Типовой договор найма специализированного жилого помещения образец бланк скачать
ТИПОВОЙ ДОГОВОР
найма жилого помещения N __________
г.__________________________________ ___________________________________ 20 г.
__________________________________________________________________ (наименование собственника жилого помещения или действующего от его лица уполномоченного органа государственной власти Российской Федерации, органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления либо иного уполномоченного им лица, (наименование уполномочивающего документа, его дата и номер),именуемый в дальнейшем Наймодателем, с одной стороны,и гражданин(ка) _________________________________________________, (фамилия, имя, отчество)именуемый в дальнейшем Нанимателем, с другой стороны, на основании решения о предоставлении жилого помещения от «__» ________ 200_ г. N _______ заключили настоящий Договор о нижеследующем.
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1. Наймодатель передает Нанимателю и членам его семьи за плату во владение и пользование жилое помещение, находящееся в ___________________________________________________________________________(государственной, муниципальной - нужное указать)собственности на основании Свидетельства о государственной регистрации права от «__» _________ 200_ г. N ______, состоящее из квартиры (комнаты) общей площадью ______ кв. метров, расположенное в _________________, д. ___, корп. _____, кв. ____, для временного проживания в нем.
2. Жилое помещение предоставляется в связи с __________________________________________________________________________________(работой, обучением, службой - нужное указать)
3. Характеристика предоставляемого жилого помещения, его технического состояния, а также санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, содержится в техническом паспорте жилого помещения.
4. Нанимателю и членам его семьи в общежитии может быть предоставлено отдельное изолированное жилое помещение. Совместно с Нанимателем в жилое помещение вселяются члены его семьи:
1) __________________________________________; (фамилия, имя, отчество члена семьи Нанимателя и степень родства с ним)
2) __________________________________________; (фамилия, имя, отчество члена семьи Нанимателя и степень родства с ним)
3) ________________________________ (фамилия, имя, отчество члена семьи Нанимателя и степень родства с ним)
5. Настоящий Договор заключается на время ____________________________________________________. (работы, службы, обучения - нужное указать)
2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ НАНИМАТЕЛЯ И ЧЛЕНОВ ЕГО СЕМЬИ
2.1. Наниматель имеет право:
1) на использование жилого помещения для проживания, в том числе с членами семьи;
2) на пользование общим имуществом в многоквартирном доме;
3) на неприкосновенность жилища и недопустимость произвольного лишения жилого помещения. Никто не вправе проникать в жилое помещение без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в порядке и случаях, предусмотренных федеральным законом, или на основании судебного решения.
Проживающие в жилом помещении на законных основаниях граждане не могут быть выселены из жилого помещения или ограничены в праве пользования иначе как в порядке и по основаниям, которые предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами;
4) на расторжение в любое время настоящего Договора;
5) на сохранение права пользования жилым помещением при переходе права собственности на это помещение, а также на право хозяйственного ведения или оперативного управления в случае, если новый собственник жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником-Нанимателем;
6) на получение субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в порядке и на условиях, установленных статьей 159 Жилищного кодекса Российской Федерации. Наниматель может иметь иные права, предусмотренные законодательством.
2.2. Наниматель обязан:
1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации;
2) соблюдать правила пользования жилым помещением;
3) обеспечивать сохранность жилого помещения;
4) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения. Самовольное переустройство или перепланировка жилого помещения не допускается;
5) проводить текущий ремонт жилого помещения;
6) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (обязательные платежи). Обязанность вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги возникает с момента заключения настоящего Договора.
Несвоевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги влечет взимание пеней в порядке и размере, которые установлены статьей 155 Жилищного кодекса Российской Федерации;
7) переселяться на время капитального ремонта жилого дома с членами семьи в другое жилое помещение, предоставленное Наймодателем (когда ремонт не может быть произведен без выселения).
В случае отказа Нанимателя и членов его семьи от переселения в это жилое помещение Наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке;
8) допускать в жилое помещение в заранее согласованное время представителя Наймодателя для осмотра технического состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых работ;
9) при обнаружении неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, немедленно принимать возможные меры к их устранению и в случае необходимости сообщать о них Наймодателю или в соответствующую эксплуатирующую либо управляющую организацию;
10) осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства;
11) при освобождении жилого помещения сдать его в течение 3 дней Наймодателю в надлежащем состоянии, оплатить стоимость не произведенного Нанимателем и входящего в его обязанности текущего ремонта жилого помещения, а также погасить задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг;
12) при расторжении или прекращении настоящего Договора освободить жилое помещение.
В случае отказа освободить жилое помещение Наниматель и члены его семьи подлежат выселению в судебном порядке. Наниматель жилого помещения несет иные обязанности, предусмотренные законодательством.
2.3. Временное отсутствие Нанимателя и членов его семьи не влечет изменение их прав и обязанностей по настоящему Договору.
2.4. Наниматель не вправе осуществлять обмен жилого помещения, а также передавать его в поднаем.
2.5. Члены семьи Нанимателя имеют право на пользование жилым помещением наравне с Нанимателем и имеют равные права и обязанности по настоящему Договору.
2.6. Члены семьи Нанимателя обязаны использовать жилое помещение по назначению и обеспечивать его сохранность.
2.7. Дееспособные члены семьи Нанимателя несут солидарную с Нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из настоящего Договора.
2.8. Если гражданин перестал быть членом семьи Нанимателя, но продолжает проживать в жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют Наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из настоящего Договора.
3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ НАЙМОДАТЕЛЯ
3.1. Наймодатель имеет право:
1) требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
2) требовать расторжения настоящего Договора в случаях нарушения Нанимателем жилищного законодательства и условий настоящего Договора. Наймодатель может иметь иные права, предусмотренные законодательством.
3.2. Наймодатель обязан:
1) передать Нанимателю свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям;
2) принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится жилое помещение;
3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
4) предоставить Нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции жилого дома (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения Нанимателя) жилое помещение маневренного фонда (из расчета не менее 6 кв. метров жилой площади на 1 человека) без расторжения настоящего Договора.
Переселение Нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно (по окончании капитального ремонта или реконструкции) осуществляется за счет средств Наймодателя;
5) информировать Нанимателя о проведении капитального ремонта или реконструкции дома не позднее чем за 30 дней до начала работ;
6) принимать участие в своевременной подготовке жилого дома, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях;
7) обеспечивать предоставление Нанимателю коммунальных услуг;
8) принять в установленные настоящим Договором сроки жилое помещение у Нанимателя с соблюдением условий, предусмотренных подпунктом 11 пункта 7 настоящего Договора;
9) соблюдать при переустройстве и перепланировке жилого помещения требования, установленные Жилищным кодексом Российской Федерации;
10) предоставлять другие жилые помещения в связи с расторжением настоящего Договора гражданам, имеющим право на предоставление другого жилого помещения в соответствии со статьей 103 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Контракт наёма специализированного жилого объекта - это документ, где один субъект, выступающий от имени государства , обязан передать другому субъекту, эту площадь за оговоренную плату.
Государство в этом случае может представлять уполномоченное лицо, по договоренности. Как правило, специализированное жилье предоставляется на праве постоянного или временного пользования .
Юридической основой подписания такого документа является акт, составленный в административном порядке. В акте указываются причины, по каким человеку передается объект.
При выборе жилья учитываются нормы проживания . Как правило, физ. лица обязаны пользоваться площадью не меньше чем 6 квадратных метров. Эта норма не относится к служебным объектам. Последние, как правило, передаются в пользование не в виде комнаты, а целой квартиры.
Обязательным условиям легитимности является обязательное соблюдение письменной формы его составления. Найм стоит отличать от аренды. Это две разных сделки, но их зачастую путают. Они отличаются, как и по составу субъектов, так и по цели.
Типового договора найма жилого помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев.
Типового договора найма жилого помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами.
Типового договора найма жилого помещения маневренного фонда.
Типового договора найма служебного жилого помещения.
Типового договора найма жилого помещения в общежитии.
Жилищный фонд
Что относят к специализированному жилищному фонду?
Согласно целевому разделению недвижимое имущество специализированного статуса - это группа находящаяся в собственности государства или в собственности муниципалитета.
Она передается в наём физ. лицам, которых государство наделило таким правом. Перечень зданий, относящихся к жилищному фонду специализированного типа , не может быть дополнена. Законодатель сам прописал исчерпывающий список.
К такой недвижимости относятся: здания служебного и социального типа, комнаты общежитий, манёвренный фонд, помещения социальных служб, вынужденных переселенцев и беженцев.
Этот документ наделял человека правом проживать в квартире до конца своих дней, тем более право квартирного ордера могло стать объектом наследства .
На сегодняшний день ордеры переставали выдавать, их заменили соглашения .
Ознакомьтесь также с информацией о том, как в муниципальной квартире после смерти главного нанимателя жилой площади.
Для кого предназначается?
Общежития
На законодательном уровне предусмотрены категории людей, которые предоставляются комнаты в общежитиях: военнослужащие, что проходят службу на контрактной основе, и физические лица, что проходят обучение в ВУЗах. Подписывается соглашение на время прохождения контрактной службы или обучение .
Манёвренные дома
Жилье предоставляется физическим лицам на временной основе . Право на него имеют люди, что:
- Проводят строительные ремонты дома с целью сбережения его целостности.
- Стали жертвой взимания недвижимости.
- Стали жертвой разрушения дома.
Эта классификация может дополняться в зависимости от ситуации.
Договор в этом случае должна подписываться на время, требующееся на завершение ремонтных работ или на период покупки нового жилья.
Недвижимость системы социального обслуживания населения. Дома предназначены для физических лиц, что нуждаются в защите социального характера . На такое содействие могут рассчитывать граждане:
Недвижимость системы вынужденных переселенцев и лиц, которые признаны беженцами . На объекты такого типа могут рассчитывать граждане, у которых отсутствует возможность самостоятельно определить место своего жительства.
Договор
Договор съёма недвижимости служебного типа - это официальная бумага, где один субъект — собственник, что выступает от имени государства, обязан передать другому субъекту – работнику, жилплощадь на срок выполнения трудовых обязательств .
Как правило, служебное жилье предоставляется на праве временного пользования, но оно может быть приватизировано . После того как трудовые отношения прекращаются, двухстороннее соглашение прерывается. Объектом двустороннего соглашения выступает недвижимость служебного типа, что будет прописана в документе.
Только собственник жилья сможет присвоить ему специализированный статус , означающий, что жилье, выданное как корпоративное, рано или поздно лишится этого статуса, и в результате будет реализовано право аренды на условиях социального найма.
Основными субъектами отношений являются: сторона назначения, работники органов государственной власти, и юридические лица местного совета. В юридической терминологии используется термины наниматель и наймодатель .
Права и обязанности сторон
У нанимателя и его родных есть права
:
- использовать её после того, как произойдет смена собственника, или после того, как время действия двустороннего соглашения будет закончены, а трудовые отношения продолжились;
- на дотации;
- на прекращение действия в одностороннем порядке.
Права наймодателя :
- требовать ежемесячную плату за проживание;
- требовать от нанимателя соблюдения пунктов, прописанных в бумаге.
Наймодатель обязан проводить капитальный ремонт, облагораживать территорию и содействовать в проведении мероприятий, которые проводятся для улучшения экологии.
Человек, который сдает объект, должен создать благоприятные условия для жизни нанимателя, устранять все неполадки, которые угрожают жизни людей.
Наниматель обязан следить за жилплощадью, проводить ремонт, бережно относится к мебели и фурнитуре, оплачивать счета за использованные коммунальные услуги, оплачивать квартирную плату и плату за улучшение благосостояние дома. Наниматель обязан использовать недвижимость по предназначению, не сдавать ее посуточно, и не мешать жизни соседей.
Составляющие
Сроки заключения. Важной составляющей является срок его действия. Тут можно применить вариант: указание точного срока действия, или прописать, что недвижимость будет передана на срок выполнения трудовых функций , или на время занимания определенной должности.
Плата по договору найма специализированного жилого помещения. Сумма должна прописываться в тексте документа. Необходимо прописать или может сумма подлежать индексации , как она оплачивается: ежемесячно, ежеквартально, ежегодно, в каком виде: на счет банка, в виде перевода на банковскую карточку или наличными. Кроме того, стоит прописать или может плата меняться или она зависит от зарплаты наемщика .
Причины для отказа в совершении сделки.
Отказ возможен в случае изменения стороны договора .
Новый собственник не имеет права отказать нанимателю в продлении, если его трудовые функции не закончены. В противном случае наниматель обратится за помощью в органы судебных инстанций.
Документ должен быть обязательно составлен в письменном виде и подписан сторонами.
Текст контракта не должен противоречить типовому документу, принятому на законодательном уровне.
Стороны могут добавить условия, которые считают необходимыми. Документ считается легитимным с момента его подписания.
Рассмотрим варианты договора. Каковы отличия и нюансы в оформлении документа наёма спец. жилого помещения?
Типовой
Типовая форма договора — это форма, утвержденная законодательным органом , где указал все обязательные пункты такого документа.
Для соглашения найма недвижимости специализированного типа, обязательными являются : его предмет права и обязанности лиц, а также другие условия, в зависимости от типа недвижимости.
Типовой договор дополняетя пунктами, предусмотреными сторонами, но в этот, же момент, он не должен противоречить тому что указал законодатель.
Заключается он между нанимателями и наймодателем. Документ содержит пункты, которые ограничивают права нанимающей стороны . В частности, он лишен возможности:
Кроме подписания основного документа, стороны должны составить :
- акт приема-передачи недвижимости;
- дополнительный акт, свидетельствующий о соглашении нанимателя со всеми пунктами;
- протокол возникновения разногласий;
- протокол, согласно которому разногласия согласовываются.
Для комнаты в общежитии
Своей юридической природой, контракт не может отличаться от типового документа. Но при таком найме, есть одна особенность, при переходе недвижимости в собственность другого субъекта, последний имеет право разорвать все договоренности , что были заключены его предшественником, если это не противоречит закону.
Для сотрудника
Кроме пунктов, которые прописаны в типовой деловой бумаге, необходимо указать: правовой режим гарантий и компенсаций . Этот пункт полностью пишет наймодатель.
Что касается детей-сирот, то в договоре должен отсутствовать пункт, который касается платы за помещение, ведь государство предоставляет им право бесплатного проживания.
Прекращение действия
Действие может прекратиться в тот момент, который выберут для себя стороны, подписавшие бумагу. Наниматель может принять одностороннее решение о прекращении легитимности документа. Двустороннее соглашение можно прекратить и в рамках судебных инстанций .
В таком случае стороны, попросят суд, разорвать действие договора, из-за неисполнения его пунктов обеими сторонами.
Двустороннее соглашение может быть расторгнуто, в момент исчезновения субъекта .
Договор может потерять свою легитимность, когда субъект перестанет выполнять свои трудовые обязанности в связи с увольнением, при переводе на другую должность, при выходе на пенсию или смерти. При смерти, наследники не имеют права продолжать найм помещения специализированного типа.
Как только сделка будет расторгнута, субъекты, проживающие на жилплощади, обязаны освободить её и привести в первоначальный вид, в противном случае они станут ответчиками в суде и будут выселены принудительно.
Договор не может быть расторгнут с такими субъектами:
- члены семье военных;
- граждане, достигнутые пенсионного возраста;
- инвалиды 1 или 2 групп, получившие инвалидность во время исполнения своих служебных обязанностей.
Можно ли сдавать в аренду?
Жилой объект служебной категории предназначена для физ. лиц, которые связаны трудовыми функциями с юридическими лицами, что представляют государство и муниципалитет.
Но, граждане представляют интересы не только государства, но и многих организаций коммерческого типа , у которых возникает необходимость в пользование специализированной недвижимости.
В таком случае предусматривается сдача жилья в аренду. Аренда предоставляется частному лицу на необходимый, для выполнения его обязанностей термин.
Может ли госслужащий сдавать квартиру в аренду? Государственный работник не может заниматься предпринимательской деятельностью , не может быть участником компании, которая имеет цель получение прибыли.
Государственный служащий может сдавать квартиру в аренду
, так как это не является предпринимательской деятельностью, так установил законодатель.
Но как дела обстоят на практике, пока не известно.
Эта норма двойственная, так предпринимательская деятельность, имеет собой цель получить прибыль , арендная плата, которую получает государственный служащий, тоже является прибылью.
Если вы решили сдавать служебное жильё в аренду обязательно укажите это в декларации и оплатите налог , за полученную прибыль.
Справка о сдаче служебного жилья. Это документ, подтверждающий факт освобождения занимаемого объекта. В этой справки указывается факт сдачи жилья не только нанимателем, но и всей его семьей.
Справка выдается после фактического освобождения помещения , но для ее получения наниматель должен выполнить пункты подписанного контракта, а именно: оплатить все коммунальные услуги, провести ремонт в помещении, вернуть недвижимость в первоначальный вид. В справке также указывается если квартира была им приватизирована или в ней остались жить родственники нанимателя.
Можно ли перевести в социальный найм?
Жилищным фондом государства управляет орган, что принимает решение о добавление недвижимости в жилищный фонд специализированного типа.
Если недвижимость была предоставлена в качестве служебной, то чтобы на это имущество в будущем вы могли заключить соглашение социального найма, вам стоит перевести её из жилищного фонда специализированного типа в жилищный фонд города.
О рациональности и грамотности перевода, принимает решение юридическое лицо , предоставившее недвижимость своим работникам. Основой такого решения должно стать заявление работника. И после того как работодатель, сделает вывод о предоставление работнику жилья, документ, подтверждающий может быть подписан.
Подробнее о том, жилого помещения, а также о том, в каких случаях его можно , вы можете прочитать на нашем сайте.
Но, на помещение служебного типа невозможно оформить право собственности , так как законодатель не отнес эту категорию объектов к не подлежащим приватизации.
Многие идентифицируют понятие приватизации и социального найма, но это разные термины, а тем более с юридической стороны.
Квартира, прошедшая путь приватизации, навсегда принадлежит тому, кто ее приватизировал, чего не скажешь о социальном найме, где собственником выступает государство.
Узнайте, а также о том, на другое или , из наших статей.
Ежегодно миллионы граждан страны оформляют наём и решают этим свои жилищные вопросы.
Дотации и специальные государственные программы совершенствуются, число граждан, что могут оформить документ, увеличивается. Найм специализированного жилья - еще один пункт в развитие демократического государства.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .
Некоторым гражданам положено специализированное жилое помещение.
Если вы работаете и проживает далеко от места службы, то вам могут предоставить специализированное жилье. Прежде чем въехать туда, нужно изучить и подписать договор, в нем прописаны права и обязанности сторон. Также необходимо использовать помещение по назначению. Кто еще вправе претендовать на спецжилье, и как составить договор найма, расскажем далее.
Кто может заключить договор найма?
Временное жилье могут предоставлять для:
- временного обитания. Жилье может понадобиться человеку, если его прежнее жилище стало непригодно или было утрачено. Виной тому могут быть стихийные бедствия, военные действия, пожар, затопление;
- проживания на время учебы, работы, службы. Если гражданин был избран на выборную или государственную должность, проживает вдали от места работы, ему также положено специализированное жилье;
- проживания на время ремонта. Граждан, у которых в доме проходит реконструкция или капремонт;
- лиц, относящихся к нуждающимся. Представителям такой категории населения обычно еще предоставляется набор социально-бытовых и медицинских услуг;
- переселенцев и беженцев. Жилое помещение предоставляется для временного проживания граждан, нуждающихся в специальной социальной защите.
Имеют право заключить договор специализированного найма жилья лишь те люди, у которых нет иного помещения, пригодного для проживания. Исключения составляют некоторые категории социально-незащищенных людей.
Договор найма специализированного жилого помещения заключается лишь в отношении домов, входящих в муниципальный и государственный жилищный фонд
Объекты недвижимости, которые предназначены для найма, должны быть отнесены к виду специализированного жилья. К объектам такого типа, на пользование которыми заключается договор, относятся жилые помещения:
- в общежитиях;
- служебные;
- из маневренного фонда;
- из фонда для временного размещения беженцев и переселенцев;
- в социальных домах;
- на объектах соцзащиты.
Чем он отличается от договора социального найма?
Договор найма специализированного жилого помещения отличается от договора социального найма:
- носит временный характер. Поэтому есть особенности расторжения этого документа;
- наниматель вправе распоряжаться своим жилищем. Например, может сдать, обменять его. Пользователь специализированным помещением таких полномочий не имеет;
- не нужно вставать на учет. Соглашение найма спецпомещения не требует постановки граждан на учет как нуждающихся в улучшении жилищных условий для получения иной квартиры или комнаты.
Члены семьи гражданина, которому предоставили спецжилье, считаются сонанимателями и их данные вносятся в договор найма. Но если за это время произошло прекращение семейных отношений, они теряют право пользования предоставленными квадратными метрами (если иное не оговорено в соглашении).
Договоры на пользование специализированным жилым помещением могут существенно отличаться друг от друга. В основном они имеют временный характер.
Типовой договор найма специализированного жилого помещения
В данном документе одной стороной является владелец, второй — наниматель. Собственник передает жилое помещение во временное пользование за указанную плату.
Договор найма оформляется в письменной форме. В нем указываются данные нанимателя и членов семьи, если они будут проживать с ним
В верхней части договора указывается населенный пункт, название государственной организации, которая предоставляет жилое помещение, должностное лицо, которое является непосредственным наймодателем. Ставится номер решения и дата заключения данного типового договора.
Далее следует основная часть. В ней нужно указать — кому наймодатель предоставляет за плату в пользование спецпомещение (Ф.И.О., год рождения, степень родства) и на какой период. Указывается адрес объекта, площадь помещения, что оно собой представляет (комната, дом, квартира) и другие данные (месторасположение, этаж, имеющиеся коммуникации).
В обязательном порядке прописывается следующая информация о доме:
- год постройки;
- из каких материалов выполнены стены;
- сколько комнат;
- площадь комнат, кухни;
- есть ли плита (указать, газовая или электрическая);
- санузел (совмещенный или раздельный);
- есть ли балкон, лоджия и т. д.
Отдельно говорится о том, что данное помещение пригодно для проживания, находится в исправном состоянии.
Обратите внимание!
Наниматель должен обязательно ознакомиться с предоставляемым объектом до подписания договора. Если что-то неисправно, следует указать это в документе.
Типовой договор должен включать следующие пункты — обязанности и права сторон, их ответственность, срок действия, порядок расторжения и прекращения, прочие условия.
В конце ставится Ф.И.О. представителя каждой стороны с расшифровкой и название организации, в которой зарегистрирован типовой договор. Ниже указывается должность, ставится подпись ответственного за регистрацию и печать, проставляется номер зарегистрированного документа.
Как можно расторгнуть договор?
Рассмотрим, в каких случаях возможно преждевременное расторжение договора специализированного найма жилого помещения:
- смерть нанимателя. В отличие от договора социального найма, когда смерть человека не является поводом для выселения членов семьи умершего с данной жилплощади, на спецнайм подобное не распространяется. Беженцы, переселенцы и некоторые категории населения останутся проживать в квартире или доме, при этом соглашение будет переписано на дееспособного члена конкретной семьи;
- нарушение условий договора. Наниматель или члены его семьи нарушают условия соглашения (портят имущество, коммуникации, ненадлежащим образом обращаются с помещением, задолжали по оплате ЖКХ);
- нарушение условий проживания. Наниматель или члены его семьи злостно нарушают порядок в доме, мешают отдыхать соседям, создают условия для пожарной или иной опасности.
В каждом из этих случаев наймодатель должен сначала попросить жильцов покинуть помещение в добровольном порядке, затем может обратиться в суд.
Расторгнуть договор найма можно в оговоренном порядке или досрочно
Договор спецнайма жилья не предусматривает при расторжении предоставление другого помещения. Но есть исключения.
К ним относятся граждане, не имеющие иного жилья, которые состоят на учете в качестве нуждающихся в предоставлении помещения для проживания. При этом закон четко ограничивает круг таких лиц:
- пенсионеры по старости;
- члены семей военнослужащих;
- члены семьи гражданина, скончавшегося после того, как ему было предоставлено помещение в общежитии или жилое служебное;
- инвалиды I или II групп, которые получили травму в результате прохождения военной службы, исполнения трудовых обязанностей.
Так же к исключению относятся лица, которых выселили из жилой комнаты или квартиры специального назначения из-за смены наймодателя, если они находятся с новым собственником этого помещения в трудовых отношениях.
Обратите внимание!
Если в доме, где проживали нуждающиеся граждане, невозможно предоставить иное жилье, им обязаны дать другое, расположенное недалеко от прежнего.
Срок договора найма специализированного жилого помещения
Этот документ заключают на определенный срок, например, на время прохождения службы, период работы, время нахождения на выборной или государственной должности и прочее.
Когда закончится срок действия указанных обстоятельств, автоматически прекратится действие договора найма спецжилья.
Если вы считаете, что вас несправедливо выселяют из подобного помещения или предъявляют претензию в связи с порчей имущества, которое до вашего вселения было неисправным, тогда имеет смысл обратиться за помощью к юристу.
Но лучше прибегнуть к ней до подписания договора. Тогда у специалиста будет больше шансов защитить ваши интересы. Юрист предоставит консультацию, подскажет, имеете ли вы право на спецжилье, каким должен быть порядок ваших действий, какие потребуются документы для заключения договора.
Специализованное жилье-это жилые помещения, режим предоставления и пользования которым отличается от обычного жилья, предоставляемого по договору социального найма.
К специализированному жилью относится служебное жилье, общежития, маневренный жилой фонд (предоставляемый на время, например, проживания граждан, в доме которых проводится капитальный ремонт), временный фонд (для беженцев, вынужденных переселенцев), жилищный фонд системы социального обслуживания (дома престарелых, хосписы).
Наиболее распространенные виды специализированных жилых помещений - это общежития и служебное жилье.
В таких помещениях проживают миллионы граждан, поэтому вопросы пользования такими помещениями для многих являются насущными.
Введенный в действие с 1 марта 2005 года Жилищный Кодекс РФ, а также ряд принятых в соответствии с ним подзаконных актов, значительно изменили правовой режим общежитий и служебных квартир.
Общежитием является специализированное жилое помещение, предоставляемое для временного проживания в период работы, службы, учебы по учетной норме 6 квадратных метров жилой площади на одного человека.
По окончании работы, службы, учебы граждане должны освободить жилые помещения.
Служебное жилое помещение предоставляется гражданам в связи с характером их работы в виде отдельных квартир.
Прекращение трудовых отношений с собственником жилого помещения является основанием для расторжения договора найма и влечет обязанность проживающих освободить служебное жилье.
Действовавший ранее ЖК РСФСР предусматривал целый перечень исключений из этого правила- так, не могли быть выселены из специализированных жилых помещений граждане, срок службы или работы которых на предприятии составлял не менее 10 лет, а также одинокие члены семьи нанимателя с несовершеннолетними детьми.
Новый Жилищный Кодекс таких исключений уже не содержит.
Законодатель таким образом защищает экономические интересы собственников жилых помещений, многие из которых перешли в частные руки.
Тем не менее Федеральным законом № 184-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» установлено, что из специализированных жилых помещений, занятых ранее 1 марта 2005 года, не могут быть выселены граждане, которые не подлежали выселению согласно действовавшему ранее законодательству (ЖК РСФСР)- если они состоят или имеют право состоять на жилищном учете.
Вопрос приватизации специализированного жилья решается законодательством по-разному.
Что касается жилых помещений в общежитиях, надо иметь в виду следующее.
Если общежитие являлось таковым до 1 марта 2005 года, то по закону к таким помещениям применяются нормы Жилищного кодекса РФ о договоре социального найма.
То есть пользование такими помещениями осуществляется на общих основаниях и их приватизация возможна и законна.
Если жилое помещение отнесено к специализированному жилому фонду общежитий после 1 марта 2005 года, то пользование им происходит на основании договора найма специализированного жилого помещения и приватизация его возможна только по согласованию с собственником.
Служебные жилые помещения согласно закону приватизации не подлежат (без согласия собственника).
Однако после 1 марта 2005 года многие служебные помещения поменяли свой статус.
Для того, чтобы считаться служебным, жилое помещение должно быть внесено в специальный реестр.
Работа по внесению таких помещений в реестр по всей стране еще не закончена, и статус многих, ранее являвшихся служебными, жилых помещений, в настоящее время неясен.
Очень часто такие помещения передаются на баланс города, что автоматически превращает их в жилье социального фонда, то есть жилье, подлежащее приватизации.
Поэтому если вы проживаете в квартире, предоставленной когда-то в качестве служебной, нелишне будет выяснить ее теперешний статус.
Если Вы проживаете в специализированном жилом помещении, мы можем оказать Вам следующие услуги:
Консультации по жилищным вопросам;
Представление Ваших интересов в суде по вопросам выселения и вселения в служебное жилое помещение и т. д.
Согласно ч. 1 ст. 100 ЖК РФ по договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.
Виды жилых помещений специализированного фонда определены статьей 92 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ, Кодекс). К таковым отнесены:
Служебные жилые помещения;
Жилые помещения в общежитиях;
Жилые помещения маневренного фонда;
Жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;
Жилые помещения для временного поселения вынужденных переселенцев;
Жилые помещения для временного поселения беженцев;
Жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.
Для специализированных жилых помещений характерно то, что в основном они предназначены для временного поселения.
Согласно статье 99 Кодекса специализированные жилые помещения предоставляются гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте.
Договоры найма специализированных жилых помещений заключаются в письменной форме (часть 7 статьи 100 ЖК РФ).
Согласно статье 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы не влечет недействительности сделки. Правовое последствие такого несоблюдения в том, что в случае спора стороны лишены права ссылаться на свидетельские показания в подтверждении того, что такая сделка была совершена и что она не была заключена на определенных условиях. Несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон (пункт 2 статьи 162 ГК РФ).
Договор является срочным, поскольку в соответствии с ч. 1 ст. 100 ЖК РФ и п. 1 типовых договоров жилое помещение предоставляется для временного проживания.
Право пользования специализированным жилым помещением возникает из юридического состава: решение о предоставлении жилого помещения; заключение договора найма.
Типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждаются Правительством РФ.
В соответствии со статьей 100 Жилищного Кодекса пользование жилым помещением (согласно виду специализированного жилья) осуществляется:
По договору найма служебного жилого помещения;
По договору найма жилого помещения в общежитии;
По договору найма жилого помещения маневренного фонда;
По договору найма жилого помещения в домах системы социального обслуживания населения;
По договору найма жилого помещения из фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами.
Порядок и условия предоставления жилых помещений в домах системы социального обслуживания, являющихся собственностью субъекта РФ, определяются законодательством РФ.
Наниматель специализированного жилого помещения имеет право:
Пользоваться жилым помещением в соответствии с его назначением, а также общим имуществом многоквартирного дома, местами общего пользования в общежитии, доме социального обслуживания и прочее;
На неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения;
В любое время расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения;
На получение субсидий на оплату жилого помещения и коммунальные услуги в порядке и на условиях, установленных статьей 159 Кодекса.
Объем прав нанимателя специализированного жилого помещения зависит от вида специализированного жилья, его назначения.
Так, наниматель жилого помещения в стационарном учреждении социального обслуживания, помимо выше обозначенных, имеет право:
На организованный отдых и культурное обслуживание;
На пользование помещениями для проведения мероприятий медицинского, психологического, социального характера, трудовой деятельности;
На пользование в стационарном учреждении телефонной связью и почтовыми услугами за плату в соответствии с действующими тарифами;
На прием посетителей как в выходные и праздничные дни, так и в рабочие дни в дневное и вечернее время;
На сохранность личных вещей и ценностей и т.п.
Наниматель жилого помещения в общежитии и служебного жилого помещения сохраняет право пользования помещением при переходе права собственности на это помещение, а также в случае передачи такого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу, если новый собственник или юридическое лицо, которому передано жилое помещение, является стороной трудового договора с работником-нанимателем такого жилого помещения (часть 2 статьи 102 Кодекса).
На нанимателя специализированного жилого помещения возлагается ряд обязанностей:
Использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены Кодексом (статья 17 ЖК РФ);
Обеспечивать сохранность жилого помещения;
Поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
Проводить текущий ремонт жилья;
Своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Обязанность платить за жилое помещение и коммунальные услуги возникает с момента заключения договора найма (статья 153 ЖК РФ). Несвоевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги влечет взимание пени в размере и в порядке, установленных статьей 155 Кодекса.
В договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи нанимателя жилого помещения (часть 6 статьи 100).
Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон (часть 1 статьи 101 Кодекса).
Расторжение договора по инициативе нанимателя допускается в любое время и не зависит от причин, которые побудили его к этому (часть 2 статьи 101 Кодекса).
Согласно части 3 статьи 101 Кодекса договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и членами его семьи обязательств по этому договору.
Договор может быть расторгнут по требованию наймодателя в судебном порядке в случаях:
Невнесения нанимателем платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
Разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или членами его семьи;
Систематического нарушения прав и законных интересов соседей;
Сохраняют право пользования жилым помещением из фонда для временного поселения члены семьи умершего нанимателя жилого помещения до истечения срока действия их статуса вынужденных переселенцев и беженцев.
42. Договор безвозмездного пользования имуществом.
По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (п. 1 ст. 689 ГК).
Договор ссуды может иметь как консенсуальный, так и реальный характер. Консенсуальный договор ссуды заключается в случаях, когда стороны оговаривают, что обязательство ссудодателя передать вещь в безвозмездное пользование возникает с момента заключения договора. В ситуациях, когда стороны устанавливают, что договор ссуды считается заключенным с момента передачи вещи в безвозмездное пользование, договор носит реальный характер.
Двусторонний характер договора ссуды, как реального, так и консенсуального, выражается в различных правах и обязанностях, лежащих на обеих сторонах. Так, на ссудодателе помимо прав лежит обязанность отвечать за недостатки вещи, переданной в безвозмездное пользование (ст. 693 ГК), и за вред, причиненный третьему лицу в результате использования вещи (ст. 697 ГК). На ссудополучателе лежат обязанности по содержанию вещи (ст. 695 ГК), а также по возврату вещи при прекращении договора.
Сторонами в договоре ссуды являются ссудодатель и ссудополучатель. Согласно п. 1 ст. 690 ГК ссудодателем может быть собственник или иное лицо, управомоченное законом или собственником. Государственные или муниципальные предприятия, обладающие имуществом на праве хозяйственного ведения, могут передать в безвозмездное пользование движимое имущество самостоятельно, а недвижимое имущество - с согласия собственника, если это соответствует их специальной правоспособности.
Коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля. Кроме того, в силу принципиального запрета дарения между коммерческими организациями (ст. 575 ГК) коммерческая организация не может передать вещь в безвозмездное пользование другой коммерческой организации.
В качестве предмета договора ссуды могут выступать индивидуально-определенные непотребляемые вещи, как движимые, так и недвижимые. Нормативные требования к предмету ссуды аналогичны требованиям к предмету изложены в нормах ст. 607 ГК.
Согласно п. 2 ст. 689 и п. 3 ст. 607 ГК в договоре ссуды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче ссудополучателю в качестве объекта пользования. При отсутствии в договоре этих данных условие об объекте, подлежащем передаче в безвозмездное пользование, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не признается заключенным. Предмет ссуды передается ссудополучателю во владение и пользование, но не в потребление. Поэтому наличные деньги, монеты могут быть предметом ссуды, но только для использования, например, в качестве экспоната на выставке, нумизматической ценности. По указанной причине плоды и доходы от вещи, переданной в ссуду, принадлежат ссудодателю как собственнику вещи, если иное не предусмотрено договором.
Форма договора ссуды подчиняется общим требованиям о форме сделок.
Договор ссуды может быть заключен на определенный срок, а если срок в договоре не указан, он считается заключенным на неопределенный срок. В ряде случаев законом предусмотрены предельные сроки, на которые допускается передавать имущество в безвозмездное пользование. Сейчас такое соглашение следует признать договором ссуды, заключенным без указания срока. Если кто-либо, имея два автомобиля, передаст один из них в пользование другому с условием, что при первой необходимости хозяин заберет свой автомобиль, то налицо будет договор ссуды.
