. Особенностью ирландского земельного рынка можно выделить существование краткосрочных, сезонных договоров аренды, не требующих регистрации. Какие либо ограничения на покупку земель отсутствуют, только от юрлиц-нерезидентов потребуется отдельное разрешение земельной комиссии. При продаже оплачивается пошлина государству 1-8% от стоимости земли $39,3 тыс. за 1 га.

Испания

До проведения эффективной земельной реформы в конце ХХ века, множество фермеров вынуждены были покинуть страну, что привело к резкому падению удельного веса АПК в ВВП Испании. На данный момент налог на передачу прав собственности составляет 6% от сделки. Мораторий на продажу пахотного угодья отсутствует, что привело к удорожанию земель до $16,1 тыс. за 1 га.

Германия

Эта страна — безоговорочный лидер по продаже сельскохозяйственных земель в Евросоюзе. Германия славится традиционно высоким уровнем автоматизации, механизации, внедрением экологических технологий в аграрном производстве. Средняя стоимость 1 га земли — $32,3 тыс., при этом большим спросом пользуются пахотные поля в Баварии, Нижней Саксонии, Саксонии-Ангальт, Тюрингии, Бранденбурге. Налог при продаже оплачивает покупатель, его размер не более 3,5 % от цены сделки. Земельные ограничения для своих и иностранных граждан полностью отсутствуют.

Голландия

Цена свободных сельскохозяйственных площадей буквально идет на вес золота и составляет $63,7 тыс. за 1 га. Почти 90% земель сконцентрировано в частных руках, при этом нет никаких ограничений, на право распоряжаться участками. Покупателем может выступить кто угодно, важно лишь оплатить 6% налога от стоимости сделки. Минимальный срок сдачи земли в аренду — 6 лет, для фермерских хозяйств — 12. При продаже участка на аукционе, арендатор имеет приоритетное право на покупку.

Швейцария

Одна из стран, где 100% земельной собственности находится в частных руках. Правительство Швейцарии не оказывает государственного регулирования в области ценообразования. Для покупки земель необходимо гражданство Европейского Союза или иметь разрешение на проживание. Максимальная площадь земли регулируется местными органами власти. Минимальный срок сдачи в аренду — 9 лет, а вот смена целевого назначения участка после продажи строго запрещена. Швейцария отдает приоритет семейным предприятиям, где собственник пая при продаже обязан получить нотариальное разрешение от всех родственников, имеющие право наследования. Средняя стоимость замели по кантонам (провинциям) составляет $70 тыс. за 1 га.

США, Канада, Бразилия

В Соединенных Штатах Америки, Канаде и Бразилии цены стартуют от $10 тыс. за 1 га. Основными покупателями земель сельскохозяйственного назначения в тех странах, где отсутствует прямой запрет на продажу, выступают административные органы, физические лица, предприятия, компании по управлению недвижимостью. Земли передаются на основании решений правительства и местных органов власти, аукционов и конкурсов, а также осуществляется переуступка права, аренда и обмен.

Земельный коллапс в Украине

Украинские аграрные предприятия доказали свою эффективность на международной арене, занимая топовые позиции в экспорте подсолнечного масла, зерновых, сои т.д. По мнению руководителя аналитического департамента консалтингового агентства «ААА» Марии Колесник, подавляющая часть агрохолдингов также заинтересована в прозрачном механизме долгосрочной аренды с гарантированной защитой интересов арендатора. Все они при сборе активов пользовались заимствованным капиталом: кредитами коммерческих банков либо облигациями.

Активы приобретались по цене от $300 до $1 тыс. за 1 га сельхозугодий. Речь идет о покупке корпоративных прав субъектов хозяйствования, располагающих правами аренды на землю. Фактически, уже один раз была осуществлена покупка паев, банку нет необходимости выделить средства повторно, ведь формализация права собственности на землю не увеличит прибыль. Предприятия получают стабильный доход и не все готовы на дополнительные издержки, связанные с повторной продажей земель.

К большому сожалению, вопрос продажи и формирования реальной стоимости земель сельскохозяйственного назначения в Украине весьма политизирован, на нем еще не одна партия сделает свой рейтинг. Государству необходимо не только заботиться о социальной составляющей экономики, но и уделить должное внимание развитию бизнеса, улучшить условия для его ведения. По мнению аналитиков, рационально будет разработать прозрачный механизм продажи/закладывания прав аренды на продолжительный срок.