Снять в небоскребе. Самый дорогой и высокий дом в нью-йорке. Структура комплекса Башня ОКО

Более 40% офисов в «Москва-Сити» сейчас пустует. Однако это позитивный сигнал для делового района – из-за снижения ставок сюда могут переехать многие компании, арендующие офисы в центре Москвы

Фото: ИТАР-ТАСС/ Сергей Фадеичев

Московский международный деловой центр (ММДЦ) «Москва-Сити» - одна из самых спорных современных строек столицы. В свое время мэр Москвы Сергей Собянин назвал проект серьезной градостроительной ошибкой. «Я считаю, что «Сити», построенный практически в самом центре Москвы, самым серьезным образом осложняет трафик и создает дополнительную нагрузку на центр, - говорил он в 2011 году. - Но что сделано, то сделано. Надо оперативно доводить эту стройку до конца».

Коротко о теме - видео-комментарии (04:57)
"РБК-Недвижимости" на РБК-ТВ

С другой стороны, по мнению депутата Госдумы РФ Владимира Ресина - одного из главных инициаторов проекта в 1990-е годы, - с точки зрения городского развития «Москва-Сити» стал первой удачной практикой редевелопмента в столице. «ММДЦ, появившийся на месте свалки, - это пример достаточно успешного освоения депрессивных территорий», - убежден депутат, который в 1990-2011 годах возглавлял Стройкомплекс Москвы.

«Проект в глобальном плане представляет собой комплексную реконструкцию . И для такого формата у него очень неплохие показатели», - считает директор департамента офисной недвижимости S.A. Ricci Александр Аверкин.

«Москва-Сити» стоит особняком в ряду деловых кластеров Москвы и представляет собой локальный субрынок с небольшой территорией. Однако он оказывает существенное влияние на сегмент коммерческой недвижимости столицы в целом - ввод объекта, крупная сделка по аренде или продаже помещений способны изменить конъюнктуру рынка.

Так, по данным консалтинговой компании S.A. Ricci, из построенных в прошлом году 52 современных бизнес-центров (всего 1,3 млн кв. м) около 13% - это доля «Москва-Сити», где в 1-м квартале 2014 года было завершено строительство башни «Евразия» (83 тыс. кв. м), а в 4-м квартале ввели в строй деловую часть многофункционального комплекса «ОКО» (87 тыс. кв. м). Совокупная площадь офисных площадей «Москва-Сити» достигла 863 тыс. кв. м.

Значительное влияние на рынок недвижимости в целом также оказала по покупке в конце 2014-го корпорацией «Транснефть» 80 тыс. кв. м в башне «Эволюция». Это значительно улучшило статистику поглощения офисных площадей.

По словам регионального директора по развитию бизнеса международной консалтинговой компании Colliers International Владимира Сергунина, «Москва-Сити» постепенно становится одним из доминирующих деловых кластеров столицы, а разговоры о сложной транспортной ситуации и нехватке инфраструктуры уходят в прошлое.

Впрочем, у «Москва-Сити» по мере реализации комплексных проектов редевелопмента промышленных территорий на офисном рынке Москвы будут появляться конкуренты. Уже сейчас в качестве таких примеров можно привести реконструированную территорию завода «Арма», где высококачественные офисы класса Б+ предлагаются в среднем по 23 тыс. руб. за 1 кв. м в год. По такой же цене сдаются аналогичные помещения в бизнес-комплексе «Новоспасский двор».

По словам управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, серьезным конкурентным преимуществом инвесторов, которые работают не в премиальных классах офисной недвижимости, является то, что они, в основном, строили свои объекты на рублевые кредиты или даже за счет собственных средств. И у них есть возможность вести очень гибкую арендную политику.

Мощные деловые кластеры в перспективе могут сформироваться на территориях многофункциональной застройки АМО ЗИЛ, где согласно планам девелопера ЗАО «ЛСР. Недвижимость-М» появится около 170 тыс. кв. м офисных помещений, а также «Серп и молот» - по данным Департамента градостроительной политики города Москвы, планируется, что площадь общественно-делового центра здесь составит более 200 тыс. кв. м.

Сколько стоит аренда в наиболее престижных деловых кластерах Москвы

Деловые кластеры	Класс А		Класс Б+		Класс Б-
		Ставка, $ за 1 кв. м в год	Уровень вакантных площадей, %	Ставка, $ за 1 кв. м в год	Уровень вакантных площадей, %	Ставка, $ за 1 кв. м в год
«Москва-Сити»
Центральный деловой район
Ленинградский
Ленинский
Западный
Юго-Западный
*предложение преимущественно в состоянии «под отделку» ** предложение преимущественно в состоянии «с отделкой» Источник: Colliers International

Офис в небоскребах Москвы сегодня можно арендовать за 27 тыс. руб. (Фото: Depositphotos/photopotam)

Перспективы «Москва-Сити»

Появление в «Москва-Сити» 170 тыс. кв. м новых офисных площадей привело к тому, что на конец января доля свободных офисов, по данным компании Blackwood, составляла 43%.

В 2015 году планируется завершить строительство еще трех крупных объектов:

• МФК «Эволюция» (ввод в эксплуатацию которого был перенесен с конца 2014 года);
• БЦ «IQ-квартал»;
• башня «Восток» (МФК «Федерация»).

В общей сложности это 275 тыс. кв. м офисных площадей - порядка 30% всего нового предложения офисов, ввод которых запланирован в столице на 2015 год.

По прогнозам, такой рост предложения не будет обеспечен достаточным спросом, что приведет к еще большему повышению уровня не востребованных арендаторами площадей в «Москва-Сити». Большинство аналитиков называют цифру 45-50%.

Увеличение предложения в «Москва-Сити» привело к падению арендных ставок в среднем на 29% за 12 месяцев - до $530 за 1 кв. м в год. Как говорят в S.A. Ricci, это самый высокий показатель среди деловых районов Москвы. «Если арендные ставки в «Москва-Сити» полтора года назад составляли от $700-900 за 1 кв. м в год, то сейчас они значительно снизились - по заполненным объектам на 15-20%, по незаполненным - до 35%», - отмечает директор департамента офисной недвижимости S.A. Ricci Александр Аверкин.

«По пустующим площадям цена аренды снижается практически еженедельно, - отмечает коммерческий директор компании «Р7 Групп» (управляющая компания БЦ «Северная башня») Антон Смирнов. - Если на середину января средняя ставка предложения в «Москва-Сити» составляла примерно 45 тыс. руб. за 1 кв. м в год, то сейчас это уже 27-30 тыс. руб., при желании можно найти и ниже».

По его словам, похожая ситуация наблюдается и по действующим арендным контрактам. Практически все арендаторы просят скидок, отсрочек платежей, фиксации курса валютных ставок. Владельцы небоскребов неохотно рассматривают такие просьбы, ссылаясь на условия договоров.

Ставки «Москва-Сити» манят арендаторов

Директор по развитию ОАО «СИТИ» (управляющая компания в «Москва-Сити») Татьяна Вольцингер утверждает, что средний уровень свободных площадей в высотном комплексе - условный критерий. «Это комплексный и многоэтапный проект, - уточняет она. - Тем временем показатель вакантных помещений в объектах, которые были построены до конца 2011 года, сейчас не превышает 10,6%. В БЦ «Башня на Набережной» заполнено 89% площадей, в БЦ «Северная башня» - 93%, БЦ «Город Столиц» - 91%, БЦ «Империя» - 87%».

«Москва-Сити» - это субрынок со своими сроками заполняемости объектов, которые составляют не менее трех лет», - напоминает Татьяна Вольцингер. Региональный директор по развитию бизнеса международной консалтинговой компании Colliers International Владимир Сергунин подтверждает, что девелоперский цикл у офисных небоскребов значительно более длительный, чем у небольших бизнес-центров, и составляет около четырех-пяти лет против двух-трех.

Между тем понижение арендных ставок может в ближайшей перспективе привести к росту популярности «Москва-Сити» среди арендаторов и переманить их из других офисных локаций столицы. «Сейчас ставки во многих проектах «Москва-Сити» сопоставимы с ценами в бизнес-центрах класса Б, Б+. При этом качество офисных помещений, инфраструктуры, управления, сервиса в «Москва-Сити» значительно выше. Я знаю, что сейчас очень многие компании имеют явные намерения перебраться в ММДЦ. Таким образом, в скором времени мы можем услышать о новых крупных сделках», - рассказал Владимир Сергунин. Озвучивать конкретные названия потенциальных арендаторов он не стал, но сказал, что в основном это строительные компании и представители IT-бизнеса.

«К 2018 году, когда будут достроены все проекты, у «Москва-Сити» есть все шансы стать полноценной альтернативой всему центральному деловому району и составить ему серьезную конкуренцию, - подтверждает руководитель отдела исследований рынка офисной недвижимости CBRE Клавдия Чистова. - Причем у «Москва-Сити» будет очевидное преимущество - большой выбор качественных офисных площадей и более низкие арендные ставки, которые если и станут расти по мере стабилизации экономических условий, то меньшими темпами, чем в центре. Нетрудно предположить, что многие компании начнут рассматривать варианты перебазирования своего офиса в «Москва-Сити». Особенно, на наш взгляд, это может заинтересовать арендаторов в прайм-зоне от Кремля до Белорусского вокзала. Одними из первых, кто может посмотреть на такую альтернативу, - консалтинговые и финансовые структуры».

Впрочем, с перспективой масштабного переезда в «Москва-Сити» арендаторов из других районов согласны не все участники рынка. «По нашим наблюдениям, арендаторы, которые снимают офисы в других районах, пока чаще все же предпочитают договариваться со своими арендодателями о дисконтах, о пересмотре условий на более выгодные, чем переезжать в друге офисы, - рассказывает старший директор, заместитель руководителя офисной группы Cushman & Wakefield Ксения Ревенко. - Далеко не все готовы нести затраты на переезд и на ремонт вновь арендованных помещений, которые, как правило, предлагаются в недавно построенных офисных зданиях. К тому же многие арендаторы обременены действием долгосрочных договоров».

Константин Ковалев предупреждает, что отдельные девелоперы в «Москва-Сити» ограничены в своих возможностях по предоставлению дисконта арендаторам. «Все зависит от того, в какой валюте владельцы бизнес-центров в «Москва-Сити» брали кредит в банке, - объясняет глава консалтинговой компании. - Если в иностранной, то, по нашим подсчетам, понижение арендной ставки более чем на 20% (с учетом уже произошедшего падения) не позволит им обслуживать кредит. И тогда объект придется отдавать банку». Поэтому объекты, которые строились за валютные кредиты, ближе всего к зоне риска.

По словам директора департамента коммерческой недвижимости Capital Group Марии Сергиенко, в такой ситуации владельцы объектов готовы идти на различные уступки арендаторам: фиксировать курс на срок более одного года, увеличивая ежегодную индексацию до уровня официальной инфляции, самостоятельно выполнять отделочные работы, стоимость которых будет учтена в расчете арендной ставки. «В отдельных случаях девелоперы соглашаются на частичную компенсацию стоимости отделочных работ», - признается она. Финальные условия договоренностей с арендаторами - это предмет конкретных договоренностей.

Хостелы и коворкинги вместо офисов Низкие ставки на аренду площадей в «Москва-Сити» привели к появлению в небоскребах необычных форматов коммерческой недвижимости. Так, в 2014 году на 43-м этаже башни «Империя» открылся хостел под названием High Level (фото 1). На сайте мини-гостиницы утверждается, что это первый в мире хостел, расположенный в небоскребе. В High Level есть шестиместные (от 1,1 тыс. руб.), четырехместные (от 1,3 тыс. руб.) и двухместные (от 2,8 тыс. руб.) номера. В эту цену включен завтрак, чай и кофе, свободное пользование библиотекой, а также доступ в интернет. Персонал хостела владеет английским, немецким, французским, норвежским, испанским и китайским языками, а также ивритом. Фрилансеры и стартаперы могут арендовать рабочее место в , которые открыты в высотках «Федерация-Восток» (24-й этаж), «Москва» (19-й этаж) и «Империя» (39-й этаж). Незакрепленное рабочее место со стандартными опциями в коворкинге SM Moscow-City (фото 2), к примеру, стоит от 1 тыс. руб. в день или 18,9 тыс. руб. в месяц. В небоскребе можно арендовать и мини-офис (23 кв. м) до пяти рабочих мест за 150 тыс. руб. в месяц.

Реализованные и строящиеся объекты ММДЦ «Москва-Сити»

Объект	Девелопер/инвестор	Сроки ввода, год	Площадь, тыс. кв. м					Этажи и высота, м
			Общая	Офисы	Ретейл	Гостиницы	Апартаменты или жилые помещения
МФК «Меркурий-Сити»	LLC Liedel Investments Limited
МФК «Федерация»	«АЕОН-Девелопмент»							Башня «Запад» - 63 (242,4), Башня «Восток» - 95 (373,7)
Деловой комплекс «Империя»
БЦ «Башня на Набережной»	«Энка Иншаат ве Санайи А. Ш.»							Башня «С» − 61, Башня «В» − 27, Башня «А» − 17
БЦ «Башня 2000»	«Стройгазконсалтинг»
Деловой центр «Евразия»	«МосСитиГрупп»
МФК «ОКО»							120,3 (жилые)
МФК «Evolution Tower»	«Снегири»
БЦ «Город Столиц»
БЦ «Северная башня»	«Северная башня»
МФК на уч. № 15	ООО «ГрандТитул»
МФК на уч. № 4
МФК «IQ - квартал»	«Галс-Девелопмент»							Башня 1 - 33, Башня 2 - 42, Башня 3 - 21
Гостиница «Novotel Москва Сити»	ЗАО «Согласие», ГК «Ташир»					360 номеров
МФК на уч. № 20
ТРЦ «АФИМОЛЛ Сити»				3,9 - выставочные площади
МФК на уч. № 17-18	«Ренейссанс Девелопмент»

Владимир Миронов

На мировом рынке недвижимости есть очень интересная категория –апартаменты в небоскребах; современные и элегантные, они устремляются ввысь, предлагая своим владельцам несравненные виды, высокий уровень обслуживания и удобство жизни по стандартам XXI века; чем же, помимо видов, отличаются квартиры в небоскребах от других типов жилья, как их правильно выбирать – и где искать; обо всех тонкостях – в нашей «шпаргалке» для покупателей.

Основные особенности

Очевидно, что строительство небоскреба - весьма дорогостояще и требует огромных трудозатрат. Так почему же застройщик решает возвести не комплекс вилл или эксклюзивный малоэтажный жилой проект - но впечатляющую высотку? Ответ весьма прост: как правило, небоскребы появляются там, где отсутствуют большие площади свободных земли под застройку - и где эта земля стоит довольно дорого. Строительство высотки решает эту проблему - а количество этажей способствует окупаемости проекта. Именно поэтому, как правило, цены на квартиры в небоскребах выше «обычной» недвижимости.

Безусловным плюсом, престижностью и романтичностью приобретения апартаментов в небоскребах являются потрясающие виды, открывающиеся из окон. Огни больших городов, горы, тихие заливы или морская гладь, закаты, рассветы - за них покупатели, ценящие эти неповторимые «бонусы», готовы платить дополнительные средства.

Застройщики некоторых современных проектов создают их таким образом, чтобы из всех квартир открывались прекрасные виды «на все четыре стороны». Это избавляет покупателя от проблемы выбора - и дает практически всем жителям равные права на шикарную панораму из окон.

Почему небоскреб?

Небоскребы - это современное перспективное жилье, приносящее стабильный доход от аренды. А в некоторых странах - и вовсе единственный вид недвижимости на продажу (к примеру, в ОАЭ).

Управлением современных небоскребов почти всегда занимается профессиональная управляющая компания или мировая отельная сеть с именем. То есть преимущественно небоскребы - это апарт-отели с развитой инфраструктурой и повышенной комфортностью проживания. Здесь обязательно есть швейцар, консьерж, прачечная, услуги по доставке еды, подземный паркинг на несколько этажей и множество других сервисов. От «стандартных» типов жилья небоскребы также отличают последние достижения в технологиях строительства, качество материалов, дизайн, отделка, инфраструктура, соответствие экологическим стандартам. Здесь используются солнечные батареи, установлена общая система кондиционирования с очисткой воздуха и т.д.

Жилье в небоскребах хорошо сдается в аренду. Расположенные в престижных районах крупных городов и курортов, они интересны для бизнесменов и отдыхающих, а управляющая компания может гарантировать стабильный доход.

Небоскребы мира

Небоскребы возводятся во многих странах мира - и «классическими» направлениями считаются Объединенные Арабские Эмираты, Китай, Малайзия, США, Япония, Великобритания. Сегодня к ним присоединяются Турция, Испания и Кипр. Эксперты отмечают, что в государствах, рынок небоскребов в которых только развивается, наблюдается достаточно стабильный рост цен на этот вид недвижимости. Там, где преобладают низкоэтажные объекты, застройщики стараются построить небоскреб, предлагающий покупателям элитное современное жилье - с более высоким уровнем комфорта, но и по более высоким ценам. При принятии решения о покупке апартаментов в высотке специалисты рекомендуют четко определить цели инвестиции.

Если это Европа - то в некоторых странах однозначно более востребованы будут исторические объекты. А высотки подойдут бизнесменам, инвесторам - и тем, кто жить не может без комфорта XXI века и захватывающих дух видов. Так, в Париже есть район Дефанс, застроенный исключительно высотными объектами. Но при сравнении доходности объектов от аренды, исторические объекты в центре Парижа дают большую прибыль - и зачастую являются более ликвидными. А вот в Лондоне можно рассматривать и небоскребы, и исторические объекты. И доходность их, и ликвидность будут приблизительно на одном высоком уровне.

А если взгляд инвестора направлен в сторону ОАЭ, то выбора у него практически не остается, ведь рынок здесь представлен преимущественно высотными объектами. Безусловно, на нем есть и виллы и малоэтажные здания, но предложение по высоткам намного более обширно.

В крупных городах США небоскреб - это самый привычный и ликвидный вид недвижимости, поэтому как для собственного использования, так и сдачи в аренду имеет смысл покупка квартиры в высотке.

Иностранные покупатели все больше обращают внимание на новостройки столицы, курортов и развивающихся регионов Таиланда. За сумму, которая будет на порядок ниже европейских цен, можно купить квартиру с отделкой с панорамным видом на бирюзовое море или сверкающий шпилями буддистских храмов город.

Цели покупки

То, в какой стране приобретать апартаменты в небоскребах, зависит напрямую от целей покупателя. Так, эксперты отмечают, что в Нью-Йорке - это стабильная инвестиция, которая при сдаче в аренду вряд ли принесет больше 3% годовых, но которая всегда востребована, престижна и имеет «быструю» ликвидность.

Рынок недвижимости ОАЭ сегодня восстанавливается после кризиса, и специалисты отмечают дефицит предложения в самых востребованных сегментах престижного жилья, которое можно сдавать в аренду, получая доходность «выше средней».

В Таиланде новые высотные кондоминиумы считаются инвестиционными - в них предпочитают арендовать и покупать жилье иностранцы. Акцент стоит делать на ключевые районы центрального Бангкока - или ведущие проекты курортной Паттайи.

Так, согласно прогнозам ведущих экспертов, цены на апартаменты в престижных кондоминиумах-небоскребах в течение 2016 года вырастут на 10-15%. Отсюда всего за пару часов можно добраться на автомобиле как до морского побережья с нетронутой природой, так и до других крупных городов с невероятной историей и великолепной атмосферой.

Особенность ценообразования

Стоимость жилья в небоскребах в среднем находится на уровне 15-30% выше среднерыночной. Цена формируется из ряда факторов: страна, местоположение объекта, уровень застройщика, управляющая компания, возраст строения, наличие инфраструктуры, близость к паркам, транспортным развязкам и т. д. Различаться будет стоимость апартаментов на низких и высоких этажах здания, с панорамным видом или без него.

На цены влияет и общая ситуация в этом сегменте рынка в городе или стране. Так, в столице Словении Любляне, где представлен практически единственный высотный жилой проект, стоимость проживания в нем будет на порядок выше средних по региону. Так, просторные апартаменты площадью 190 кв. м продаются здесь по цене в €648 000, что сравнимо с покупкой большой виллы в пригороде Любляны. Или, к примеру, в скором времени на Кипре, в деловом квартале Лимассола будет возведен самый первый небоскреб страны, и специалисты ожидают значительного роста цен после запуска проекта. Pafilia Tower станет одним из самых высоких жилых зданий Европы - и, чтобы получить хорошую прибыль, подумать о покупке стоит уже сегодня. А на Манхэттене, где в городском пейзаже небоскребы, напротив, преобладают, стоимость квартир в них не сильно отличается от аналогичного жилья по соседству.

Как и с объектами других секторов недвижимости, стоимость покупки апартаментов в небоскребах на стадии строительства может быть более низкой, чем при приобретении готовой квартиры. Поэтому, если преследовать чисто инвестиционные цели, можно покупать такое жилье практически в любой «ключевой» стране, но эксперты рекомендуют непременно убедиться в надежности застройщика. А также - обязательно проконсультироваться с риэлтором по поводу особенностей местного рынка.

Апартаменты с двумя спальнями на Манхэттене площадью 90 кв. м рядом с Центральным Парком можно приобрести за $1,6 млн. И, если сдача их в аренду будет приносить относительно невысокий по мировым меркам доход в районе 3% годовых, он будет стабильным, а жилье - более чем ликвидным и быстро найдет новых покупателей в случае необходимости перепродажи.

В Таиланде эксклюзивная квартира в центральном Бангкоке с двумя спальнями площадью 80 кв. м обойдется покупателю приблизительно в €300 000, а уровень годовой доходности может находиться на уровне 5-7%. Однако при желании быстрой перепродажи апартаментов в высотке можно столкнуться с трудностями. Поскольку уровень благосостояния местного населения не очень высок, а небоскребы ориентированы преимущественно на иностранцев, на поиск покупателя, возможно, придется потратить какое-то время.

Аренда

Жилье в небоскребах всегда востребовано у арендаторов. В первую очередь - из-за престижности, развитой инфраструктуры, видов, наличия надежной управляющей компании и множества других факторов. Но в разных странах существуют свои особенности сдачи «высотного» жилья в аренду. К примеру, в Дубае, покупка апартамента дает доходность до 10% годовых и возможность собственного проживания в течение двух-трех недель в году. Как именно будет сдаваться апартамент - на долгосрочной основе или краткосрочной - покупатель может даже не знать, поскольку, подписывая договор с управляющей компанией, он забывает обо всех проблемах менеджмента, регулярно получая доход в виде банковского перевода. Эксперты отмечают, что в этом и есть особенность и удобство покупки недвижимости в апарт-отелях.

В других странах условия управления могут отличаться от дубайских, но схожая схема управления характерна для множества государств. Зачастую долгосрочная аренда апартаментов в небоскребах оказывается выгоднее краткосрочной - и, в первую очередь, за счет гарантированного наличия арендатора, снимающего проблему риска простоя квартиры. К тому же, при долгосрочной аренде недвижимость подвержена меньшему износу.

Для апартаментов 45 кв. м в новом высотном проекте на юге Лондона стоимостью £243 500 застройщик предоставляет гарантированный доход от аренды в размере 7% годовых.

В престижных районах крупных городов США доходность находится на уровне 3% годовых, при этом более выгодной является сдача жилья в долгосрочную аренду.

В Таиланде уровень доходности объектов зависит от регионов страны. Как правило, это 6-7% годовых для туристической аренды на популярных курортах, но есть и проекты, дающие гарантированный доход в размере 8% годовых. В таких направлениях, как Бангкок или Паттайя спрос довольно стабилен и, по мнению экспертов, будет только расти. Недвижимость на море можно выгодно сдавать 12 месяцев в году, а в столице проживает множество экспатов - сотрудников международных компаний.

О том, как выбрать самый подходящий небоскреб, можно рассказывать очень подробно, ведь здесь может быть задействовано внушительное количество «рациональных» и «эмоциональных» факторов. Однако эксперты отмечают, что здесь, как и с другими объектами недвижимости, действует правило «Трех М»: место, место и еще раз место. Выгодной будет покупка апартаментов в небоскребе, расположенном в «ликвидном» районе города и курорта - в его центре, в популярном деловом квартале, на первой и второй линии у моря, в развлекательной части и т.д. Стоимость таких объектов превысит сумму покупки в аналогичных проектах пригорода.

Пять советов покупателям, планирующим приобретение апартаментов в небоскребе

1. Для начала определитесь со страной - и уже там выбирайте подходящий объект.
2. С формулируйте для себя цели покупки и определите, действительно ли вам необходимо именно жилье в небоскребе.
3. Приобретайте недвижимость в тех небоскребах, которые открывают прекрасные виды. Они будут радовать вас лично и увеличат стоимость объекта при сдаче.
4. Присматривайтесь к апартаментам в строящихся небоскребах от надежных застройщиков: так вы сможете заметно сэкономить.
5. Прибегайте к услугам проверенного риэлторского агентства при поиске и совершении сделки. Это поможет избежать лишних трат и неверных шагов при покупке.

Портал HomesOverseas. ru благодарит за помощь в подготовке статьи Наталью Завалишину ( ) и Сергея Филатова ( ), Жанну Конрад ().

«ОКО» – это уникальный и первый в своем роде строительный проект, реализованный на территории ММДЦ. Он представляет собой 2 объединенные платформой-кристаллом башни, имеющие скошенные фасады, что придает им эффект бесконечного стремления ввысь. Особая внешняя отделка с углублениями придает им вид пчелиных сот.

Структура комплекса Башня ОКО

Первая башня комплекса отведена под жилые апартаменты различного уровня, а также включает в себя самый высокий по европейским меркам ресторан, расположенный на крыше здания, откуда открывается прекрасный вид на город.
В башне всего 85 этажей, общая высота – 354 метра.
Вторая высотка представляет собой 49-этажный бизнес-центр, оборудованный по последнему слову техники и относящийся к самому высокому классу – «А».
Общая площадь продаваемых и сдаваемых помещений составляет 110 000 кв. м.

Оснащение башни:

Система центрального кондиционирования;
оптико-волоконная связь;
современная система пожаротушения;
31 скоростной лифт с максимальным интервалом ожидания в 45 секунд;
15 система надземно-подземного паркинга;
круглосуточная охрана и видеонаблюдение.

На сегодня башня «ОКО» офисы в аренду сделала доступными всем желающим и предлагает площади со свободной планировкой и черновой отделкой. Также здесь есть роскошный конференц-зал для проведения конференций и больших собраний, общей площадью 2000 квадратных метров, признанный самым большим в Москве, а также все для комфортного времяпрепровождения элитных посетителей и служащих офисного центра: магазины, просторная столовая, сеть ресторанов и банкоматов, а также фитнес-центр.

Престижные условия аренды в ОКО

Инфраструктура башен «ОКО» разработана таким образом, чтобы включать в себя все для комфортной жизни и работы. Здания имеют панорамное остекление и расположены перпендикулярно по отношению друг к другу, чтобы не закрывать обзор. Благодаря этому обитатели, гости и сотрудники могут круглосуточно любоваться различными видами на город и другие высотки «Москва-Сити».

Условия аренды в БЦ «ОКО» следующие: минимальная площадь свободных помещений – от 1063 кв. м.;
1 кв. м. стоит от 7500 в долларовой валюте;
планировка свободная;
высота помещений от 4.2 м до 6.2 м.

Комплекс оборудован 16-уровневым (признанным самым большим в Европе) и 2-хуровневым паркингами общей площадью на 3579 машиномест, связанных между собой 2 подземными коридорами и проездом, через которые можно быстро попасть из жилого здания в офисное и обратно.

По уровню обслуживания комплекс приравнивают к пятизвездочному отелю.
Новейшие инженерные решения, использованные при проектировании и возведении «ОКО», а также лаконичность и строгость внешнего оформления подчеркивают деловой статус башен.

Наша столица уверенно занимает 8 позицию в рейтинге мегаполисов мира по стоимости офисной недвижимости в небоскребах . Ставки аренды офисов в Москва-Сити в последнее время немного снизились и составляют в среднем $785 за кв.м. Год назад стоимость была на уровне $976 за кв.м.

На первом месте рейтинга мегаполисов по-прежнему находится Гонконг. Цена за метр в его небоскрёбах обусловлена острым дефицитом свободной площади. Земля на острове стоит очень дорого, отсюда высокая продажная цена под застройку. Местные девелоперы пытаются заработать на строительстве очень высоких объектов. В первой тройке находятся также Нью-Йорк и Токио.

Сегодня большинство предложений недвижимости под офисы в небоскрёбах Москвы идёт от собственников делового района «Москва-Сити» . На сегодня здесь введено в эксплуатацию более 800 тыс. кв.м офисных помещений и эта цифра до конца года вырастет ещё. По предварительным данным строители сдадут ещё 160 тыс. кв.м. Такое количество свободной площади появится за счёт окончания строительства башни «Око» .

Сейчас в Сити вакантно 26% офисных помещений. Если темпы сохранятся, то на конец года будет уже 36% свободных офисов. Такие данные предоставили в Knight Frank. По их прогнозам уровень невостребованных площадей составит не меньше 200 тыс. кв.м на конец года.

С прогнозом не соглашается Дмитрий Крылов, генеральный директор АН «Башни Москва-Сити». Он утверждает, что вакантность офисов в Сити постепенно снижается. И если московское правительство завершит сделку по покупке 30 тыс. кв.м офисов в башне «Око», а также закроется сделка по продаже башни «Эволюция» , на которую претендует «Транснефть», в таком случае вакантность не превысит 15-18% от общего объема предложения.

Изменившийся рынок недвижимости диктует свои цены, поэтому новые площади в Сити предлагаются дешевле уже построенных. Такого мнения придерживается вице-президент GVA Sawyer Елена Шевчук. Она утверждает, что в действующих зданиях ставки находятся в диапазоне $800-900 за кв.м без учёта дополнительных расходов и НДС. Новые постройки дадут возможность сдавать желающим помещения по $550-750.

Шевчук также поведала, что собственники офисов в «Москва-Сити» идут навстречу потенциальным клиентам. Они предлагают арендные каникулы, фиксацию валютного курса, новые цены в рублях на аренду, контракты с возможностью перезаключения в долларах с договорным курсом. Индивидуальный подход позволяет уменьшить общие расходы на аренду офиса в небоскребе и выгодно изменить условия контрактов в сторону арендатора.

Дмитрий Крылов отметил различие в 10-15% стоимости аренды в зависимости от высоты и отделки офисных помещений. «На верхних этажах цены обычно немного выше из-за красивого вида. Тут офисы и более престижные. В Москве, однако, повышенного спроса на этот сегмент нет. Во всём мире ситуация в корне отличается. Российские арендаторы часто предпочитают места внизу или середине зданий где-то до 20 этажа, потому что сотрудники боятся работать на большой высоте и испытывают моральные нагрузки и стресс. Тем более что кризис значительно сократил возможности компаний по аренде офисов с панорамным видом . Во главу ставится удобство и расходы на аренду.»

Г-н Крылов также отмечает, что между панорамным видом и ценой есть прямое соотношение, но на цену влияют и другие факторы. Во время переговоров учитываются многие моменты, в том числе сроки аренды, общая площадь, отделка офисов и др.

Президент компании ОАО «Сити» Дмитрий Гранов сообщил, что офисы в небоскребах Москва-Сити сейчас конечно лидируют по количеству свободной для аренды площади. В сентябре эта цифра доходила до 37-38%. Также эти данные публиковались и на их сайте. Однако такая вакантность связана, в первую очередь, в очень высоких темпах строительства. За последние полтора года в Москва-Сити сдано 4 новых офисных башни. Общая площадь предложений на аренду из-за этого возросла на 320 тыс. кв. м. Вот откуда взялись эти безумные проценты.

Многие эксперты едины во мнении, что деловой рынок столицы не сможет за короткое время поглотить такое количество офисных площадей. Виной всему – цены. Большая вакантность офисов в «Сити» связана ещё и с концентрацией похожих предложений в одном районе. Высокая конкуренция заставляет собственников снижать цены, но этого не достаточно для быстрого поглощения. Арендаторы могут договориться и за меньшую цену, у них есть возможность выбора.

По этим причинам возникло затоваривание рынка. Офисы в небоскребах Москва-Сити не являются биржевым товаром, поэтому цены дальше не снижаются, а желающие снять офисы класса А предпочитают более дешёвые варианты.

Надежда Башбынар из компании Storm Properties называет в качестве причины множества вакансий в небоскрёбах Москва-Сити очень сложную транспортную развязку и отсутствие мест под парковку. Падающий спрос на офисы на фоне увеличения количества предложений принуждает владельцев становиться уступчивей в условиях договоров на аренду. Однако стоимость земли под зданиями вместе с расходами на строительство так велики, что не дают возможности на равных конкурировать с владельцами недвижимости в других районах.

Дмитрий Крылов из «Башни Москва-Сити» поясняет, что свободных офисов в небоскребах, сданных в 2012-2013 гг осталось 10-15%. Сегодняшняя ситуация не отражает спрос на недвижимость в «Сити», а говорит только о кризисных моментах в стране. Резкое падение рынка аренды офисов класса А совпало с вводом в эксплуатацию большого количества крупных объектов.

Напомним, первая половина этого года характеризовалась в Москве рекордным снижением стоимости аренды офисной недвижимости. Так, с конца 2014 по июль этого года ставки снизились на 12%. За этот же период в других столицах мира ставки показали положительную динамику. Так, в Лондоне этот показатель достиг роста 10,7%, в Сан-Франциско – 8,2%, в Шанхае – 5,3%. Вообще, в столице Великобритании на сегодня отмечается самый высокий спрос на аренду офисов. Такого не было с 2001 г. На Лондон равняются и другие крупные мегаполисы.

Кроме положительных тенденций в мировых столицах, некоторые города показывают отрицательную динамику. Антирекорд, увы, принадлежит Москве - здесь ставки аренды офисов в небоскребах упали на 12%. В Пекине отмечено незначительно снижение – всего 1%. Остались без изменений стоимость офисных помещений в Дубае, Мельбурне, Франкфурте и Тайбэе.

В Нью-Йорке живёт больше 380 000 человек, у которых доходы превышают миллион долларов в год. Богатых людей очень много, поэтому на шикарные пентхаусы в небоскрёбах всегда есть спрос.

Как я рассказывал в прошлом году, сейчас продаётся более чем за 100 миллионов долларов. Но недавно в городе построили жилой небоскрёб, где сразу несколько супердорогих квартир. Это 432 Park Avenue, третье по высоте здание США - выше башни Трампа и Эмпар-стейт-билдинг, например - и самое высокое жилое здание в Западном полушарии.

В Нью-Йорке выше лишь здание 1 World Trade Center (Башня Свободы), но и то только по шпилю. Обзорная площадка 1 WTC, которую посещают миллионы туристов, находится на уровне высоте 382 метров. Жильцы пентхаусов в 432 Park Avenue окажутся выше.

В 2006 году гостиница Drake Hotel, которая стояла на месте небоскрёба, была продана строительной компании за $440 миллионов. Через год отель был снесён, и кусок земли под ним стал одним из самых дорогих участков под строительство за всю историю Нью-Йорка. Строительство башни началось в 2012 и закончилось в конце 2015 года.

В здании 104 квартиры. Это жилой кондоминиум, и все квартиры были выставлены на продажу. Сейчас большинство квартир распродано. Цены варьировались от $6,5 млн за квартиру с одной спальней до $82 млн за пентхаус с 6 спальнями на 82-м этаже. Это самый дорогой дом Нью-Йорка. Три самые дорогие квартиры, проданные в Нью-Йорке в 2016 году, находятся именно в этом доме.

Некоторые владельцы уже выставили свои квартиры на аренду. Сейчас самая дешёвая квартира в этом доме (с двумя спальнями) сдается за $35 000 в месяц. Самая дорогая (с 4 спальнями) - за $69 500 в месяц.

Кстати, только покупкой квартиры расходы собственника не ограничиваются! Владелец должен будет платить дому за услуги $8241 в месяц, и ещё $7745 в месяц в качестве налога на недвижимость! Вот так...

Это в фойе сидит Дмитрий Стасюк , который устроил для меня экскурсию по самому дорогому небоскрёбу Нью-Йорка. Сейчас мы с ним поднимемся на 71-й этаж (это примерно 350 метров), где недавно сдали квартиру за $60 000 (3 392 000 рублей) в месяц.

К сожалению, с погодой в этот раз не повезло, дождь и туман не позволили показать, какие тут виды открываются из окон размерами 3 на 3 метра.

Это квартира площадью 375 кв. метров, которая занимает половину этажа. В ней 3 спальни, 4 с половиной ванных комнаты. Квартиру недавно сдали за $60 000 в месяц, она также выставлена на продажу за $33 750 000.

Квартиру сейчас ремонтируют перед въездом жильцов. Работают мексиканцы)

Скоро здесь будет как-то так.

Высота потолков - 3,8 м, размеры окон - 3 х 3 метра.

Дом начали распродавать ещё на этапе фундамента. В офис продаж поставили это самое окно 3 на 3 метра, чтобы клиенты приходили и впечатлялись.

Вид из окна

Как я уже сказал, все квартиры в небоскрёбе распроданы. Большинство жителей - американцы и, более того, нью-йоркцы. Из России, Китая, арабских стран покупатели если и есть, то их доля невелика.

Кухня уже готова, но закрыта защитными панелями.

Кстати, в квартире есть газ. Да, на 71-м этаже! А в пентхаусах есть даже газовые камины. С точки зрения безопасности это ни у кого беспокойства не вызывает. А ещё в квартире есть мусоропровод, прямо как в московских сталинках! Когда-нибудь жильцы пентхаусов смогут на практике проверить, доберутся ли тараканы до 82-го этажа (если они вообще заведутся в доме).

Ванная комната

Я, конечно, ничего не понимаю в жизни миллионеров, но, как по мне, такая ванная очень неудобная) Зато красиво!

Зато вид!

Небоскрёб на самом деле стоит не на Парк-авеню, а в глубине квартала. Просто иметь адрес Парк-авеню считается престижно, поэтому владельцы здания заплатили городу за возможность присвоить его себе. Недвижимость на Парк-авеню на 10% дороже, инвесторы этим пользуются как могут.

Кстати, даже для жильцов не все этажи открыты. На лифте ты можешь приехать не куда угодно, а только на те этажи, которые тебе доступны по ключу. У владельца квартиры есть брелок, и компьютер лифта считывает с него данные об этажах, куда можно свободно попасть. Сделано это в большей степени ради владельцев пентхаусов, у которых лифт приходит прямо в квартиру - чтобы никто к ним случайно не заехал.

На 16-м этаже есть общественный бассейн, единственный в здании.

Вряд ли все 200-300 жителей небоскрёба когда-нибудь соберутся здесь вместе, но всё равно кажется маленьким.

Нырять нельзя, глубина всего 1 м 21 см.

В джакузи тоже нырять нельзя (Тут на всякий случай предупреждающая надпись плиточкой выложена.

Массажный кабинет. Массаж, говорят, в стоимость аренды не входит.

Финская баня

Турецкая баня

Здесь душевые

На 2-м этаже есть кинотеатр для жильцов. В нём крутят кино про дом, где показывают, как будет смотреться голая женщина в неудобной ванной) Смотрится неплохо!

Это всё общие зоны для жильцов, то есть вы можете прийти с друзьями и вставить свой DVD с фильмом. Все общие зоны (бассейн, кино, бани и т.д.) бесплатны.

Здесь же можно арендовать переговорную.

Тренажёрный зал

Библиотека

Этот рабочий стол раскладывается и превращается в бильярдный.

А на 12-м этаже есть столовка для миллионеров!

Банкетный зал, который можно арендовать для какой-нибудь вечеринки. Кстати, у небоскрёба есть свой повар! Можно на местной кухне заказать еду, и её принесут к тебе в квартиру. Ресторан готов к приходу жильцов.

Несмотря на то, что все квартиры проданы, в доме пока никто не живёт. Я встретил только одну девушку в тренажёрном зале.

Что-то готовят как раз.

Здесь же есть винный погреб)))

Общественное пространство перед небоскрёбом

Его создали владельцы здания, они же платят за его обслуживание, получая за это от города льготы.

Кстати, архитектура здания понравилась не всем: в народе его называют и мусорной корзиной, и Middle Finger building. А потом архитектор Рафаэль Виньоли признался, что действительно вдохновлялся дизайном мусорной корзины 1905 года.

Ну что? Хотели бы так жить?