Как продавцу расторгнуть договор купли продажи квартиры. Можно ли расторгнуть договор купли-продажи дома? Правовая база вопроса

Если ничто не предвещало проблем, сделка купли-продажи состоялась, а потом выяснилось, что в приобретенном жилище зарегистрированы жильцы, есть неплатежи в серьезных объемах или иные сложности, то можно ли расторгнуть договор купли-продажи и вернуть все обратно?

Тема аннулирования договоров купли-продажи относится к числу самых юридически непростых, когда даже опытному юристу сложно правильно расставить акценты, разложить ситуацию по полочкам и подвести правовую основу.

Законом в лице ст. 450 ГК РФ предусмотрено расторжение договора купли-продажи в зависимости от причин.

На любом этапе, в основном по взаимному решению сторон, можно прекратить действие сделки.

Но есть варианты прекращения отношений и в одностороннем порядке.

Для осуществления таких намерений должны быть серьезные основания, одного простого желания покупателя или продавца недостаточно.

Основания может дать одна из сторон, скрыв какие-то сведения, или предоставив неполную или намеренно ложную информацию. Иногда вины ни продавца, ни покупателя в возникших обстоятельствах нет, тогда вступает в силу ст. 451 ГК РФ , также может иметь место форс-мажор. Собственно процедура прекращения сделки подчиняется требованиям ст. 452 ГК РФ . При невозможности мирно провести расторжение, особенно, если речь идет о неуплате средств, могут помочь судебные органы.

Если регистрация прошла, то решать вопрос будет непросто: раз договор исполнен хотя бы частично, расчет произведен (или не полностью), недвижимость передана, то вернуть все обратно по закону можно, но только не путем расторжения договора: тот контракт уже состоялся и исчерпал себя.

Теперь нужно заключать новый договор, в котором новый собственник недвижимости будет выступать продавцом, а прежний хозяин – ее покупателем. Такое решение вопроса наиболее быстрое и беспроблемное, но возможно только при отсутствии конфликта, ведь нужен спокойный диалог.

Когда одна сторона согласна на такой вариант, а другая – нет, но нужно попытаться подписать досудебное соглашение. Инициатор должен направить другой стороне письмо с предложением отменить сделку. Если ответа в течение 30-ти дней не получено или ответ отрицательный, тогда отмена сделки будет проводиться судом. Ситуации бывают разные, и пути разрешения проблем различаются, в зависимости от обстоятельств.

Отсутствие оплаты

При нежелании покупателя, ставшего владельцем, произвести расчет, можно попытаться отправить предупреждение, что дело будет передано в суд.

Сторона, выступавшая продавцом, должна подать иск о расторжении договора купли продажи недвижимости в суд, причем имеет полное право требовать не только денег за свою недвижимость, но и за нанесение морального ущерба (ст. 395 ГК РФ).

Обращение в суд должно содержать не одно требование, а два: расторгнуть договор сделки и вернуть недвижимое имущество. Если истец не укажет другого требования, то суд удовлетворит только одно – расторгнет договор, а ни денег, ни имущества не вернут.

В суд по месту нахождения недвижимости нужно подготовить и подать:

• исковое заявление;
• купчую;
• бумаги, доказывающие наличие нарушений условий сделки.

После получения решения суда и вступления его в законную силу следует обратиться в Росреестр для внесения корректировки данных о собственнике недвижимости.

Обременение в виде прописанных в квартире граждан

Сюрприз в виде вернувшегося из тюрьмы жильца, право проживания за которым сохраняется, является вполне обоснованным поводом прекратить действие сделки, если с момента ее заключения не прошло 3-х лет.

В суде обяжут вернуть покупателю деньги в полной сумме. А квартиру – продавцу, в которой зарегистрирован и имеет право жить освободившийся из зоны гражданин.

Недействительные сделки

Сделку признают недействительной, если:

• одна из сторон оказалась признанной судом недееспособной полностью или частично;
• заключение произошло под давлением, угрозами, принуждением, путем обмана;
• одна из сторон была не в себе, находясь под влиянием наркотических веществ, алкоголя и пр.;
• налицо ущемление прав лица, не достигшего совершеннолетия.

Если будет доказано наличие любого из этих обстоятельств, купчая будет признана недействительной, имущество и деньги вернутся к своим прежним владельцам.

Расторжение из-за существенного изменения обстоятельств

Суд будет исходить из того, что обстоятельства действительно настолько изменились, что знание об их наличии не позволило бы сделке состояться.

Эти отягощения должны быть независимыми от участников акта купли-продажи, и чтобы их суд признал существенными, нужно наличие таких условий:

• такое изменение обязательств обе стороны предположить не могли;
• это изменение заинтересованная сторона предотвратить не может;
• если бы эти обстоятельства были известны, то ущерб для одной из сторон был бы значительным настолько, что она не пошла бы на сделку;
• из условий договора не вытекает, что истец пострадает от наступления этих обстоятельств.

Примером таких обстоятельств может служить ситуация, когда сумма сделки указана в долларах США, а к моменту расчета курс валют совершил скачок, что привело к невозможности собрать нужную сумму в эквиваленте. Можно расценивать как осложнение признание здания подлежащим сносу, как попадающее в зону прокладки железной дороги.

Безопасная продажа

Продавец рискует не получить деньги за свою собственность, это главная проблема, которая может оказаться и продающей стороны.

Безопасная продажа включает ряд мер, уже на стадии составления договора:

• четко оговорить условия и процедуру передачи денег;
• указать способ получения платы.

Неплохим вариантом расчета признано использование банковской ячейки, в этом случае наличку можно переложить из одной ячейки, оплаченной покупателем, в другую, арендованную продавцом.

К тому же, представитель банка может служить свидетелем состоявшегося расчета.

Полный расчет нужно производить непосредственно перед подписанием бумаги о сделке, а пункт об этом должен присутствовать в тексте купчей. Продавец, получая средства, должен каждый раз писать расписку, подтверждающую получение им н-ной суммы (цифрами и прописью), в двух экземплярах, с подписью покупателя. Сумма сделки должна указываться в национальной валюте, то есть в рублях.

А вот с договором продажи жилого помещения дело обстоит немного иначе. Как нам уже известно, в данном случае необходима обязательная государственная регистрация и самого договора, и перехода права собственности. Причём оба этих регистрационных действия, как правило, происходят одновременно. Поэтому, если продавец с покупателем передумали совершать сделку, но уже подали документы в регистрационный орган, им нужно как можно скорее обратиться туда и забрать своё заявление обратно: важно успеть до момента регистрации прав, потому что расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации станет невозможным, согласно действующему законодательству. Расторжение через суд Если взаимное соглашение сторон об отмене сделки отсутствует, но продавец/покупатель желают расторгнуть сделку купли-продажи это можно сделать через суд.

Как расторгнуть договор купли продажи недвижимости после регистрации?

Внимание

После подачи иска в суд другой стороне отправляется предложение о мирном, досудебном урегулировании конфликта. Следует убедиться, что это предложение было действительно получено. Стандартный срок ответа на него – 30 дней. Если в течение этого срока был получен отказ или ответа так и не последовало, то делу дается судебный ход.

Как расторгнуть договор купли-продажи через суд?

1. Подача искового заявления. В нем необходимо изложить причину обращения и привести веские основания для расторжения договора. Составить иск можно и самостоятельно, однако нелишним будет воспользоваться помощью опытного юриста, во многих случаях это повышает вероятность выиграть дело.

   При желании аннулировать ДКП, заключенный между физическими лицами, иск подается в районный суд. Если речь об организациях, то предстоит обращение в арбитражный суд.

2. Предоставление документов.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости. когда можно отменить сделку?

Для отмены всех последствий заключенного договора судом, ситуация должна быть признана:

1. Возникшей неожиданно;
2. Непреодолимой;
3. Влекущей серьезный ущерб для сторон (стороны);
4. Затрагивающей интересы обоих участников.

Изменения считаются существенными при сочетании всех четырех указанных признаков. Чаще всего в качестве возникших обстоятельств, признаваемых судом существенными, выступают:

• Изменение законодательства;
• Значительное увеличение рыночной цены; финансовый кризис (в качестве существенного обстоятельства признаются судом редко);
• Ликвидация предприятия (не связанная с процессом банкротства) и т.д.

Если вы хотите узнать, можно ли оспорить дарственную на квартиру, советуем вам прочитать статью.

Post navigation

Безопасная продажа При соблюдении некоторых условий продавцы объектов недвижимости могут существенно минимизировать риски. Для этого необходимо:

• Подобрать надежных помощников (обращаться только в проверенные агентства недвижимости и к грамотным юристам);
• Внимательно относиться к составлению договора, тщательно вычитывать каждый его вариант;
• Контролировать наличие в договоре пункта о возможности расторжения при невыполнении обязательств;
• Внести пункт о размере и сроках оплаты: до или после регистрации.

Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости?

К примеру, в ней оказались зарегистрированы посторонние жильцы или обнаружился существенный долг за коммунальные услуги.Расторжение по согласию сторон Расторжение зарегистрированной сделки договора купли-продажи недвижимости по согласию сторон встречается редко. Все дело в том, что на основании статьи 408 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) все договорные отношения, по которым исполнены обязательства сторон, считаются законченными. Значит, договор, в результате которого недвижимость уже была перерегистрирована на нового собственника (покупателя), а прежний владелец уже получил деньги, считается несуществующим.

Его уже нельзя отменить, составив соглашение о расторжении договора. В этом случае необходимо провести процедуру обратной сделки, в которой покупатель и продавец меняются местами.

Расторжение договора купли продажи квартиры

Если продавец в судебном порядке добьется расторжения договора, он рискует не получить назад своей квартиры. Парадоксально, но факт. Чтобы избежать такой неприятной ситуации, необходимо в тексте договора обязательно указывать, что в случае расторжения договора стороны должны вернуть друг другу все полученное в связи с исполнением взаимных обязательств. Чтобы избежать подобных рисков, при заключении договора рекомендуется обращаться за консультацией к профессиональному юристу.
Лучше выявить все опасные моменты сделки до ее совершения, нежели потом пытаться отстоять свои права в судебных тяжбах. Человек, не обладающий юридическим образованием, вполне может составить качественный текст договора, но вот «подсветить» такие тонкие моменты может только опытный правовед.

Расторжение сделки купли продажи недвижимости после регистрации

Важно

К заявлению потребуется приложить правоустанавливающие документы на объект недвижимости, копию договора купли-продажи, заверенную у нотариуса, и прочие документы, на основании которых суд может аннулировать сделку. Нередко приходится привлекать и свидетелей, потому что самостоятельно доказать суду свою позицию сложно. Особенно в случае, если договор был оформлен по всем правилам в нотариальной палате.

• Ожидание решения суда.

К сожалению, часто судебные процессы длятся несколько месяцев или даже лет. После того, как прошло последнее судебное заседание, остается дожидаться официального решения. Даже если оно будет вынесено в пользу истца, получить свои деньги обратно (если истец является покупателем недвижимости) не всегда получается сразу.

Можно ли отменить сделку купли продажи дома

Составление письменного предложения о расторжении необходимо, если в дальнейшем планируется обращение в суд. Суды рассматривают иски о расторжении ДКП только в случае, когда получен отказ в расторжении сделки или ответ не получен в течение 30 дней. Вместе с письмом о расторжении лучше всего направить и образец соглашения. Как правильно составить соглашение об аннулировании ДКП до его официальной госрегистрации? Точной формы этого документа не существует, однако он обязательно должен содержать ряд сведений:

• Правильное название. К примеру, «Соглашение о расторжении договора купли-продажи № 256-25 от 12.06.2017»;
• Полное наименование участников сделки (продавца и покупателя).

Можно ли расторгнуть договор купли продажи дома

При сделке с квартирой или домом покупатель и продавец, отказывающиеся от своих обязательств, должны успеть подать в ЕГРП соглашение о расторжении до окончания регистрации сделки и смены собственника (на практике два указанных этапа регистрируются, чаще всего, одновременно). Если для заключения сделки стороны обращались к нотариусу или в агентство недвижимости, туда же обратиться стоит и при расторжении. Если договор купли продажи квартиры находится на регистрации, но еще не зарегистрирован, обе стороны сделки совместно подают в Росреестр заявление о прекращении регистрации договора.

Несогласие одной стороны на расторжение - повод для обращения второй стороны в суд. Это возможно только после получения письменного отказа в намерении расторгнуть договор. Предлагаем вам скачать образец заявления физического лица о прекращении, возобновлении государственной регистрации: Скачать бланк.

Можно ли расторгнуть договор купли продажи квартиры украина

Инфо

В данном случае отменить сделку уже невозможно, потому что подлежит расторжению только та сделка, что ещё не доведена до конца, и при которой стороны ещё не выполнили взаимных обязательств. Единственный выход в таком случае - заключить новый договор купли-продажи и «поменяться» обратно. Кстати, налог платить не придётся - стороны в результате дохода ведь не получили.

Есть ещё один важный нюанс, связанный с регистрацией права собственности и расторжением купли-продажи. Прежде чем поговорить о нем, вспомним, что именно регистрируют при рассматриваемой нами сделке. Договор купли-продажи Такой документ регистрируют только если объектом продажи выступает жилое помещение. Заключённым он является только с момента государственной регистрации. Для нежилого регистрировать не нужно, и он вступает в силу с момента подписания сторонами, если иное не оговорено в пунктах соглашения.

Любая сделка может быть отменена после заключения, в том числе и купля-продажа недвижимости. От того, настолько правильным будет поведение участника соглашения, зависят возможные последствия. В представленной статье мы подробно расскажем, какие причины могут служить основанием для расторжения договора купли-продажи, какие способы могут использоваться и какие важные особенности нужно знать для успешного завершения процедуры.

○ Что означает прекращение договора купли-продажи квартиры?

Прекращение соглашение о купле-продаже недвижимости подразумевает полное окончание правовых отношений, если иное не предусмотрено законом либо текстом документа.

Судьба предмета сделки и финансовых средств зависит от момента расторжения договора:

• До регистрации перехода права собственности.
• После официальной смены собственника.

В первом случае время действия соглашения еще не окончено, поэтому стороны просто возвращаются на исходные позиции: покупатель получает переданные деньги, а продавец – квартиру. В этом случае заключается новое соглашение о расторжении договора купли-продажи.

Если стороны решили расторгнуть договор после регистрации нового собственника, это уже не может считаться основанием для возврата имущества или денег, потому что у предмета сделки официальный новый владелец. Отменить операцию можно только путем заключения обратного соглашения о купле-продаже, в котором стороны поменяются местами.

○ Расторжение и признание договора недействительным.

Нередко бывают ситуации, когда один из участников сделки ходатайствует о прекращении соглашения в силу его незаконности. В подобном случае договор признается недействительным (ничтожным), а не расторгается. Как правило, это соглашения, в которых одна из сторон признается недееспособной либо документ подписывается под угрозами, давлением и т.д.

• «Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п. 1 ст. 166 ГК РФ)».

Недействительный договор признается незаключенным с момента его подписания, тогда как расторгнутым может быть только действительная сделка. Учитывая тот факт, что недействительное соглашение не имеет юридической силы с самого начала, имущественные права сторон, а также их положения остаются без изменений. Что касается расторгнутого договора, доход, полученный после его заключения, не подлежит возврату. Именно в этом заключается основное отличие недействительного и расторгнутого соглашения.

○ Расторжение договора.

Чтобы прекратить заключенное соглашение, необходимо наличие обстоятельств, предусмотренных законом, а также соблюдение порядка процедуры.

✔ Основания и условия.

• «Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (п.1 ст. 450 ГК РФ)».

Из настоящего закона следует, что основаниями для расторжения заключенного соглашения о купле-продаже квартиры может стать:

• Обоюдное согласие участников.
• Нарушение существенных условий сделки.
• Соответствующее судебное решение.

✔ Порядок расторжения договора.

Алгоритм действий по прекращению соглашения зависит от того, произведена ли государственная регистрация перехода права собственности или нет, а также от достижения договоренности между сторонами.

✔ Досудебный.

Независимо от факта госрегистрации сделки, вопрос можно решить в досудебном порядке, если стороны пришли к согласию. Для этого нужно:

• Составить соглашение о расторжении договора купли-продажи (если прекращение происходит до регистрации сделки).
• Составить новый договор купли-продажи, в котором участники меняются местами и производится обратная продажа (если расторжение требуется после регистрации перехода права собственности).
• Зарегистрировать документ в Росреестре.
• Вернуться на исходные позиции сторон.

При расторжении важно прописать все существенные условия соглашения, а также факт отсутствия претензий сторон друг к другу.

Если достигнуть согласия о расторжении не удается, требуется обращение в суд. Основанием для подачи будет отказ контрагента от расторжения в письменном виде.

• «Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ)».

✔ В суде.

Обращаться в суд для расторжения заключенного договора купли-продажи можно в течение 3 лет с момента его подписания. В данном случае следует составить два иска либо оформить один, в котором прописаны 2 требования:

• О расторжении соглашения о купле-продаже недвижимости.
• О возврате имущества.

Если имеются существенные повреждения жилплощади, следует также ходатайствовать о возмещении нанесенного ущерба. Так, договором может предусматриваться, что покупатель должен внести всю сумму стоимости в определенный срок после регистрации перехода права собственности. Если он пропустил положенное время, ему придется возвращать не только весь объем оплаты, но и некоторые проценты.

• «В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором (п. 1 ст. 395 ГК РФ)».

Для обращения в суд нужно подготовить:

• Исковое заявление, в котором указана суть претензий и требования истца.
• Копию соглашения о купле-продаже квартиры.
• Документы, выступающие доказательством нарушения обязательств ответчика (например, чек о переводе меньшей суммы).

После судебного заседания, суд может:

• Удовлетворить требования истца и расторгнуть договор.
• Помимо возврата имущества/денег постановить возместить истцу понесенные убытки.
• Отказать в удовлетворении ходатайства.

В первом случае необходимо написать заявление в Росреестр о внесении изменений в сведения о владельце недвижимости.

○ Признание договора недействительным.

Основания для признания соглашения купли-продаже недействительным (ничтожным) перечислены в §2 гл. 9 ч. I ГК РФ. Это возможно при наличии хотя бы одного из перечисленных критериев:

• Несоблюдение законодательных норм.
• Признание одного из участников договора недееспособным, либо ограниченно дееспособным.
• Факт пребывания одной из сторон в состоянии алкогольного/наркотического опьянения с невозможностью несения ответственности за свои поступки.
• Соглашение заключено с гражданином, не достигшим совершеннолетия без участия законного представителя.
✔ Продажа организацией.

В данном случае соглашение будет признано ничтожным, если:

• Уставные документы организации оформлены некорректно.
• Договор подписан неуполномоченным лицом.
• Сделка была заключена без уведомления учредителей и получения их согласия.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи, если он уже был официально зарегистрирован в Росреестре? Да, это возможно. Гражданский кодекс РФ предусматривает 3 основных варианта.

• Первый – расторжение договора по взаимному согласию сторон .
• Второй – отказ от исполнения условий договора в одностороннем порядке, когда имеются серьезные нарушения положений о качестве объекта недвижимости или иных условий договора, а также существенное измененение обстоятельств. В этом случае расторжение договора после госрегистрации производится по решению суда.
• Существует еще один вариант – признание договора купли-продажи недействительным, при котором обязанности сторон сразу же теряют свою актуальность.

Основания для расторжения договора

Расторжение сделки купли-продажи недвижимости – непростая процедура. Для ее инициации необходимы веские основания, которыми чаще всего выступают:

1. Плата за приобретение объекта недвижимости в собственность не была вовремя внесена . Это актуально для случаев, когда условия договора (дополнительного соглашения, расписки) подразумевают отсрочку или рассрочку платежа. Если деньги не будут вовремя внесены, то договор легко расторгнуть, добровольно или через суд;
2. Использование поддельных документов при совершении сделки. Потребуется доказать, что такие документы были намеренно использованы одной из сторон;
3. В правоустанавливающих документах найдены ошибки , помарки. Если эти ошибки существенны для одной из сторон (например, привели к увеличению стоимости квартиры), то сделку легко расторгнуть через суд;
4. После заключения договора купли-продажи (ДКП) обнаружилось, что на квартире имеются обременения . К примеру, в ней оказались зарегистрированы посторонние жильцы или обнаружился существенный долг за коммунальные услуги.

Расторжение по согласию сторон

Расторжение зарегистрированной сделки договора купли-продажи недвижимости по согласию сторон встречается редко. Все дело в том, что на основании (далее – ГК РФ) все договорные отношения, по которым исполнены обязательства сторон, считаются законченными. Значит, договор, в результате которого недвижимость уже была перерегистрирована на нового собственника (покупателя), а прежний владелец уже получил деньги, считается несуществующим. Его уже нельзя отменить, составив соглашение о расторжении договора.

В этом случае необходимо провести процедуру обратной сделки, в которой покупатель и продавец меняются местами. Продавец становится покупателем и наоборот, а затем происходит обратная передача прав собственности и денег.

Причина непопулярности расторжения ДКП по общему согласию сторон уже после его регистрации в том, что таким образом нельзя вернуть понесенные расходы. Например, покупатель не сможет получить обратно свой аванс, переданный ранее продавцу (если продавец не отдаст его добровольно). Сделать это нельзя даже через суд. Для этого в тексте договора должен быть соответствующий пункт.

По общему правилу расходы компенсирует сторона, которая инициировала отмену договора. Но необходимость этого действия при расторжении сделки должна быть прописана в договоре.

Отмена договора после сделки в судебном порядке

Если вторая сторона отказывается от аннулирования сделки, то предстоит обращение в суд. После подачи иска в суд другой стороне отправляется предложение о мирном, досудебном урегулировании конфликта. Следует убедиться, что это предложение было действительно получено. Стандартный срок ответа на него – 30 дней. Если в течение этого срока был получен отказ или ответа так и не последовало, то делу дается судебный ход.

Как расторгнуть договор купли-продажи через суд?

1. Подача искового заявления . В нем необходимо изложить причину обращения и привести веские основания для расторжения договора. Составить иск можно и самостоятельно, однако нелишним будет воспользоваться помощью опытного юриста, во многих случаях это повышает вероятность выиграть дело. При желании аннулировать ДКП, заключенный между физическими лицами, иск подается в районный суд. Если речь об организациях, то предстоит обращение в арбитражный суд.
2. Предоставление документов. К заявлению потребуется приложить правоустанавливающие документы на объект недвижимости, копию договора купли-продажи, заверенную у нотариуса, и прочие документы, на основании которых суд может аннулировать сделку. Нередко приходится привлекать и свидетелей, потому что самостоятельно доказать суду свою позицию сложно. Особенно в случае, если договор был оформлен по всем правилам в нотариальной палате.
3. Ожидание решения суда. К сожалению, часто судебные процессы длятся несколько месяцев или даже лет. После того, как прошло последнее судебное заседание, остается дожидаться официального решения. Даже если оно будет вынесено в пользу истца, получить свои деньги обратно (если истец является покупателем недвижимости) не всегда получается сразу. В этом случае взыскание денег по приговору суда возлагается на судебных приставов, что также не является быстрым процессом.

Важно! При составлении судебного иска важно учесть, что суд способен удовлетворить только те требования, которые прописаны в нем.

К примеру, в иске не прописано требование вернуть деньги или имущество, а только высказано желание расторгнуть договор. При положительном решении суда договор будет аннулирован, но для получения своей квартиры обратно (если истец является продавцом) потребуется писать повторный иск о выселении жильцов и возврате своей бывшей собственности.

Лучше всего при составлении иска сразу выдвигать в нем целый ряд требований к ответчику:

• аннулировать действие контракта (указать основания);
• вернуть все имущество, переданное по договору купли-продажи, своему прежнему владельцу;
• возместить все понесенные убытки, включая моральный вред (потребуются письменные доказательства понесенных убытков, показания свидетелей).

Договор признан ничтожным (недействительным)

Отмена сделки купли-продажи после регистрации возможна и на основании его недействительности. В этом случае нет необходимости в расторжении ДКП, он признается ничтожным автоматически. При этом та сторона, из-за которой документ был признан недействительным, обязана не просто вернуть все приобретенное по договору, но и компенсировать причиненный ущерб (на основании ).

Случаев, при которых сделка признается недействительной, множество. Отметим лишь самые основные:

• Заключение договора было сопряжено с угрозой насилия, обманом, мошенничеством, предварительным сговором и прочими тяжкими обстоятельствами. В этих случаях необходимо не только требовать расторжения договора через суд, но и обращаться в полицию с требованием завести уголовное дело;
• Один из участников ДКП (покупатель, продавец) официально признан полностью или частично недееспособным;
• Один (или оба) участника сделки не могли руководить своими действиями в момент подписания договора. Варианты – состояние сильного алкогольного (или наркотического) опьянения, сильная травма, пожилой возраст;
• Налицо факт мнимой или притворной сделки. Мнимая сделка – это фиктивная сделка, без каких-либо юридических последствий для сторон. Притворная – заключается в целях прикрыть другие незаконные действия;
• При заключении ДКП были нарушены какие-либо законы, законные акты;
• Один из участников сделки является несовершеннолетним. Если права несовершеннолетнего гражданина не были нарушены, то суд (очень редко) может отказать в признании сделки незаконной.

Расторжение сделки до регистрации

Если договор еще не зарегистрирован в Росреестре, то расторгнуть его гораздо проще. Напомним, что после подачи необходимых документов в местный отдел юстиции договор о передаче прав собственности на недвижимость будет зарегистрирован максимум в течение 5-7 рабочих дней. До этого времени отменить сделку можно при помощи составления соглашения о расторжении договора купли-продажи.

Первым делом об этом желании уведомляется вторая сторона сделки (при помощи письма). Составление письменного предложения о расторжении необходимо, если в дальнейшем планируется обращение в суд. Суды рассматривают иски о расторжении ДКП только в случае, когда получен отказ в расторжении сделки или ответ не получен в течение 30 дней. Вместе с письмом о расторжении лучше всего направить и образец соглашения.

Как правильно составить соглашение об аннулировании ДКП до его официальной госрегистрации? Точной формы этого документа не существует, однако он обязательно должен содержать ряд сведений:

• Правильное название. К примеру, «Соглашение о расторжении договора купли-продажи № 256-25 от 12.06.2017»;
• Полное наименование участников сделки (продавца и покупателя). Если это юридические лица, то потребуется указать их реквизиты;
• Условия и основания прекращения договора, предусмотренные законом, самим ДКП или иными обстоятельствами;
• Дата прекращения договора (с какого момента он будет считаться расторгнутым);
• Последствия аннулирования договора. К примеру, одна из сторон обязуется выплатить уже понесенные расходы;
• Дата подписания соглашения и подписи сторон (и печати, если ДКП подписан между организациями).

Как оспорить расторжение договора?

По закону оспорить можно любое решение суда, в том числе и об аннулировании договора купли-продажи недвижимости. Но для этого к иску, оспаривающему судебный вердикт, потребуется приложить документы, которые будут подтверждать выявленные нарушения. То есть, необходимо иметь в своем распоряжении ряд железных фактов нарушения судом правил судебного производства (несоответствие фактов, ложные сведения, введение суда в заблуждение).

Заключение

Расторжение уже заключенного и зарегистрированного в Росреестре договора купли-продажи недвижимости – процесс сложный и долгий. Особенно в том случае, когда в этом заинтересована только одна сторона. Необходимо не только иметь веские основания для аннулирования соглашения, но еще и суметь при необходимости доказать их в суде, что зачастую совсем непросто.

Лучший способ избежать этого неприятного процесса – с умом подойти к составлению самого договора купли-продажи, включив в него ряд необходимых пунктов. Особенно в части сроков и условий исполнения договора, ответственности и обязанностей сторон. Особое внимание стоит уделить описанию в договоре возможности и условий его расторжения.

Практически любое приобретение недвижимости сопровождается .

Такой договор считается основополагающим документом , который обязует продавца передать свое имущество покупателю за оговоренную плату и на условиях, прописанных в соглашении.

Но поскольку любой договор – это соглашение сторон об определенных правах и обязанностей, то при несоблюдении условий одним из участников допускается расторжение его. Каковы условия расторжения договора о купле-продаже квартиры, и каковы последствия?

Расторжение договора по обоюдному согласию сторон

Расторжение договора купли-продажи квартиры — это юридическое действие, производимое с участием двух сторон сделки на основании условий, прописанных в соответствующем документе , и норм действующего законодательства РФ (п.1 ст.452 ГК РФ).

Российским Гражданским Кодексом определены условия для расторжения договора купли-продажи квартиры после его . Согласно ст.450 ГК РФ расторгнуть данный вид договора возможно:

• по мирному соглашению сторон-участников;
• по судебному решению при подаче иска.

По обоюдному согласию договор разрешено расторгнуть в любое время. Для этого требуется составление соглашения о расторжении , заверение его участниками сделки и регистрации там же где регистрировался сам договор.

То есть нужно обратиться к нотариусу, регистрировавшему договор купли-продажи. Он составит соглашение о расторжении и приложит к архивной копии договора. При этом потребуются те же документы, что и при заключении договора.

Главным условием составления соглашения о расторжении является указание в нем следующих нюансов:

• каков порядок и срок возвращения денежных средств покупателю продавцом;
• должен ли покупатель возместить убытки продавца, и в каком размере;
• прочие значимые условия.

Если договор купли-продажи еще не прошел государственной регистрации , то для его расторжения по обоюдному согласию достаточно заключить письменное соглашение о расторжении без последующей регистрации.

Расторжение по инициативе одной из сторон сделки

При расторжении данного договора в одностороннем порядке изначально потребуется проведение досудебного обоюдного урегулирования . То есть нужно предоставить второй стороне возможности добровольного расторжения договора в указанный временной период.

При отказе второй стороны можно обращаться в суд с иском об аннулировании договора согласно ст.450 ГК РФ, п.п.1,2.

Условия, по которым одна из сторон может требовать расторжения договора прописаны в ГК РФ. Так, по инициативе покупателя договор купли-продажи квартиры может быть расторгнут по следующим основаниям:

По инициативе продавца заключенный договор купли-продажи может расторгаться если:

• сторона-покупатель отказывается принять предмет сделки (ст.437);
• покупающая сторона отказывается оплатить сумму по договору (ст.439);
• покупатель отказывается страховать объект сделки, в то время как по договору это является его обязанностью (ст.443);
• неисполнение обязательств покупателем в установленный договором период (ст.468, п.4).

Исковой срок давности для договоров купли-продажи составляет три года со дня заключения.

Негативные последствия расторжения сделки для сторон

П.4 ст.453 ГК РФ гласит, что при расторжении договора ни одна из сторон не может потребовать возврата того, что уже выполнено согласно обязательствам до момента расторжения договора, если другое не определено законом или совместным решением сторон.

Может возникнуть ситуация, когда покупатель уплатил сумму по договору, но продавец не отдает ему квартиру. Покупатель может потребовать расторжения договора. Тем не менее, продавец не обязан отдавать ему деньги , так как обязательство по выплате выполнено до расторжения договора.

В результате покупатель остается и без жилья и без своих денег. Именно поэтому в должен присутствовать пункт, согласно которому в случае расторжения договора продавце обязуется вернуть покупателю полученные деньги.

Возможна и другая ситуация. Договор купли-продажи подписан обеими сторонами, покупатель получил квартиру, зарегистрировал права собственности на нее и оформил прописку.

В то же время продавец не получил оговоренной суммы в указанный срок. По закону он имеет право требовать расторжения договора.

Но даже расторгнув договор, продавец не получит обратно своего имущества, если договор не содержит условия возврата квартиры при расторжении договора. При отсутствии оного продавец вправе отдельным иском потребовать оплаты по договоры и возмещения неустойки из-за несвоевременной выплаты.

Следовательно, при заключении договора купли-продажи надо предусмотреть все возможные ситуации . В частности прописать обязанность продавца вернуть полученные средства при расторжении договора и обязанность покупателя о возврате квартиры продавцу.

Нужно максимально подробно расписать порядок выплаты или возврата, сроки исполнения обязательств. Не допустимы неточности либо неясности при толковании текста вцелом и любого из пунктов в отдельности, поскольку именно двоякость трактовки может стать решающим фактором в случае судебной тяжбы.

Можно ли оспорить расторжение договора?

Оспорено может быть любое судебное решение, но более важен конечный итог процедуры.

Договор купли-продажи подлежит расторжению только в соответствующих законодательству случаях, то есть процесс должен быть обоснован фактами . При этом к исковому заявлению могут быть приложены документы, подтверждающие определенные нарушения.

Так если одна из сторон сможет подтвердить необоснованность расторжения сделки, доказав несоответствие фактов или заведомое введение суда в заблуждение, можно требовать пересмотра искового заявления о расторжении договора на основании вновь открывшихся обстоятельств.

Если расторжение договора подтверждено судебным решением после того как все обязательства по договору исполнены, такое решение не может признаваться законным.

Расторгнуть можно то, что еще действует, то есть расторжению подлежит действующий договор. Если же все условия договора соблюдены и выполнены, сделка считается состоявшейся и расторгнуть ее невозможно . В этом случае возможно оспорить расторжение недействующего договора.

Таким образом, расторжение договора купли-продажи квартиры процесс возможный, хотя и сложноватый, ведь доказать нарушения законов может быть нелегко.

В целях предотвращения негативных последствий расторжения необходимо максимально подробно расписать условия , порядок их выполнения, точные сроки и действия сторон при расторжении сделки.

Видео: Сделка купли-продажи квартиры — какие риски?

В видеосюжете рассказывается о том, как обезопасить себя от мошенников при заключении сделок купли-продажи недвижимости.

Даются советы, куда обратиться, чтобы юридически грамотно составить договор купли-продажи и объективно проверить чистоту совершаемой сделки, как добиться справедливости по жилищному спору в суде.