Какие коммуникации можно провести в нежилое помещение? Существует ли норматив на потребление электроэнергии? Покупка коммерческой недвижимости: особенности, порядок действий и рекомендации Провести в коммерческом помещении

Изменение технических и качественных характеристик помещений — это и есть переустройство нежилых помещений. Более подробно о процессе переустройства, согласовании перепланировки и переустройства помещения, проблемах и возможных вопросах — далее в статье.

Понятие переустройства помещений содержится в статье 25 Жилищного кодекса РФ, а порядок и условия работ раскрываются в нормах главы IV ЖК РФ. Эти положения применимы и к переустройству нежилых помещений. Для нежилых объектов недвижимости такого понятия в федеральном законодательстве нет, однако в некоторых регионах России изданы свои нормативные акты, которые регламентируют проведение перепланировки в нежилых зданиях.

В частности, на территории столицы действует Постановление Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП, которое не просто дублирует нормы федерального законодательства, но и детально регламентирует каждый этап согласования переустройства и согласование проекта для выполнения работ — этот закон о перепланировке нежилых помещений применяется всеми госорганами в Москве.

Также при согласовании и утверждении проекта необходимо руководствоваться требованиями Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

Как узаконить переустройство и перепланировку нежилого помещения?

Для подтверждения законности переустройства необходимо провести процедуру согласования проекта предстоящих работ. Хотя изменение в существующую схему расположения инженерных и технических коммуникаций не допускается при отсутствии утвержденного проекта, у собственника объекта существует возможность узаконить проведенное переустройство даже после завершения полного цикла работ.

Некоторые собственники объектов путают понятие перепланировки и реконструкции. Проект реконструкции нежилого помещения или здания необходимо согласовывать до производства соответствующих работ, получая разрешение на строительство. Если реконструктивные работы на объекте уже выполнены, согласование проводится в судебном порядке.

Перепланировка в объектах ДГИ и Росимущества

В Москве и Санкт-Петербурге много коммерческой недвижимости принадлежит городу или находится в собственности Российской Федерации. Все они передаются правообладателям в аренду, в оперативное управление или хозяйственное ведение.Аренда может быть долгосрочной или на короткий срок. В договорах аренды могут быть предусмотрены различные границы по использованию таких объектов, включая их изменение в связи с — по согласованию с собственником. Также и при оперативном управлении и хоз ведении правообладатели вправе незначительно изменять объекты недвижимости. Если такие изменения правообладателем были произведены несанкционировано — без получения согласия ДГИ или Росимущества.

Какие последствия для правообладателя повлечет несогласованная в объектах ДГИ, Росимущества, иных уполномоченных органов (в зависимости от региона они могут иметь различные наименования и статус)? Во-первых, город и государство регулярно проверяет порядок эксплуатации своих объектов, их использование по целевому назначению. В случае выявления перепланировок или переустройств правообладателя обяжут их согласовать или привести в прежнее состояние. Если же на объекте проводились реконструктивные работы — согласовать уже по факту устройства задача крайне сложная и затратная.

Вопрос усложняется тем, что в связи с принятием в Москве Постановления №106-ПП помимо согласовательных процедур в Росреестре, контролирующий орган обязывает правообладателей устранить «красные линии» на поэтажных планах МосгорБТИ. Это выливается в дополнительные временные и финансовые затраты — услуги МосгорБТИ платные и зависят от площади объекта недвижимости. А сроки выполнения работ от 45 дней до нескольких месяцев.

Также арендаторам и иным правообладателям объектов ДГИ, Росимущества и пр. следует учитывать что обратиться в с заявлением о внесении изменений в сведения об объекте недвижимости вправе только собственник этого объекта или лицо по нотариальной доверенности от него. Т.е. если в нашу компанию обращается к примеру, НИИ или РАН г. Москвы, которые владеют объектом на праве оперативного управления от Департамента городского имущества г. Москвы, нотариально удостоверенная доверенность на представление интересов в Росреестре и иных органах потребуется от ДГИ г. Москвы.

Каким бы сложным не был процесс согласования перепланировки и переустройства в таких объектах, все стадии не отличаются от обычного порядка узаконивания. Решающим будет опыт согласователей в работе с объектами государственной и региональной собственности.

Совет эксперта. Объекты, принадлежащие ДГИ, Росимуществу и переданные правообладателям в пользование, проверяются этими организациями — их использование и изменение регламентируется нормативными и подзаконными актами органов власти. Компания « » проводит согласование перепланировок в таких помещениях, зданиях с учетом их специфики. Мы выполняем работы как по государственным контрактам, так и в частном порядке.

Чем опасно самовольное переустройство?

Под самовольным переустройством статья 29 ЖК РФ понимает выполнение работ при отсутствии решения о согласовании, либо с нарушением утвержденного проекта. Отсутствие согласования или отклонение от проекта означает, что все работы выполняются на усмотрение собственника или подрядчика, а возможные последствия трудно предсказуемы. помещений, в которых постоянно находятся люди, они используются в коммерческих целях, должна отвечать требованиям безопасности, установленным соответствующими регламентами.

В процессе самовольной перепланировки не учитываются возможные риски для целостности строительных конструкций, которые может учесть и предвидеть только профильный специалист. По этой причине законодатель устанавливает следующие виды ответственности за выявленный факт самовольного переустройства:

• приведение помещения в прежнее состояние за счет владельца помещения;
• административная ответственность.

Необходимо учитывать, что ответственность за самовольное переустройство жилых помещений прямо регламентирована в ст. 7.21 КоАП РФ. Нежилые помещения в указанной норме не указаны, поэтому возможное привлечение к административной ответственности будет осуществляться только в рамках ст. 7.24 КоАП РФ – нарушение порядка использования объекта, находящегося в федеральной собственности.

За допущенное нарушение норм и правил содержания нежилого фонда предусмотрена санкция в виде штрафа:

• на граждан – от 1000 до 1500 рублей;
• на должностных лиц – от 2000 рублей до 3000 рублей;
• на юридических лиц – от 20000 до 30000 рублей.

Привлечение к ответственности в виде штрафа не освобождает от обязанность вернуть объект в первоначальное состояние или узаконить самовольное переустройство.

Незаконная реконструкция нежилого помещения и ответственность за ее производство установлена п. 1 ст. 9.5. КоАП РФ: для физлиц — от 2 т.р. до 5 т.р., должностных лиц — от 20 т.р. до 50 т.р., на юр. лиц — от 500 т.р. до 1 млн. р. и/или приостановление деятельности.

Узаконить реконструкцию нежилого здания, также как и согласовать реконструкцию нежилого помещения можно, но процесс скорее всего завершится судом.

Документы при переустройстве

Поскольку на федеральном уровне не принято самостоятельных нормативных актов по согласованию переустройства нежилых помещений, кроме г. Москвы и Санкт-Петербурга, необходимо руководствоваться аналогичными нормами для жилых объектов. Для согласования и узаконивания переустройства и перепланировки потребуются следующие документы:

• заявление по установленной форме;
• правоустанавливающие документы на объект (оригиналы или нотариально удостоверенные копии свидетельства о праве либо выписки из );
• проект переустройства или перепланировки;
• о допустимости выполненных работ;
• перепланировки.

Если нежилое помещение расположено в здании, признанном памятником архитектуры, истории или культуры, дополнительно представляется заключение уполномоченных органов, осуществляющих охрану указанных объектов. Помимо этого, для памятников архитектуры предусмотрены особые требования к проектной организации, которая вправе проводить его обследование и изготавливать проект перепланировки и переустройства — лицензия КГИОП. Кроме того, санкции за самовольное изменение объектов культурного наследия гораздо жестче, чем в обычных зданиях — вплоть до уголовной ответственности. Наказание последует не только для собственника, но и для тех, кто такие работы выполнял, и для должностных лиц контролирующих государственных органов, отвечающих за сохранность таких объектов.

После завершения выполненных работ, на основании заявления владельца помещения, оформляет акт приемочной комиссии, который подлежит направлению в органы Росреестра для внесения измененных сведений в .

Комментарий эксперта. При завершении переустройства жилого и коммерческого помещения в многоквартирном доме акт приемочной комиссии направляется в органом, осуществлявшим согласование. Для нежилых помещений такого не требуется, достаточно заказать и утвердить проектную документацию. ООО « » имеет наработанные проекты, бланки и формы, позволяющие проекту перепланировки пройти регистрацию в Росреестре с первого раза за 5 рабочих дней.

Какие разделы проектной документации необходимо готовить?

Ключевое значение для согласования или узаконивания переустройства имеет проектная документация. На основании ее данных будет выдано разрешение на проведение работ (в многоквартирных домах), либо вынесен отказ.

Утверждение требования к составу проекта перепланировки производится на стадии обследования объекта и переговоров с заказчиком работ.

В зависимости от вида предстоящих работ по переустройства, при оформлении проектной документации указывается следующее содержание:

• текстовая часть – включает в себя запись руководителя проекта и договор на осуществление авторского надзора;
• пояснительная записка – описывает технические характеристики здания и помещения, состав инженерного оборудования и коммуникаций, перечень противопожарные и шумозащитных мероприятий;
• графическая часть – планы и помещения до переустройства; планы и после работ по переустройству; схема расположения сетей и оборудования в нежилом помещении;
• приложение – сведения о наличии допуска СРО, информационные данные и т.д.

Порядок перепланировки помещений, этапы проведения строительных работ прописываются в проектной документации.

На основании данного документа будет проводиться приемка работ после фактического завершения работ по переустройству.

Комментарий эксперта. Подготовка и оформление проекта может осуществляться только специализированной организацией, имеющей допуск профильной СРО. Компания « » имеет допуск для выполнения обследования объектов, изготовления проектной документации и застрахованные виды работ по разработке проекта перепланировки и изготовлению технического заключения на сумму до 25 млн. рублей.

В процессе согласования проектной документации помещений в многоквартирных домах владельцу нежилого помещения потребуется оформить заявление, форма которого установлена исполнительным органом власти субъекта РФ. Образцы актов приемочной комиссии также утверждаются уполномоченными региональными органами власти.

Образцы проектной документации имеются в распоряжении организации, которая обладает допуском СРО и имеет право оформлять данный документ. Типовые образцы всех указанных документов можно посмотреть на нашем сайте.

Образец технического заключения перепланировки и переустройства:

Образец проекта перепланировки и переустройства:

Любые работы в жилом или нежилом помещении может проводить только собственник. Поэтому, если у квартиры или нежилого помещения несколько владельцев, согласование и последующий учет в Росреестре будет проведено только при согласии каждого собственника. При перепланировке происходит изменение конфигурации здания, квартиры или помещения, а состав работ может включать в себя:

• разборка и обустройство новых дверных или оконных проемов;
• изменение площади комнат в пределах квартиры;
• перенос или обустройство перегородок;
• иные виды работ.

Этапы согласования выглядят следующим образом:

• изготовление проектной документации через экспертную проектную организацию – в содержании проекта указываются виды предстоящих работ, требования к их безопасному проведению, варианты установки перегородок и изменения конфигурации комнат, и т.д.;
• оформляется – в этом документе экспертом-обследователем подтверждается безопасность несущих элементов здания ( является обязательным условием для согласования работ в Москве, в других регионах аналогичные нормативные требования могут отсутствовать);
• собственник направляет проект запланированных работ в муниципальные инстанции – при перепланировке жилых и коммерческих помещений многоквартирных домов в Москве таким органом является Мосжилэкспертиза;
• по итогам выполненных работ составляется комиссионный акт (для помещений многоквартирных домов) – этот документ подтверждает соблюдение условий проекта;
• изменения в конфигурации объекта фиксируются кадастровым инженером, который выдает – этот документ будет являться основанием для обращения в , где изменения будут учтены в ;
• на основании заявления собственника специалистами Росреестра проводится кадастровый учет, а правообладателю выдается .

Для согласования изменений в конфигурации объекта обращаться в не нужно – эти учреждения утратили свои полномочия с 2013 года. Однако при оформлении проекта и техплана, могут быть запрошены архивные сведения – здания и помещения, объекта, и т.д.

Совет эксперта. При согласовании перепланировки помещений в многоквартирных домах Мосжилинспекция запрашивает у заявителя , выданный не позднее 5 лет. При этом на официальном сайте Правительства Москвы указано, что документы технической инвентаризации предоставлять необязательно — они будут запрошены в порядке межведомственного взаимодействия. Всему причиной Постановление Правительства Москвы №506-ПП от 17.03.2017 года «О порядке организации технического учета в г. Москве, внесении изменений в правовые акты г. Москвы и признании утратившими силу правовых актов (отдельных положений правовых актов) города Москвы».

При перепланировке жилых объектов необходимо обращаться в муниципальные органы. Для согласования проектных документов на нежилого помещения это не требуется, однако оформления технического плана является обязательным условием при любых вариантах проведения работ.

Содержание работ по изменению характеристик помещения или здания может существенно различаться. Если запланированные работы связаны с изменениями несущих конструкций или фасадов объекта, предстоит согласовать не , а реконструкцию. В этом случае оформляется разрешение на строительство, а процедура подготовки документов будет существенно дольше. Указанное разрешение оформляется через надзорные органы.

Комментарий специалиста . может быть связана с воздействием на несущие элементы объекта недвижимости. Поэтому проект и будут содержать предельно допустимые нормативы воздействия на несущие конструкции и варианты их усиления. Чтобы избежать проблем с надзорными инстанциями, обращайтесь за оформлением документов в компанию « ». Наши специалисты имею все разрешительные документы, позволяющие оформлять документы для жилых и нежилых объектов .

Алгоритм действия для согласования переустройства

Процедура согласования переустройства (согласование перепланировки) нежилого помещения в 2019 году будет состоять из следующих действий:

• выбор проектной организации, обладающей допуском профильной СРО на оформление проекта переустройства;
• оформление договора на изготовление проектной документации;
• выполнение работ по подготовке проекта переустройства;
• согласование проекта и получение разрешения на выполнение работ;
• проведение работ на объекте в точном соответствии с проектной документацией;
• согласование результата перепланировки и получение акта приемочной комиссии;
• обращение с технической документацией и стандартным комплектом документов в органы Росреестра для внесения изменений в .

В случае, если до проведения работ согласование не было получено, существует возможность узаконить переустройство. Для этого изготовленный проект должен подтверждать соответствие выполненных работ градостроительным требованиям, нормативам и правилам. Проект на нежилое здание включает определенное количество разделов — в зависимости от выполняемых строительных работ.

Для составления техплана нужно обратиться к кадастровому инженеру – только этот специалист имеет право фиксировать изменения характеристик недвижимости. Для проведения кадастровых работ составляет подрядный договор, а правообладателю объекта нужно представить следующие документы:

• , подтверждающую право собственности на квартиру или нежилое помещение – только правообладатель может заказывать и проводить любые работы на своем объекте;
• проект и дома и т.д. Узаконить помещение без документов, внести его измененную планировку в возможно — предоставьте это опытным специалистам.

  Совет эксперта. Всегда удобно, когда работы можно заказать в одном месте и больше никуда не обращаться. Компания « » понимает, как важно обеспечить эксклюзивный сервис своим клиентам. Если вы заказываете согласование перепланировки в компании « », все сопровождающие действия мы берем на себя: заказ исходных документов, выполнение обследования объекта и изготовление проектной документации, подготовку технического плана и регистрацию его в Росреестре. Вам достаточно просто подписать соответствующий договор подряда.

  В техплан включается заключение кадастрового инженера – в этом документе указывается несоответствие фактического состояния объекта сведениям , акта приема в эксплуатацию, проектной документации. В этом случае последующий кадастровый учет будет невозможен – собственнику предстоит надлежащим образом узаконить или исправить реестровые ошибки.

  После выдачи техплана, его нужно представить в или МФЦ. Все изменения параметров объекта будут внесены в кадастр, а заявителю будет выдан обновленный правоустанавливающий документ – .

Все чаще мы становимся свидетелями того, как хозяйствующие субъекты, будь то организации или индивидуальные предприниматели, организуют свою деятельность буквально по соседству - в жилых домах.

Следует отметить, что действующее законодательство запрещает таким субъектам осуществлять предпринимательскую деятельность в жилых помещениях. Так, в соответствии с п. 2 ст. 671 и п. 3 ст. 288 ГК РФ жилые помещения предназначены только для проживания граждан, а использование квартир в других целях (например, под офис) допускается только после перевода последних в нежилые помещения. Однако здесь есть свои ограничения и нюансы, которые, по меньшей мере, надо знать и учитывать налогоплательщикам.

В данной статье рассмотрены вопросы по переводу жилого помещения в нежилое для использования его в предпринимательской деятельности.

Несколько слов о важном

Прежде чем рассматривать вопрос о переводе жилого помещения в состав нежилого фонда, отметим, что в определенных случаях жилищное законодательство позволяет использовать жилое помещение в предпринимательской деятельности налогоплательщика, но с одной оговоркой (п. 2 ст. 17 ЖК РФ ): если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Так, в соответствии с п. 6 , 7 ст. 21 Федерального закона № 63-ФЗ адвокат может использовать в профессиональной деятельности (для размещения адвокатского кабинета) жилое помещение, которое принадлежит ему или членам его семьи на праве собственности, с согласия последних, или занимаемое им по договору найма, соответственно, если не против наймодатель.

Вместе с тем такие случаи, предусмотренные действующим законодательством, что называется, можно пересчитать по пальцам.

Если обратиться к арбитражной практике, то она неутешительна. Вообще, по мнению арбитражных судей, любые сделки, направленные на использование жилого помещения в целях иных, чем проживание граждан, не порождают правовых последствий (Постановление ФАС МО от 08.05.2002 № КГ-А40/2777-02 ). Можно привести Постановление ФАС ЗСО от 05.10.2006 № Ф04-6453/2006 (27008-А46-13 ), в котором сделан вывод о том, что сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, являются ничтожными (см. также Постановление ФАС ЗСО от 24.11.2005 № Ф04-8366/2005 (17135-А70-9) ).

В Постановлении ФАС ВВО от 23.10.2006 № А82-2816/2006-2 рассмотрена ситуация, в которой индивидуальный предприниматель в арендованном помещении организовал парикмахерскую. Однако в соответствии с техническим паспортом на жилой дом арендованное помещение относится к жилому фонду. В результате суд заключил, что передача жилого помещения в аренду в целях его последующего использования под парикмахерскую нарушает нормы гражданского и жилищного законодательства, признал договор аренды указанного помещения недействительным и обязал бизнесмена вернуть арендуемое помещение арендодателю.

Обратите внимание : если в качестве арендодателя или собственника жилого помещения, используемого в предпринимательских целях, выступает гражданин (физическое лицо), то его могут привлечь к административной ответственности по ст. 7.21 «Нарушение правил пользования жилыми помещениями» КоАП РФ . Ему грозит либо предупреждение, либо штраф, размер которого составляет от 1 000 до 1 500 руб. Заметьте, оштрафовать могут только гражданина (физическое лицо). Организацию, ее должностных лиц или индивидуального предпринимателя привлечь по данной статье не получится - нет законных оснований.

Напомним, в целях применения КоАП РФ индивидуальные предприниматели приравниваются к должностным лицам (ст. 2.4 ). Однако если арендодателем или собственником выступает другая организация (индивидуальный предприниматель), то в соответствии со ст. 167 ГК РФ им необходимо будет вернуть полученную арендную плату в полном объеме (при наличии арендных отношений) и, соответственно, изменить данные налогового и бухгалтерского учета.

Вместе с тем организацию могут привлечь и к административной ответственности, если это предусмотрено законодательством субъекта РФ. Например, в Постановлении ФАС ДВО от 06.07.2005 № Ф03-А73/05-2/1631 рассмотрена следующая ситуация. По результатам проверки жилищная инспекция Хабаровска установила, что квартира в жилом многоквартирном доме используется под офис. В результате было вынесено предписание об освобождении помещения и протокол об административном правонарушении, а организацию привлекли к ответственности по ст. 4.18 Кодекса Хабаровского края об административных правонарушениях в виде штрафа в размере 10 000 руб.

В соответствии с данной нормой использование не по назначению помещений в многоквартирных домах… влечет наложение административного штрафа на юридических лиц в размере от 50 до 200 МРОТ. При этом суд подтвердил правомерность принятых чиновниками документов, указав, что факт использования жилого помещения под офис подтверждается актами обследования и проверки, из которых следует, что в квартире установлена офисная мебель, имеются 7 компьютеров, работают люди. Документы, подтверждающие факт заселения в указанное помещение командированных работников, а также проживание их в данном помещении в период командировок, общество не представило.

Обратите внимание : если организация или индивидуальный предприниматель переоборудуют жилое помещение без согласия нанимателя (собственника) помещения, в результате существенно изменятся условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, то хозяйствующий субъект рискует быть привлеченным к административной ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ . Размер штрафа в данном случае может составить:

− для индивидуальных предпринимателей (должностных лиц) - от 4 000 до 5 000 руб.;

− для организаций - от 5 000 до 10 000 руб.

Правовые аспекты

Начнем с того, что порядок перевода жилых помещений в нежилой фонд прописан в Жилищном кодексе, в частности, данному вопросу посвящена отдельная гл. 3 «Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение» .

Следует отметить, что не каждому жилью (квартире) можно присвоить статус нежилого помещения. Жилищный кодекс предъявляет ряд требований, условий к квартирам для перевода их в состав нежилого фонда. Так, в соответствии со ст. 22 ЖК РФ помещение (квартира) может быть переведено в нежилое, если:

− имеется техническая возможность организовать отдельные входы (выходы) в данном помещении;

− если квартира расположена на первом этаже многоквартирного дома или выше первого этажа, но помещения, находящиеся непосредственно под квартирой, не относятся к жилому фонду;

− если право собственности на «переводимое» помещение не обременено правами каких-либо лиц (не находится в залоге, под арестом);

− данное помещение не используется собственником в качестве места постоянного проживания.

(Забегая вперед, отметим, что если «переводимое» помещение не отвечает хотя бы одному из вышеперечисленных требований, то это повод для отказа в переводе жилого помещения в нежилое (пп. 3 п. 1 ст. 24 ЖК РФ )).

Необходимые документы

Следующий шаг в процедуре перевода квартиры в нежилое помещение - сбор необходимых документов.

В соответствии с п. 2 ст. 23 ЖК РФ пакет документов должен включать:

1. Заявление о переводе помещения (квартиры) в состав нежилого фонда .

Отметим, что форма заявления действующим законодательством не утверждена. Соответственно, оно может быть составлено произвольно. По сути данный документ выполняет роль сопроводительного письма, в котором необходимо указать прилагаемые к нему документы, а также, по мнению автора статьи, планирует ли заявитель переустройство или перепланировку помещения, кому адресовано данное заявление (наименование органа местного самоуправления) и, собственно, само намерение организации перевести квартиру в разряд нежилых помещений. Заявление можно составить на фирменном бланке организации с печатью за подписью генерального директора или уполномоченного лица (представителя организации), однако в последнем случае у заявителя должна быть соответствующая доверенность.

2. Правоустанавливающие документы на «переводимое» помещение .

Основным правоустанавливающим документом на помещение в РФ является свидетельство о государственной регистрации права собственности на тот или иной объект недвижимости, которое выдается территориальным органом Федеральной регистрационной службы, на который возложены полномочия по ведению Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 Правил ). Напомним, в данном реестре налогоплательщик должен зарегистрировать сделку по приобретению помещения (квартиры), после чего он получает правоустанавливающий документ.

Жилищный кодекс предоставляет собственникам «переводимого» помещения право выбора: представить подлинники правоустанавливающих документов или их копии, заверенные нотариусом.

3. Технический паспорт «переводимого» помещения (квартиры), а также поэтажный план дома, в котором находится данное помещение .

Обязанность по технической инвентаризации и паспортизации жилищного фонда возложена на бюро технической инвентаризации (БТИ) (п. 3 , 7 Положения ). Соответственно, для получения вышеупомянутых документов необходимо обратиться в БТИ по месту нахождения помещения (квартиры) с заявлением о составлении указанных документов и с гарантией их оплаты (гарантийное письмо), приложив к нему свидетельство о праве собственности на жилое помещение и доверенность представителя организации.

4. Подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки «переводимого» помещения .

Проект собственник помещения готовит самостоятельно, однако его окончательный вариант необходимо согласовать с органом местного самоуправления по месту нахождения помещения. Для этого следует обратиться в данный орган с соответствующим заявлением и приложить к нему:

а) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение;

б) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения;

в) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

г) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

В связи с этим приведем Постановление ФАС СКО от 12.07.2006 № Ф08-3149/2006 , в котором департамент культуры оспорил распоряжение главы органа местно самоуправления по переводу жилого помещения в разряд нежилых. В спорном распоряжении собственнику помещения указано провести перепланировку в соответствии с представленным проектом. Вместе с тем, как выяснилось, здание, в котором расположено помещение, поставлено на государственную охрану как памятник истории и культуры (архитектуры) местного значения, а проект перепланировки помещения не был согласован с департаментом культуры (заключение не представлено). Таким образом, суд правомерно признал распоряжение органа местного самоуправления о переводе жилого помещения в состав нежилого фонда недействительным.

Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных документов в орган местного самоуправления (п. 4 ст. 26 ЖК РФ ). В течение трех дней с момента принятия решения о согласовании проекта заявителю выдается или направляется по адресу, указанному в заявлении, документ, подтверждающий принятие такого решения, который и является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Формы заявления и документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировке жилого помещения, утверждены Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 № 266 .

После представления вышеперечисленных документов в орган, осуществляющий перевод помещений, заявителю выдается расписка в получении документов с указанием перечня и даты их представления (п. 3 ст. 23 ЖК РФ ).

Обратите внимание : приведенный выше перечень документов является исчерпывающим, то есть требовать другие документы, кроме установленных п. 2 ст. 23 ЖК РФ , орган местного самоуправления не вправе. Это четко прописано в п. 3 указанной статьи кодекса.

В Постановлении ФАС ЗСО от 05.04.2006 № Ф04-2161/2006 (21143-А02-22) рассмотрена следующая ситуация. Городская администрация отказала индивидуальному предпринимателю в переводе помещения в состав нежилого фонда, сославшись на то, что в пакете документов отсутствуют разрешение ГИБДД по организации и обустройству автостоянки, а также согласие собственников смежных квартир на данный перевод. Но ФАС СЗО с такой позицией чиновников не согласился и признал решение об отказе в переводе жилого помещения в нежилое неправомерным, указав, что орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать другие документы, кроме установленных п. 2 ст. 23 ЖК РФ .

Обратите внимание : жилищное законодательство не содержит требования о том, чтобы владелец «переводимого» помещения получил согласие от собственников помещений (квартир), примыкающих к помещению, переводимому в разряд нежилых. Вместе с тем, по мнению автора статьи, если есть возможность заручиться одобрением соседей, то оно будет нелишним и поможет избежать препятствий при переводе. Дело в том, при отсутствии такого согласия местные законодатели, предполагая возможные возражения собственников соседних помещений, на практике, как правило, не отказывают в переводе жилого помещения в разряд нежилых, но более детально, педантично, если хотите, подходят к принятию решения о переводе.

Какой вердикт?

Сорок пять дней - срок, в течение которого чиновники должны принять решение о переводе либо об отказе в переводе жилого помещения в нежилое с момента представления заявителем в орган местного самоуправления пакета документов. Со дня вынесения решения в трехдневный срок последний вручает заявителю или направляет ему по почте на адрес, указанный в заявлении, уведомление о переводе (отказе в переводе) жилого помещения в нежилое (п. 5 ст. 23 ЖК РФ ), форма которого утверждена Постановлением Правительства РФ № 502 .

Обратите внимание : отказать в переводе помещения в нежилой фонд чиновники могут только в определенных случаях (п. 1 ст. 24 ЖК РФ ), а именно:

− непредставление указанных выше документов;

− представление документов в орган местного самоуправления не по месту нахождения жилого помещения (квартиры);

− «переводимое» помещение не соответствует критериям ст. 22 ЖК РФ , например, отсутствует техническая возможность организовать отдельный вход в помещение. Так, ФАС СКО в Постановлении от 26.10.2006 № Ф08-4957/2006 поддержал орган местного самоуправления, отказавший заявителю в переводе жилого помещения в нежилой фонд, указав, что для перевода спорного помещения в нежилое необходимо организовать отдельный доступ в него, то есть провести перепланировку с отдельным входом;

− проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения не отвечает требованиям действующего законодательства.

Обратите внимание : решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на перечисленные нарушения (п. 2 ст. 24 ЖК РФ ).

Следовательно, во всех остальных случаях чиновники обязаны принять решение о переводе жилого помещения в состав нежилого фонда, иначе решение органа местного самоуправления об отказе в таком переводе можно обжаловать в судебном порядке. Благо, положительной арбитражной практики хватает.

Например, в Постановлении от 23.05.2006 № Ф09-4051/06-С3 ФАС УОподдержал индивидуального предпринимателя, изъявившего желание перевести квартиру в нежилое помещение для использования его под магазин продовольственных товаров. Бизнесмен обратился в администрацию Перми с соответствующим заявлением, приложив к нему документы, предусмотренные п. 2 ст. 23 ЖК РФ . Но чиновники заявили, что вопрос о переводе жилого помещения в нежилое будет рассмотрен только после того, как предприниматель представит полный пакет документов, соответствующий регламенту, утвержденному приказом заместителя главы города (начальника Департамента планирования и развития территории г. Перми). Предприниматель обратился в суд, который расставил все точки над «i». По мнению ФАС УО, поскольку предпринимателем были представлены все документы, предусмотренные жилищным законодательством, а отказ городской администрации со ссылкой на регламент не предусмотрен п. 2 ст. 24 ЖК РФ , действия чиновников не соответствуют действующему законодательству .

Получение от органа местного самоуправления уведомления о переводе жилого помещения в нежилое - это как зеленый сигнал светофора, который означает, что следует двигаться дальше, то есть собственник помещения может использовать его в своих предпринимательских целях, например под офис, магазин и т. д. (п. 7 ст. 23 ЖК РФ ).

Вместе с тем иногда уведомление органа местного самоуправления о переводе жилого помещения в нежилое может содержать требования к собственнику «переводимого» помещения по его переустройству и (или) перепланировке, причем в документе должен быть приведен перечень выполняемых работ (п. 6 ст. 23 ЖК РФ ). В данном случае уведомление является промежуточным документом, получение которого подразумевает выполнение собственником всех указанных в нем требований, предписаний.

Выполненную работу по переустройству и (или) перепланировке переводимого помещения принимает приемочная комиссия, которая создается главой органа местного самоуправления и оформляет соответствующий акт о приемке. Впоследствии орган, осуществляющий перевод помещений, направляет его в территориальный орган Федеральной регистрационной службы по месту нахождения «переводимого» помещения. После получения собственником помещения акта о приемке он смело может использовать переведенное, переоборудованное, нежилое помещение в предпринимательской деятельности.

В соответствии с п. 5 ст. 23 ЖК РФ орган местного самоуправления одновременно с выдачей или направлением заявителю уведомления о переводе жилого помещения в нежилой фонд должен проинформировать о своем решении всех собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.

Обратите внимание : несмотря на то, что жилое помещение будет переведено в состав нежилого фонда, на него, как и прежде, будут распространяться основные ограничения, установленные для жилых помещений (квартир). Так, в соответствии с п. 2.7 Приложения 4 кПостановлению Правительства Москвы № 73-ПП в жилых домах не допускается производить ремонтно-строительные работы в воскресные и праздничные нерабочие дни или начинать работы в будни, сопряженные с шумом, ранее 9.00 и (или) заканчивать их позднее 19.00.

Налоговый учет

Приобретаем

Что касается налогообложения, то здесь тоже есть нюансы, которые следует знать налогоплательщикам.

Действительно, с экономической точки зрения гораздо выгоднее приобрести подходящее жилое помещение (квартиру) и перевести ее в нежилой фонд, нежели сразу приобретать готовый офис. Вместе с тем необходимо отдавать себе отчет, что при налоговом учете приобретенного жилого помещения могут возникнуть разногласия с контролирующими органами, мнение которых отражено в их письменных разъяснениях.

Например, Минфин в Письме от 06.05.2004 № 04-02-05/2/19 ответил на вопрос: с какого момента организация вправе начать начислять амортизацию на приобретенное помещение - с начала его эксплуатации или с момента перевода его в нежилой фонд? По мнению чиновников , в соответствии с действующим законодательством помещение (квартира) до перевода в нежилой фонд не может использоваться для размещения в нем организации и, как следствие, не является амортизируемым имуществом для целей обложения налогом на прибыль организаций (см. также письма Минфина РФ от 16.04.2007 № 03-03-06/2/69 , УМНС по г. Москве от 01.04.2004 № 26-12/22224 ). Выводы неутешительные: затраты в виде амортизационных отчислений от стоимости приобретенного жилого помещения под офис организации до его перевода в состав нежилого фонда не уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль .

Но так ли все печально? Какие доводы, законодательные нормы можно привести в противовес позиции контролирующих органов? Пункт 2 ст. 256 НК РФ содержит перечень имущества, которое не относится к амортизируемому, причем в нем жилое помещение (квартира), используемое в предпринимательских целях, отсутствует. Напомним, амортизируемым имуществом признается имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 10 000 руб., которое находится у налогоплательщика на праве собственности, используется им для извлечения дохода и стоимость которого погашается путем начисления амортизации (п. 1 ст. 256 НК РФ ).

К сведению : срок полезного использования налогоплательщик определяет самостоятельно на дату ввода в эксплуатацию объекта амортизируемого имущества с учетом Классификации основных средств . При этом, в соответствии с данным документом, приобретенное налогоплательщиком помещение следует относить к десятой амортизационной группе (срок полезного использования свыше 30 лет), независимо от того, переведено оно в состав нежилого фонда или нет. Более того, схожей позиции придерживаются и контролирующие органы (письма УМНС по г. Москве от 20.09.200 4 № 26-12/61278 , УФНС по г. Москве от 23.06.200 5 № 20-12/44942 ).

Следовательно, при использовании жилого помещения в предпринимательских целях (под офис) при налогообложении его можно учесть в качестве амортизируемого основного средства и уменьшать налогооблагаемую базу по налогу на прибыль на стоимость приобретенного помещения равномерно в размере амортизационных отчислений. При этом не следует забывать о ст. 252 НК РФ , в соответствии с которой в целях исчисления налога на прибыль расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные налогоплательщиком. Таким образом, по мнению автора статьи, расходы налогоплательщика будут подтверждены документами, оформленными в соответствии с действующим законодательством, а именно договором купли продажи, платежками, регистрами бухгалтерского и налогового учета.

Несомненно, налоговые риски при таком подходе налицо. Основной аргумент контролирующих органов при возникновении спора с налогоплательщиком состоит в том, что расходы подтверждены документами, оформленными не в соответствии с действующим законодательством (см. раздел «Правовые аспекты»). Однако в обоснование своей позиции налогоплательщик может привести тот факт, что в соответствии с положениями ст. 2 НК РФ налоговое законодательство регулирует властные отношения по установлению, введению и взиманию налогов и сборов в РФ, то есть является самостоятельной отраслью, имеющей свою специфику и направленность. Причем налоговое законодательство не сопоставляет порядок исчисления и уплаты налога с требованиями других отраслей законодательства, в том числе гражданского. Налогоплательщики при исчислении и уплате налогов должны руководствоваться исключительно теми правовыми нормами, которые прописаны в налоговом законодательстве. К тому же в соответствии с п. 3 ст. 2 ГК РФ нормы гражданского законодательства к налоговым отношениям по общему правилу не применяются.

Исходя из вышеизложенного, по мнению автора статьи, учесть расходы по приобретению жилого помещения в предпринимательских целях в виде амортизационных отчислений при расчете налога на прибыль можно и до перевода помещения в состав нежилого фонда. Причем риск претензий со стороны контролирующих органов можно уменьшить, если налогоплательщик намерен выполнить требования действующего законодательства - в частности, представить в орган местного самоуправления заявление на перевод жилого помещения в состав нежилого фонда; у организации имеется пакет документов, собранных в соответствии с п. 2 ст. 23 ЖК РФ , и т. д. В Письме УФНС по г. Москве от 07.08.2006 № 18-11/1/70206 указано, что начисление амортизации по объекту недвижимости, переведенному из жилого фонда в нежилой, начинается с даты документально подтвержденного факта подачи документов на государственную регистрацию прав в соответствии с законодательством РФ.

В связи с этим также будет интересно Постановление ФАС СЗО от 02.10.2006 № А56-38512/2005 , в котором суд принял сторону налогоплательщика. По результатам выездной налоговой проверки налоговики привлекли налогоплательщика к ответственности, предусмотренной п. 1 ст. 122 НК РФ за неуплату налогов, в связи с завышением затратной части при налогообложении. При этом, по мнению налоговиков, спорные помещения до перевода их в нежилой фонд не могли использоваться налогоплательщиком для осуществления предпринимательской деятельности и, следовательно, не являлись амортизируемым имуществом в целях налогообложения. Поскольку налогоплательщик не должен был начислять амортизацию по данным объектам, суммы износа не учитываются в составе внереализационных расходов в целях налогообложения. Вместе с тем, как указал суд, невозможность использования налогоплательщиком приобретенных им квартир для осуществления деятельности, направленной на получение дохода, опровергается материалами дела, а именно в оспариваемом решении налогового органа указано, что налогоплательщик на основании договора передал спорные помещения за плату в аренду организации. К тому же налоговики не оспаривают, что в проверяемый период налогоплательщик получил доход от сдачи указанных помещений в аренду. Следовательно, суд пришел к выводу, что налогоплательщик обоснованно учел при налогообложении суммы недоначисленной амортизации по жилым помещениям.

Если приведенные доводы не помогут убедить налоговых инспекторов на местах то, по мнению автора статьи, вышестоящий налоговый орган или, на худой конец, арбитражные суды они не оставят равнодушными.

Следует также отметить, что расходы организации, связанные с оплатой комиссии по приватизации и управлению жилищным фондом за перевод жилых помещений в нежилой фонд , по мнению контролирующих органов (Письмо Минфина РФ от 01.02.2007 № 03-03-06/1/48 ), следует рассматривать как расходы по доведению объекта недвижимости до состояния, в котором оно пригодно для использования. Поэтому чиновники считают, что данные расходы увеличивают первоначальную стоимость объекта недвижимости и списываются в целях налогообложения прибыли через амортизационные отчисления.

Аналогичной позиции придерживаются чиновники и в отношении расходов, связанных с переводом жилых помещений в состав нежилого фонда (Письмо УФНС по г. Москве от 28.11.2006 № 20-12/105021 ). В связи с переводом квартир в нежилой фонд меняется функциональное назначение объекта основных средств, соответственно, и код ОКОФ. Поэтому расходы по переводу жилых помещений в нежилой фонд с целью последующей сдачи в аренду в качестве офисных помещений должны увеличивать первоначальную стоимость этого нового объекта основных средств.

В Письме Минфина РФ от 20.06.2006 № 03-03-04/1/533 указано, что расходы по содержанию квартиры, предназначенной для проживания в ней командированных работников , на основании документов, косвенно подтверждающих факт их пребывания в ней в период командировки, могут быть отнесены к признаваемым при налогообложении прибыли расходам. При этом они принимаются к налоговому учету в той доле, в которой квартира использовалась для проживания в ней командированных работников. Расходы по содержанию квартиры за то время, когда квартира пустовала, не могут быть признаны в целях налогообложения прибыли.

В Письме УФНС по г. Москве от 02.03.2006 № 20-12/16112с организация задала вопрос: можно ли учесть при налогообложении прибыли расходы, связанные с арендой жилых помещений, которые бесплатно предоставляются своим работникам для проживания в соответствии с трудовыми договорами? Чиновники ответили: если законодательством РФ не предусмотрена для данной организации обязанность по предоставлению своим работникам бесплатного жилья, то эти расходы не учитываются в расходах, уменьшающих налоговую базу по налогу на прибыль.

Арендуем

Похожая ситуация и с арендуемым жилым помещением, используемым в предпринимательских целях (под офис, магазин).

Контролирующие органы, ссылаясь на запрет использования жилого помещения для иных целей, кроме как для проживания (ст. 17 ЖК РФ , ст. 671 ГК РФ ), утверждают, что расходы юридического лица по аренде жилого помещения, используемого в качестве офиса, не уменьшают его налоговую базу по налогу на прибыль организаций, пока помещение не будет переведено в состав нежилого фонда (письма Минфина РФ от 10.11.2006 № 03-05-01-04/310 , от 28.10.2005 № 03-03-04/4/71 ).

Обратите внимание : в Письме от 18.10.2005 № 03-03-04/1/285 Минфин давал прямо противоположные разъяснения, а именно: установление факта использования жилого помещения по назначению, предусмотренному ЖК РФ, либо не по назначению осуществляется по основаниям, предусмотренным жилищным законодательством и не влияет на применение норм Налогового кодекса. Исходя из этого, чиновники решили, что платежи за аренду помещения, используемого в качестве офиса при осуществлении деятельности, направленной на получение дохода, являются экономически обоснованными расходами и при их правильном документальном оформлении учитываются в целях налогообложения прибыли.

Более того, в подтверждение правомерности включения в налогооблагаемую базу арендных платежей по аренде жилого помещения, используемого под офис, можно привести арбитражную практику, в частности постановления ФАС СЗО от 17.10.2006 № А05-4649/2006-19 , ФАС ЗСО от 11.05.2004 № Ф04/2552-532/А46-2004 .

По мнению Минфина, высказанному в Письме от 16.04.2007 № 03-03-06/1/240 , расходы на ремонт помещения, арендованного у физического лица, а также капитальных вложений в виде неотделимых улучшений в арендованную квартиру у физического лица не учитываются в составе расходов при определении налоговой базы по налогу на прибыль.

Следует также учитывать, что если организация арендует нежилое помещение у физического лица, не являющегося индивидуальным предпринимателем, то она несет обязанности налогового агента по удержанию и перечислению суммы НДФЛ с доходов, полученных гражданином от сдачи помещения в аренду, по ставке 13% (пп. 4 п. 1 ст. 208 , п. 1 ст. 226 НК РФ ) (Письмо Минфина РФ № 03-05-01-04/310 ). В данной ситуации возникает вопрос: можно ли учесть коммунальные платежи при расчете налога на прибыль? По мнению автора статьи, проблем с учетом при исчислении налога на прибыль сумм арендных и коммунальных платежей не возникнет. В соответствии с пп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ плату за коммунальные платежи можно отнести к прочим затратам организации, связанным с производством и реализацией. К тому же обязанность арендатора по уплате коммунальных платежей и несении иных расходов прописана в п. 2 ст. 616 ГК РФ .

Вместе с тем не следует забывать о ст. 252 НК РФ - все произведенные налогоплательщиком затраты должны быть документально подтверждены и экономически обоснованы. Следовательно, помимо договора аренды нежилого помещения необходимо запастись еще и документами, подтверждающими расходы на коммунальные платежи.

Обратите внимание : если индивидуальный предприниматель, применяющий УСНО, сдает организации в аренду жилье, при этом в его свидетельстве деятельность по сдаче в аренду имущества не указана, то, по мнению контролирующих органов, такая деятельность для него не является предпринимательской, которая в данном случае переведена на УСНО (Письмо Минфина РФ от 17.05.2006 № 03-11-04/2/109 ). Следовательно, такие доходы облагаются в общеустановленном порядке.

Федеральный закон от 31.05.2002 № 63-Ф3 «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации».

Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 № 219.

Положение о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 № 1301.

Постановление Правительства РФ от 10.08.2005 № 502 «Об утверждении формы уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение».

Постановление Правительства Москвы от 08.02.2005 № 73-ПП «О порядке переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории г. Москвы».

Классификация основных средств, включаемых в амортизационные группы, утв. Постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 № 1.

Сергей Кудряшов , редактор журналов «Индивидуальный предприниматель: бухгалтерский учет и налогообложение», «Единый налог на вмененный доход: бухгалтерский учет и налогообложение»

После регистрации фирмы и начала деятельности одним из главных вопросов, стоящих перед предпринимателем, является приобретение или аренда подходящего помещения для своего офиса. Найти такое зачастую непросто. Желательно, чтобы офис находился в удобном для работы месте, площадь его была достаточной для ведения деятельности, планировка хорошей, а стоимость аренды или покупки - доступной.

Существует несколько вариантов решения проблемы поиска офисного помещения:

• аренда;
• покупка специально обустроенного рабочего помещения в нежилом фонде;
• приобретение квартиры в жилом фонде города с последующим оформлением всех документов.

В данной статье мы подробно рассмотрим особенности использования в коммерческих целях жилых помещений, а также перевод их в нежилой (коммерческий) фонд.

В случае, если вы приобретаете или арендуете помещение в жилом доме, необходимо проверить наличие разрешения на использование данного помещения как офисного. Если такого разрешения нет, его следует получить, поскольку законодательство запрещает использовать в качестве офиса жилые помещения.

Несмотря на то, что квартира изначально для данных целей не предназначается, покупка ее для офиса с экономической точки зрения выгодна. Это дает возможность сэкономить на приобретении полноценного офисного помещения — стоимость готового офиса будет значительно выше.

Кроме того, подобрать квартиру подходящей площади в нужном месте проще - можно воспользоваться помощью агентств недвижимости, объявлениями в газетах, поиском через Интернет или личными связями.

После совершения сделки нужно оформить необходимые документы, спланировать помещение в соответствии с вашими требованиями, выполнить ремонт и приступать к работе. Но чтобы избежать негативных последствий, перед началом эксплуатации необходимо правильно преобразовать квартиру в офис.

В большинстве случаев, особенно, если деятельность фирмы связана с оказанием услуг населению, наиболее предпочтительны и удобны аренда или приобретение офиса на первом этаже жилых домов с обязательной возможностью организации отдельного входа.

Процедура расселения

Квартира может быть объектом купли-продажи, только если она находится в частной собственности. Поэтому муниципальная квартира перед совершением покупки должна быть переведена из государственной собственности в частную или приватизирована.

Для получения квартиры в собственность, необходимо подобрать и предоставить ее владельцу альтернативный жилой объект. Если в квартире проживает несколько человек, или квартира коммунальная, то, возможно, потребуется произвести расселение. В этом случае каждому из проживающих в ней лиц необходимо предоставить жилище. После этого расселяемая квартира сможет перейти в собственность заинтересованного физического или юридического лица.

Осуществить расселение жилого объекта, находящегося в совместной собственности, можно только при наличии добровольного согласия всех его владельцев и жильцов. Если квартира находится в ведомственном доме, следует получить согласие на передачу данного жилья из ведомственного подчинения.

Определив стоимость квартиры, необходимо рассчитать суммы для приобретения нового жилья ее владельцам. Для этого определяют число квадратных метров общей площади, приходящейся на каждый финансово-лицевой счет.

Перед продажей следует собрать все требуемые для оформления сделок купли-продажи документы. Если у владельцев квартиры есть несовершеннолетние дети, необходимо получить согласие органов опеки. Решив все указанные вопросы и подобрав отдельное жилье каждому участнику расселения, проводят государственную регистрацию сделки.

Порой достижение соглашения с каждым из собственников становится довольно сложным процессом. Видя повышенный интерес к своей квартире, они могут намеренно завышать цену. В этом случае, возможно, проще будет подыскать другой вариант покупки квартиры для офисного помещения.

Оформление права собственности

После выбора и приобретения объекта, удовлетворяющего вашим требованиям, необходимо оформить на него право собственности. В этом случае оформление проводится так же, как и при обычной покупке квартиры для проживания.

Для возникновения права собственности на квартиру в Единый государственный реестр прав (ЕГРП) должна быть внесена соответствующая запись. Регистратору предоставляют требуемый пакет документов. Основополагающим документом для регистрации права собственности является договор купли-продажи квартиры, содержащий соглашения по всем существенным условиям и подписанный участниками сделки.

При проведении сделки необходимо учитывать, что в зависимости от того, кто является покупателем - физическое лицо или юридическое - перечень документов будет отличаться. Физическому лицу следует предоставить копию паспорта, а юридическому - заверенные копии учредительных документов и выписку из ЕГРЮЛ. Данная выписка действительна в течение месяца со дня получения. Если форма организации юридического лица - акционерное общество, то дополнительно необходимо предоставить согласие акционеров на приобретение данного имущества.

Квитанция об уплате государственной пошлины и ее копия предоставляются в любом случае. Однако размер самой пошлины за регистрацию права собственности для физических лиц составляет 1000 руб., а для юридических - 15000 руб.

Переоформление в нежилой фонд

После покупки жилого помещения необходимо выполнить его перевод в нежилой фонд в соответствии с установленными процедурами. Порядок перевода установлен в главе 3 ЖК РФ «Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение».

Главным условием для осуществления такого перевода является наличие доступа к переводимому помещению без использования помещений, которые обеспечивают проход к жилым помещениям.

Перевод жилого помещения в нежилое невозможен, если:

• отсутствует техническая возможность организовать доступ к данному помещению;
• переводимое помещение является частью жилого помещения или используется в качестве места постоянного проживания;
• право собственности на данное помещение обременено правами других лиц.

В многоквартирном доме перевод квартиры в нежилое помещение допускается только когда квартира находится на первом этаже дома, или же все помещения под данной квартирой не являются жилыми.

Во многих современных новостройках первые два этажа изначально нежилые (коммерческая недвижимость) и имеют отдельные от жилых подъездов входы с улицы. Подбирать подобные помещения можно еще на этапе строительства.

Для осуществления перевода жилого помещения в нежилое следует подготовить и подать в орган, выполняющий перевод помещений по месту нахождения переводимого помещения (в Москве — это Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы), следующие документы:

• заявление о переводе помещения в нежилое;
• правоустанавливающие документы на данное помещение (подлинники или нотариально заверенные копии);
• план переводимого помещения и его технический паспорт;
• поэтажный план дома, в котором расположено переводимое помещение;
• подготовленный и оформленный в установленном порядке план переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (если они необходимы для обеспечения использования помещения в качестве нежилого).

Орган, выполняющий перевод помещений, выдает заявителю расписку в получении документов с указанием их перечня и даты получения. По результатам рассмотрения представленных документов не позднее, чем через 45 дней со дня их подачи, выносится решение о переводе помещения в нежилое или об отказе в выполнении перевода.

Не позднее, чем через 3 рабочих дня со дня принятие решения, орган, осуществляющий перевод помещений, выдает или направляет заявителю по указанному им в заявлении адресу документ, подтверждающий принятие того или иного решения. Одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа орган, осуществляющий перевод помещений, информирует о принятии решения собственников помещений, примыкающих к тому, в отношении которого принято данное решение.

Если необходимо провести переустройство и (или) перепланировку переводимого помещения, и (или) иные работы для обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого, документ должен содержать требование об их проведении, а также перечень иных необходимых работ. Если проведения каких-либо работ не требуется, то документ, подтверждающий окончание перевода помещения, служит основанием для использования помещения в качестве нежилого. Если требуется, то основанием является завершение переустройства и (или) перепланировки.

Собственник переведенного помещения должен внести изменение в ЕГРП в связи с изменением назначения объекта недвижимости.

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое

Согласно ЖК РФ отказ в переводе жилого помещения в нежилое возможен в следующих случаях:

• непредставления указанных выше документов;
• представления документов в ненадлежащий орган;
• несоблюдения условий перевода помещения;
• несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства Российской Федерации.

Проект переустройства или перепланировки должен быть подготовлен организацией, имеющий лицензию. При разработке данного проекта следует учесть все требования к помещению (технические, санитарные, противопожарные, экологические), используемым материалам. Если проект не соответствует требованиям законодательства, это может стать основанием лишения лицензии разработавших его специалистов.

Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня его принятия. Заявитель может обжаловать данное решение в судебном порядке. Решение должно содержать основания отказа со ссылкой на нарушенное требование законодательства.

Переустройство и перепланировка

Разумеется, квартира со стандартным расположением комнат без проведения ремонта для ведения профессиональной деятельности не подходит. Поэтому должен быть разработан проект ее переустройства или перепланировки.

Переустройство жилого помещения - это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения - это изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка может включать в себя перенос и разборку перегородок; перенос и установку дверных проемов; разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир; устройство дополнительных кухонь и санузлов; расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений; ликвидация темных кухонь и устройство входов в кухни непосредственно из жилых помещений; устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Переустройство и перепланировка проводятся только по согласованию с органами местного самоуправления.

Подготовленный проект перепланировки согласовывается в:

• пожарной инспекции;
• КГИОП (Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры) - если дом является памятником истории и культуры;
• администрации района, в котором находится помещение;
• жилищном агентстве;
• ГУ «Дортехнологии»;
• МВК (межведомственной комиссии).

Список может меняться в зависимости от конкретной ситуации. После согласования во всех инстанциях МВК выдает разрешение на проведение в помещении необходимых работ.

После выполнения всех работ осуществляется приемка помещения. Для этого орган местного самоуправления по месту нахождения переводимого помещения создает приемочную комиссию. Она составляет акт, подтверждающий окончание работ по переустройству и (или) перепланировке. Этот акт направляется в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества.

Акт о перепланировке подписывают:

• владелец помещения (арендатор, субарендатор, собственник);
• балансодержатель (ТСЖ, управляющая компания);
• предприятие, отвечающее за техническое состояние и эксплуатацию здания (ГРЭП, РЭП и т.д.);
• организация, составлявшая проект перепланировки (проектная);
• строительная организация, проводившая работы по перепланировке офиса;
• служба пожарного надзора.

После получения подписанного акта необходимо получить новый паспорт в БТИ, новый кадастровый номер и зарегистрировать права собственности в Росрегистрации. После этого организация имеет право использовать квартиру для размещения офиса.

Когда можно вести бизнес на дому

В большинстве случаев использовать жилое помещение под офис можно только после перевода его в нежилое. Но, тем не менее, при соблюдении ряда условий можно вести бизнес и на дому:

• частное лицо должно быть собственником данного помещения;
• деятельность предпринимателя не должна нарушать права и интересы других граждан;
• владелец жилья может использовать жилую квартиру под офис для работы в качестве индивидуального предпринимателя или для ведения профессиональной деятельности. Данную деятельность осуществляют люди творческих профессий, юристы, репетиторы, портные, аудиторы и внештатные бухгалтеры.

Ведение профессиональной деятельности в жилом помещении собственником возможно при согласии на это членов его семьи. В свою очередь, если помещение занимается по договору найма, согласие на использование его для работы должен дать наймодатель.

Данные виды деятельности вправе осуществлять не только собственники жилых помещений, но и наниматели, а также лица, проживающие в данных помещениях на законных основаниях (члены семьи собственника или нанимателя).

Не допускается использование собственной жилой квартиры для ведения промышленного производства, открытия магазина, детского сада или мини-прачечной. В этом случае требуется предварительно перевести жилое помещение в нежилое и соблюдать правила эксплуатации. То же самое необходимо сделать и тем, кто намерен сдавать свою квартиру под офис.

Юридическое лицо не может использовать арендованную квартиру под офис до перевода ее в нежилой фонд. Взять жилое помещение в аренду юридическое лицо имеет право только для проживания своих сотрудников.

Правила эксплуатации

Ведение предпринимательской и профессиональной деятельности в жилых помещениях допустимо лишь при соблюдении законных интересов и прав других граждан, живущих в этой квартире. Не должны нарушаться и права соседей, проживающих в многоквартирном доме. В противном случае они могут подать заявления в милицию или обратиться с исками в суд.

Кроме того при использовании квартиры в качестве офиса должны соблюдаться правила пользования жилыми помещениями, требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и экологические нормы, утвержденные органами исполнительной власти.

Деятельность не должна создавать излишнего шума, вибрации, выделения газов, опасных веществ и отходов.

Заключение

Возможность стать собственником коммерческой недвижимости, переведя квартиру из жилого фонда в нежилой, заинтересовала предпринимателей с первых же этапов развития данного рынка. Квартиры, переделанные под офисы и магазины, оказались весьма выгодным вложением и приносят до 25% дохода в год.

Правильное выполнение всех действий по выбору, покупке и реконструкции квартиры в офисное помещение позволят получить офис, полностью соответствующий вашим требованиям. Это, несомненно, окажет положительное влияние на ваш бизнес.

Савина Татьяна Александровна (09.09.2012 в 16:20:57)

Добрый день. Все зависит от того, каким видом предпринимательской деятельности Вы намерены заниматься.

В ч. 3 ст. 17 Жилищного кодекса РФ установлен запрет на размещение в жилых помещениях промышленных производств.

Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемым жилищным законодательством (абз. 2 ч. 3 ст. 288 Гражданского кодекса РФ).

Жилищный кодекс РФ допускает отдельные случаи использования жилых помещений не только для проживания людей, но и в целях осуществления отдельных видов предпринимательской деятельности, вводя при этом определенные ограничения для такого использования.

Согласно ч. 2 ст. 17 Жилищного кодекса РФ допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Аналогичное положение содержиться в п. 4 Правил пользования жилыми помещениями, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 № 25.

Однако, на сегодняшний день законодательством не определен перечень видов предпринимательской деятельности, занятие которыми допускается в жилом помещении без перевода его в нежилое. Исключение из правил, адвокаты и нотариусы, которые могут заниматься своей профессиональной деятельностью в жилых помещениях, где они зарегистрированы.

Использование жилого помещения в предпринимательской деятельности без перевода допускается лишь при условии соблюдения следующих обязательных требований:

1) предприниматель проживает в жилом помещении на законных основаниях (т.е. зарегистрирован в нем по месту жительства в установленном порядке);

2) предпринимательская деятельность не должна нарушать прав и законных интересов других граждан, как проживающих совместно с предпринимателем, так и соседей;

3) жилое помещение должно отвечать установленным требованиям. В настоящее время основные требования к жилому помещению предусмотрены Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47, а также Санитарно-эпидемиологическими правилами и нормативами СанПиН 2.1.2.1002-00 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям», утвержденными -Главным государственным санитарным врачом РФ 15.12.2000 г.

Таким образом, Вы можете использовать жилое помещение для ведения предпринимательской деятельности, главное чтобы эта деятельность не была шумной, грязной и не доставляла окружающим неудобства. При этом обязательно наличие правоустанавливающих документов на жилое помещение и государственная регистрация предпринимательской деятельности.

Если вы планируете использовать свое жилое помещение под прачечную, магазин, салон красоты, либо организовать полноценный офис, то в таком случае придется переводить жилое помещение в разряд нежилого.

В вопросе проведения системы коммуникаций, для нежилых помещений нет никаких исключений. Вы можете провести газ, электричество и воду. Также, можно полностью обеспечить данное помещение теплоснабжением. Законодательство РФ не ставит запретов на поставку определенных коммунальных услуг в нежилые объекты недвижимости, вне зависимости от того, для каких целей они предназначены.

Согласно 4 пункту, второй главы Постановления российского правительства «О предоставлении коммунальных услуг» , для владельца нежилого помещения доступна возможность проведения:

• Холодной и горячей воды.
• Отведения воды.
• Электричества.
• Газа (включая газ в баллонах).
• Отопления (включая отопление при помощи твердых видов топлива).
• Отведение твердых коммунальных отходов.

Как осуществляется подача электроснабжения и теплоснабжения?

Если владельцы квартир получают коммунальные услуги через организацию ЖКХ, которая договаривается с фирмами, продающими данные ресурсы, то с нежилыми помещениями все обстоит иначе. Коммуникации поставляются в объекты недвижимости данной сферы исключительно ресурсоснабжающими организациями. То есть, Вам придется заключать соглашение с компанией такого типа самостоятельно.

Расчет суммы платежей за ЖКУ нежилого помещения не отличается от жилого. Например, для расчета платежа за отопление, применяется та же формула, что и в Постановлении №354 «О предоставлении коммунальных услуг» : площадь *(норматив потребления отопительной энергии*коэффициент периодичности внесения платежей за услугу)*тариф за отопление.

Обратите внимание! Если электричество поставляется в коммерческое помещение, то тарифы на электроэнергию применяются по отраслевому признаку.

Заключение договора с собственником

В декабре 2016 года, Правительством РФ было внесено Постановление №1498 , согласно которому предоставление ресурсов в нежилые помещения возможно исключительно на основании соглашения о ресурсоснабжении. Он должен быть заключен в письменной форме, с компанией, которая занимается непосредственно поставкой ресурсов.

В отличие от жилых квартир, такие типы помещений требуют обязательного заключения договора с компанией поставляющей КУ. В противном случае, поставка Вам коммунальных услуг будет попросту незаконной.

Соглашение на обслуживание заключается между владельцем помещения и ресурсоснабжающей фирмой – управляющей компанией, собранием собственников жилья либо ЖЭУ.

Подойдет любая форма управления многоквартирными домами. В соглашении обязательно должны оговариваться условия поставки и использования коммунальных услуг, оплата и расчет стоимости. Также, в документе стоит упомянуть возможные санкции для потребителя, которые будут применяться в случае просрочки оплаты и для РО, которая обязуется предоставлять качественные услуги для второй стороны.

Данному договору не нужна регистрация государственных органов, но при этом документ можно применять в качестве доказательства, при разбирательстве в суде. Так как это двусторонний договор, то для получения юридической силы, ему достаточно лишь подписей обеих сторон.

Если договор с РО не будет заключен, то данная компания будет в праве выставить объем потребления ресурса, предусмотренный для случаев самовольного подключения. Данный договор можно расторгнуть как в одностороннем, так и в двустороннем порядке. В первом случае, потребитель должен полностью оплатить задолженность за потребление ресурса и разорвать договор добровольно. Такое же условие применяется и при разрыве по взаимному согласию сторон.

О поставке воды и отопительной энергии

Для заключения договора о поставке воды или отопительной энергии, необходимо обратиться в местный водоканал (или к поставщику тепловой энергии), с соответствующим заявлением. Оно составляется в письменной форме. Бланк выдается в отделении. При этом, Вам придется предоставить в компанию определенный перечень документов. Для водоканалов и поставщиков отопительных ресурсов, список документов будет следующим:

• Ваши платежные реквизиты.
• Документ, подтверждающий баланс потребления воды.
• Договор о подключении к центральной системе отопления.
• Документ о разграничении ответственности по канализационным и водопроводным сетям с УО.
• Технические документы об установленных приборах учета (и акт его допуска).
• Право собственности на нежилое помещение.

Кроме того, физические и юридические лица, а также индивидуальные предприниматели обязаны принести дополнительные бумаги, список которых различается для каждого из вышеперечисленных лиц.

Для физических:

Для юридических:

1. Устав компании.
2. Свидетельство о ее регистрации, постановке на учет в налоговой и внесении в реестр.
3. Бумаги, которые подтверждают Ваши полномочия, как управляющего.
4. Информационное письмо об учете в реестре.

Для ИП:

• Документ о внесении предпринимателя в реестр.
• Документ о внесении на учет в налоговой.
• Удостоверение личности.

О потреблении газа

Для заключения соглашения, собственник должен направить оферту поставщику, в которой будет содержаться не только прошение, но и необходимая информация о Вас, типе помещения, видах потребления газа, площади помещения, оборудовании, которое будет использовать ресурс и типе прибора учета. Также, вам потребуется собрать такие бумаги:

• Право собственности.
• Документы, в которых говорится о площади помещения
• Техническая документация на газоиспользующее оборудование и прибор учета (а также договор об обслуживании и аварийно-диспетчерском обеспечении оборудования).
• Акт о разделе границ собственности.

Физическим лицам дополнительно принести удостоверение личности, а для юридического лица – учредительные документы (заверенные нотариусом или в реестре).

О поставке электричества

Процесс заключения данного соглашения мало отличается от предыдущих. Однако есть различия в перечне документов:

• Удостоверение личности.
• Право собственности.
• Акт разграничения.
• Техническая документация и акт допуска приборов для учета.
• Бумага, которая подтверждает наличие аварийной или технозащиты.
• Схема однолинейной электросети потребителя (при наличии).

Нормативы поставляемых услуг

Общие нормативы потребления ресурсов для нежилых помещений не установлены федеральной властью. Поэтому они применяются лишь по соглашению потребителя и поставщика, а также оговариваются в договоре. Принятые сторонами нормативы должны соответствовать методическим рекомендациям. Однако чаще в данных целях применяется прибор учета.

Несмотря на то, что федеральная власть не устанавливает нормативы потребления, их вполне может установить местное правительство. Поэтому следует ознакомиться с локальными Постановлениями.

Как отказаться от коммунальных услуг?

Собственник нежилого помещения имеет право отказаться от предоставления КУ , достаточно согласовать свой отказ с ресурсоснабжающей организациями.

1. Написать заявление об отказе предоставления коммунальных услуг на имя исполнителя КУ (управляющая организация, ТСЖ или кооператив, РСО)
2. Если помещение собственника является:
   • Нежилым пристроенным помещением к другому зданию.
   • Частью нежилого помещения, у которого не один собственник.

   В таких случаях собственнику нежилого помещения придётся собрать собрание собственников помещений, на котором 2/3 членов собрания должны проголосовать за отключение КУ.

   Но, если помещение собственника возведено отдельно и принадлежит только ему, тогда он вправе принять самостоятельное решение и отказаться от КУ.

3. Подать заявление в соответствующую организацию, которая поставляет КУ.

Подключение нежилого помещения к системе коммуникаций не только возможно, но и обязательно, если оно находится в собственности. Согласно новым Постановлениям, сделать это можно лишь посредством заключения соответствующего договора между собственником и РО. При этом, в нежилое помещение могут поставляться любые виды коммунальных услуг.