Одним из способов дополнительного заработка на дольщиках для застройщика является требование о доплате за построенные им дополнительные квадратные метры. Часто при переселении дольщики попадают в ловушку, узнав о том, что застройщик отказывается передавать уже готовую квартиру им в собственность до тех пор, пока не будет оплачена стоимость дополнительной жилой площади. Несмотря на то, что в большинстве случаев такие требования не обоснованы, а сумма доплаты, учитывая общую дороговизну жилья огромна, будущие жильцы веря застройщику на слово в кратчайшие сроки доплачивают озвученную сумму опасаясь не получить квартиру в пользование.
Не всем известно, что такие действия застройщика легко оспорить, причём независимо от условий договора. В типовом ДДУ установлена фиксированная цена той суммы, которую необходимо заплатить за строящуюся квартиру. Соответственно, если при осмотре квартиры вас попросили доплатить за увеличенную площадь, вы имеете право отказаться от доплаты, ссылаясь на условия договора. Необходимо понимать, что ключевую роль здесь играют не требования застройщика, а договорные условия. Кроме того, фирма не имеет права при предоставлении квартиры в новостройке по закону требовать от вас заплатить за дополнительные квадратные метры, не предложив вам перед этим подписать дополнительное соглашение. При этом в некоторых случаях условия самого договора могут поставить вас в жёсткие рамки доплаты за кв. метры из-за улучшения жилищных условий – если, к примеру, вы заключаете ДДУ при сносе жилья, признанного аварийным.
Если площадь квартиры не будет соответствовать той, что указано в ДДУ вы будете иметь право требовать неустойку за нарушения застройщиком договорных обязательств. В том случае, если после обмеров БТИ выяснилось, что вам предоставили квартиру с площадью, несоответствующей той цифре что указана в ДДУ, вы можете увеличить сумму иска, ссылаясь на предоставление неверной информации.
В некоторых случаях в заключённом между вами и застройщиком договоре может быть пункт о том, что цена указанная в договоре не окончательна и может быть изменена по воле сторон. Но даже в таком случае вы можете без видимого труда отстоять свои права, поскольку согласно ФЗ 214 «О долевом строительстве» цена, указанная в договоре должна быть фиксированной. Соответственно сам факт наличия в пункте такого договора будет достаточным основанием для того, чтобы признать его недействительным. При этом вам как будущему собственнику не стоит беспокоиться о судьбе вашего будущего жилья – поскольку вашей вины в том, что застройщик предоставил вам неправильную форму договора нет, а изымать из вашей собственности квартиру после завершения строительного процесса никто не будет.
Реакция на требования застройщика
Измерить точную площадь квартиры возможно только после окончания строительства при помощи представителей БТИ. В том случае если слова застройщика об увеличенной жил. площади подтвердились, у вас появиться несколько способов отстоять свои права не прибегая к доплате.
Вы можете направить застройщику претензию и потребовать от него неустойку за невыполнение условий договора и одновременно с этим потребовать заплатить вам деньги в счёт построенных им «лишних» квадратных метрах. Если застройщик не станет чинить препятствия и выплатит вам неустойку, с этой секунды вы можете считать сотрудничество оконченным. Но если он наотрез отказывается платить и грозится не передать вам квартиру в пользование, вы можете подать в суд. В требованиях к иску в таком случае будет необходимо указать:
сумму неустойки за не выполнение застройщиком обязательств по договору
выплата дополнительных сумм за причинение морального вреда и нанесение убытков
иные претензии к застройщику, накопившиеся во время строительства (просрочка в сроке сдачи дома, не предоставление своевременной информации о задержках в сроках и.т.д.)
Если у вас не осталось иных вариантов на получение квартиры кроме как через суд и при этом срок простоя вашей квартиры существенен, лучшим вариантом будет обращение к юристу, который сможет оценить перспективы вашего дела и грамотно выстроить линию защиты в суде. Необходимо помнить, что каждый случай строительного спора индивидуален и от каждого нюанса зависит, придётся ли в итоге вам доплачивать за кв. метры или нет. Бывают случаи, при которых дольщику изначально невозможно отстоять свои права (в случае подписания им соглашения о доплате за кв. метры), а иногда доказать вину застройщика доказать не составляет никакого труда, опираясь на положения закона (к примеру если дольщик является бывшим военнослужащим, семьям которым полагается предоставление дополнительных квадратных метров).
При этом большим подспорьем для суда будет являться фактическая площадь квартиры. Если вы не уверены в правоте дольщика касаемо увеличенного метража квартиры вы можете пригласить на осмотр жилья независимого оценщика, который сможет, сделав замер квартиры дать независимую оценку по её фактической площади, которая во многих случаях может оказаться меньше той, на которой настаивал застройщик. Известны случаи, при которых строительные фирмы предъявляли массовые требования к дольщикам доплатить за расширенную жил. площадь, а при этом приглашённые дольщиками независимые эксперты выносили решение, в котором говорилось, что площадь квартиры даже меньше той, что указана в ДДУ.
Не во всех случаях в изменившейся площади квартиры есть прямая вина застройщика: ведь гарантировать ювелирную точность при строительном процессе практически невозможно и во время стройки может возникнуть множество тонкостей и нештатных ситуаций, не зависящие от качества работы застройщика – к примеру, малопригодные для строительства погодные условия. Но увеличенная площадь квартиры, никоим образом не зависит от самого дольщика – поэтому застройщик априори не имеет права требовать от вас оплатить перевыполненный им план. От вас как от дольщика в данной ситуации, прежде всего, требует готовность к подобным действиям застройщика. Всегда следует помнить, что требование доплатить за квадратные метры вам, скорее всего, предъявляют из-за желания дополнительного заработка, а отнюдь не из-за форс-мажорных обстоятельств. И от того насколько вы будете готовы отстаивать свои права зависит, будете ли вы доплачивать застройщику за возможно выдуманные им доп. квадратные метры или получите неустойку за нарушением компанией обязательств по ДДУ.
Отклонение фактической площади от проектной в квартирах, созданных на основании договоров долевого участия, является самым распространенным основанием для изменения размера финансирования, установленного ранее таким договором.
Такое изменение оформляется сторонами отдельным соглашением и допускается только в тех случаях, когда изменение цены , а также условия и случаи такого изменении предусмотрены договором.
На практике такое изменение цены, в зависимости от наличия соответствующего условия, возможно в обе стороны:
В то же время отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, на основании отказа дольщика от осуществления доплаты, застройщик не может. В таких случаях внесение изменений цены договора, осуществляется путем обращения застройщика в суд (п. 2 ст. 452 ГК РФ). При этом дольщик должен учитывать, что:
- Согласно пп. 2 п. 1.1 ст. 9 ФЗ № 214, дольщик вправе требовать в случае, если передаваемый ему объект долевого строительства будет иметь существенные изменения в размере . Критериев «существенности» таких изменений, а также норм, распространяющихся на случаи, когда такие изменения являются несущественными, законом не установлено.
- Исходя из п. 9 ст. 4 ФЗ № 214, если объект долевого строительства приобретается дольщиком не в коммерческих целях, то к вышеуказанным правоотношениям применяется законодательство о защите прав потребителей.
- Так, согласно п. 3 ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей» , исполнитель работ не вправе без согласия потребителя , выполнять дополнительные работы за плату. Потребитель имеет право отказаться от оплаты таких работ, а если они уже оплачены - потребовать возврата уплаченной суммы. Следуя этой логике, дольщики вправе отказываться от оплаты жилой площади квартиры, не предусмотренной договором.
- Более того, согласно п. 1 ст. 16 ФЗ № 214, положения договора, ущемляющие права потребителя в сравнении с правилами, установленными законодательством, следует считать недействительными . Таким образом, дольщики вправе отказываться от оплаты лишней площади даже при наличии в договоре условия , обязывающего их к этому.
На практике, применение данных норм всецело зависит от позиции судов по этому поводу, которые в большинстве своем противоречивы, что чаще всего приводит к умалению прав дольщиков .
Как рассчитать размер суммы, подлежащей возврату при уменьшении площади квартиры и величину доплаты при увеличении площади
Для расчета сумм, подлежащих возврату дольщику или доплате застройщику при отклонении фактической площади объекта долевого строительства от проектной документации, учитываются значения проектной площади квартиры, фактической площади объекты, а также стоимость 1 кв. м., установленная положениями договора.
Если такая площадь в договоре не указана, то она определяется путем деления изначальной цены договора, на количество квадратных метров, определенных проектной документацией.
При этом фактическая квадратура определяется по передаточному акту или на основании технической документации, выданной на основании обмерки проектно-инвентаризационным бюро.
Для расчета суммы, подлежащей возврату дольщику , следует использовать формулу:
(проектная площадь - фактическая площадь) × стоимость квадратного метра.
Для расчета суммы, подлежащей доплате застройщику , используется формула:
(фактическая площадь - проектная площадь) × стоимость квадратного метра.
М. заключил с ООО «ХХХ» договор участия в долевом строительстве, по которому, при окончании строительства должен был получить квартиру, площадью 50 кв. м., за которую он выплатил цену в 3,5 млн рублей. После обмерки ПИБ оказалось, что площадь квартиры составляет 53 кв. м исходя из чего, ООО «ХХХ» требовала с М. доплаты за лишнюю площадь, что предусматривалось договором. Размер доплаты рассчитывался исходя из стоимости 1 кв. м, которая составляла 70 тыс. р. (3,5 млн/50 кв.м). Разница площадей составляла 3 кв. м, ввиду чего, размер доплаты составил 210 тыс. р. (70 тыс. р. × 3 кв.м).
Судебная практика по изменению площади квартиры по договору долевого участия
Судебная практика по спорам между участниками долевого строительства и застройщиками, возникающим вследствие с излишней или недостающей квадратурой достаточно противоречива. При этом отличия в праве применении прослеживаются не только между судами разной юрисдикции, но и между судебными органами разных инстанций, что во многом связано с отсутствием регулирования ДДУ в Гражданском кодексе РФ.
Несмотря на это, во многом суды также и солидарны. Так, практически во всех случаях разрешения споров, суды отталкиваются от того что дольщики не имеют возможности влиять на ход строительства, принимая при этом квадратуру, как основную потребительскую характеристику объекта строительства.
Основываясь на этом, множество судебных решений, направлено на восстановление нарушенных прав дольщиков.
Основные выводы из судебной практики:
- Наличие в ДДУ условия, по которому отклонение фактической площади квартиры от проектной не влечет изменения цены, которую уплачивает дольщик, в случае передачи ему объекта меньшего по площади, расценивается судами как ущемление прав дольщиков -потребителей, ввиду чего требует применения п. 1 ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей» . Аналогичные выводы возникают при наличии условий про снятие какой-либо ответственности с застройщика за такие отклонения.
- Учитывая особенности строительной деятельности, а также допустимые строительными нормами отклонения от проектной документации, рекомендуется определять предельно допустимые отступления, при которых цена ДДУ не будет подлежать изменению . В качестве таких предельно допустимых отступлений от проектной площади рекомендуется принимать диапазон, плюс-минус 1 кв.м .
- В спорах по взысканию с застройщиков сумм неосновательного обогащения, возникшего вследствие отклонения от проектной площади в меньшую сторону, суды в большинстве случаев становятся на сторону дольщиков, удовлетворяя их требования. Руководствуясь правами потребителей, вместе с такими суммами, в пользу дольщиков взыскиваются проценты за использование средств, неустойка за несвоевременность передачи, моральный вред и т.д.
- В спорах по взысканию с дольщиков доплаты за предоставление квартир большей площади, суды исходят из положений ДДУ. Так, при наличии в нем условия об изменении цены, суды удовлетворяют требования застройщиков, независимо от момента передачи квартиры дольщику. Более того, ссылаясь на свободу договора, суды признают законными условия ДДУ о перерасчете цены по итогам инвентаризации, что противоречит п. 3 ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей» .
Заключение
Как установлено, расхождения в фактической и проектной площади объекта долевого строительства, становятся одной из самых распространенных причин изменения цены ДДУ, уплачиваемой дольщиком. Такое изменение, в большинстве случаев, осуществляется не в пользу дольщиков. При этом стоящее на страже их прав законодательство о защите прав потребителей, на практике не применяется.
Ввиду сказанного, единственным действенным способом предотвращения дополнительных «поборов» и прочих элементов защиты дольщиков, является грамотная оценка всех рисков и профессиональный подход к формулированию условий договора.
Вопрос
Доплата застройщику стоимости квартиры
Может ли застройщик требовать доплаты за лишнюю площадь, если разница между фактической и проектной площадью составляет 0,9 кв. м?
Ответ
Все зависит от условий заключенного между Вами и застройщиком договора. Так, требовать доплаты он сможет, если договор содержит условие о возможности изменения цены (п. 2 ст. 5 ФЗ № 214) в случае несоответствия площадей, а определенное договором предельное отклонение от площади менее 0,9 кв.м. В случае если предельное отклонение более 0,9 кв.м. или в договоре отсутствует условие об изменении цены, то такое требование незаконно.В большинстве случаев площадь готовой квартиры, построенной по договору долевого участия, отличается от проектной. Поэтому у дольщиков неизбежно возникают вопросы. Можно ли вернуть часть цены квартиры, если площадь оказалась меньше? Может ли застройщик просить доплату, если площадь квартиры увеличилась? В этой статье мы постараемся объяснить, что делать дольщику, если площадь квартиры отличается от проектной.
Как может определяться цена квартиры по ДДУ?
С 1 января 2017 года в ФЗ об участии в долевом строительстве есть 3 способа определения цены квартиры:
- как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство + оплату услуг застройщика;
- как произведение цены за единицу общей площади объекта на общую площадь объекта (грубо говоря, от цены за 1 кв.м.);
- как произведение цены за единицу общей приведенной площади на общую приведенную площадь объекта. Этот вариант применим к квартирам, в которых есть балконы, лоджии, веранды, террасы. Общая приведенная площадь определяется как сумма общей площади жилого помещения и площади балкона, лоджии, веранды, террасы с понижающим коэффициентом. Эти коэффициенты установлены в Приказе Минстроя России от 25.11.2016 №854/пр и составляют 0,5 — для лоджий, 0,3 — для балконов и террас, 1,0 — для веранд.
Может ли вообще меняться цена долевки?
В федеральном законе «Об участии в долевом строительстве» сказано:
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5).
Поэтому возможность изменения цены долевки как в большую, так и в меньшую сторону, зависит исключительно от условий вашего договора. Внимательно перечитайте свой договор долевого участия (а если вы покупали квартиру по переуступке прав требования, также посмотрите договор уступки). Обычно все вопросы, связанные с перерасчетом цены, прописываются в разделе «Цена договора». Если там не прописано вообще ничего про возможность корректировки цены, это значит, что ни вы, ни застройщик не можете требовать доплату в связи с изменением площади.
Условие о возможности доплаты за изменение площади может быть сформулировано, например, так:
При таком варианте цена долевки изменится только в том случае, если фактическая площадь будет отклоняться от проектной в большую или меньшую сторону более чем на 1 квадратный метр. То есть если отклонение площади не превышает 1 кв.м., перерасчет платы по такому договору производиться не будет.
Внимание! В договоре долевого участия может быть предусмотрено, что условием перерасчета цены квартиры является заключение дополнительного соглашения к договору. В этом случае до уплаты денег застройщику / возврата денег вам нужно подписать дополнительное соглашение к ДДУ и зарегистрировать его в Росреестре.
Что делать, если площадь квартиры по сравнению с проектной уменьшилась?
Итак, квартира готова к сдаче, БТИ уже сделало необходимые замеры, и вам известна итоговая площадь. Вы внимательно прочитали свой договор долевого участия и нашли там пункт о возможности перерасчета цены при уменьшении площади.
- Напишите на имя директора застройщика заявление. Это можно сделать еще до подписания акта приема-передачи квартиры. Фактическая площадь квартиры всегда обязательно указывается в таком акте. При отклонении площади от проектной в него также часто включаются пункты про взаиморасчеты дольщика и застройщика в связи с изменением площади.
В заявлении обязательно укажите свои актуальные банковские реквизиты для возврата денег. Заявление вручите под роспись и обязательно сохраните свой экземпляр заявления с отметкой застройщика о получении. Также допустимо направить заявление почтой заказным письмом с уведомлением о вручении (в таком случае сохраните квитанцию об отправке и почтовое уведомление, когда оно вам вернется).
- Если вопрос о возврате денег за лишний метраж не решается по вашему заявлению и предусмотренный договором срок возврата денег вышел, тогда вы можете взыскать переплату через суд. Для этого нужно подать исковое заявление о защите прав потребителя. .
Может ли застройщик просить доплату при увеличении площади квартиры?
Да, если это предусмотрено вашим договором долевого участия. Сроки и порядок такой доплаты прописываются в договоре, но обычно это происходит еще до подписания акта приема-передачи квартиры. Обратите внимание, что застройщик имеет право потребовать с вас неустойку за просрочку внесения платежа (часть 6 статьи 5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве), поэтому с доплатой по возможности лучше не тянуть.
Как посчитать сумму к возврату за недостающий метраж и размер доплаты застройщику за лишние метры?
Для этого вам нужны следующие данные:
- проектная площадь квартиры (обычно прописана в разделе «Предмет договора»);
- фактическая площадь (ее можно взять из акта приема-передачи квартиры, а также технического паспорта, выданного БТИ);
- стоимость 1 квадратного метра квартиры — прописывается в договоре долевого участия, обычно после пункта про цену договора, например, так:
Пример 1:
51,6 кв.м. — проектная площадь; 52,7 кв.м. — фактическая площадь, цена 1 кв.м. = 37878 рублей.
Фактическая площадь > проектной => дольщик доплачивает застройщику
К доплате застройщику = (52,7 кв.м. — 51,6 кв.м.) * 37878 рублей = 1,1 кв.м. * 37878 рублей = 41665,8 рублей
Пример 2:
53,9 кв.м. — проектная площадь; 52,7 кв.м. — фактическая площадь, цена 1 кв.м. = 55000 рублей.
Фактическая площадь < проектной => застройщик возвращает деньги дольщику
К возврату дольщику = (53,9 кв.м. — 52,7 кв.м.) * 55000 рублей = 1,2 кв.м. * 55000 рублей = 66000 рублей
Законна ли доплата застройщику 3% от цены договора за подключение к сетям?
Да, если такая доплата предусмотрена условиями вашего договора долевого участия.
Мы купили квартиру, площадь около 63 м², скоро получаем ключи. На форуме покупателей квартир на этой стройке многие обсуждают, что уже были в своем жилье и у всех фактическое превышение площади, за которую потом нужно платить.
При каком превышении имеет смысл обращаться в суд?
Можно ли это сделать после получения ключей и выплаты денег за дополнительные квадратные метры?
Татьяна Е.
Татьяна, без изучения договора нельзя точно ответить, можете ли вы не платить и стоит ли идти в суд. Давайте разберемся, что вообще говорит закон по поводу доплат за превышение площади в новостройках.
Дмитрий Корнев
Судя по всему, речь идет о долевом участии в строительстве. Вы заплатили деньги, когда квартиры еще не было, а ее площадь была указана только на бумаге согласно проекту. Когда квартиру построили, ее измерили и посчитали фактическую площадь. Действительно, иногда бывает так, что площадь готовой квартиры оказывается больше, чем было указано в проекте.
Если в договоре долевого участия указана одна площадь и цена, а теперь застройщик требует доплату, вы не обязаны молча соглашаться. В законе нет такой нормы, на основании которой дольщик автоматически должен доплачивать, если застройщик попросил. Даже если квартира на самом деле оказалась большей площади.
Почему фактическая площадь больше проектной
Когда вы покупаете у застройщика строящееся жилье, вы покупаете то, чего еще не существует. Право собственности на квартиру возникает только тогда, когда застройщик ее построил, прошел государственную проверку и сдал жилье властям, потом передал вам по акту, а вы свои права на жилье зарегистрировали у государства. До этого всего у вас есть только право требовать у застройщика передать вам квартиру когда-нибудь в будущем, когда он ее построит.
Это не значит, что строители могут как угодно менять площадь дома, размеры комнат, толщину стен и высоту потолков. Но в процессе стройки могут быть погрешности, на которые сложно повлиять, даже если точно соблюдать все нормы.
Окончательные обмеры квартир проводятся после завершения строительства, и выполняет их государственное предприятие - Бюро технической инвентаризации (БТИ ). Только на основании этих обмеров Именно эта площадь будет числиться в собственности у владельца, а не та, что указана в договоре.
В панельных домах отклонения по площади встречаются реже, потому что все детали дома делает завод. А вот в монолитных и кирпичных домах часто появляются какие-то погрешности в размерах. Это еще не значит, что застройщик хотел вас обмануть. Возможно, разница возникла из-за допустимых отклонений при монтаже.
Представьте стену длиной 6 м. Если сместить ее на 10 мм, то площадь комнаты изменится на 600 см², или 0,06 м². А если таких стен в комнате две, а в квартире четыре комнаты? Выходит уже 0,48 м². К доплате может получиться приличная сумма - несколько десятков тысяч рублей.
Бывают случаи, когда фактическая площадь отличается на несколько квадратных метров, а доплачивать требуют даже сотни тысяч. Строительными отклонениями такое расхождение объяснить нельзя. Это хитрость застройщика или вообще злоупотребление и мошенничество.
Любое требование доплатить, если вы уже внесли всю сумму за квартиру, - это повод как минимум разобраться. Возможно, платить вам ничего не придется, а если застройщик будет настаивать, то еще останется вам должен.
Что написано в договоре
Цена квартиры или права на нее - это существенное условие договора. Без конкретной цены за квадратный метр и всю квартиру договора быть не может.
Юридически увеличение или уменьшение размера квартиры ведет к изменению цены договора. По закону изменение цены требует согласия сторон. Обычно застройщики включают в договор пункты об увеличении или уменьшении фактической площади в пределах 0,3-2 м² и о порядке доплаты или возврата денег.
Например, в договоре может быть написано, что если площадь изменилась на 0,3 м², то доплаты не будет. А если больше, то доплатить нужно только за превышение.
Иногда условие об изменении площади в договоре вообще не прописано. А когда приходит время принимать квартиру, дольщикам присылают дополнительное соглашение, документы из БТИ и требование о доплате. Многие теряются и соглашаются отдать деньги, хотя делать это не обязаны.
В любом случае изменение цены - это повод внимательно прочитать договор. Нужно разобраться, что конкретно там написано по поводу отклонений в площади. Хотя читать договор, конечно, нужно до его подписания.
Если у вас в договоре написано, что площадь квартиры может измениться и вы обязаны доплатить, у застройщика больше шансов получить от вас эти деньги. Это работает и в обратную сторону. Если застройщик передал вам жилье, площадь которого меньше, чем вы покупали, можно требовать с него разницу.
Бывает, что застройщики хитрят и пишут, что при увеличении площади вам надо доплатить, а при уменьшении возвращать они вам ничего не будут. Это незаконно. Вы как потребитель должны иметь с застройщиком равные права. Если он с вас может требовать, то и вы с него.
Стоит ли обращаться в суд
Дольщиков защищает не только закон о долевом строительстве, но и закон о защите прав потребителей. Но до суда в любом случае стоит попробовать решить проблему с доплатой мирно. Не соглашайтесь доплачивать по первому требованию. И тем более не доплачивайте только потому, что другие дольщики решили доплатить и обсуждают это на форуме.
Прочитайте, что в договоре написано по поводу изменения цены. А потом попросите точный расчет превышения. Разберитесь, за счет каких помещений изменилась площадь квартиры. Например, площадь балкона считается с понижающим коэффициентом. За него не платят как за квадратный метр жилой комнаты. А иногда площадь увеличивается именно за счет балкона и застройщики считают его по обычной цене. Но это неправильно.
Если в квартире есть балкон или лоджия, платят не за общую, а за приведенную площадь. За квадратный метр балкона нужно платить на 70% меньше, а за лоджию - на 50% меньше.
Кроме того, при расчете площади квартир инженеры БТИ могут пренебречь правилами. Например, провести замеры не каждой квартиры, хотя должны измерить каждую. Или замерить только две стены, хотя положено четыре. Иногда в площадь включают вентиляционные короба или меряют по внешнему периметру балкона.
Поэтому в любом случае нужно разобраться, как на самом деле изменилась цена, за что застройщик требует доплату и как он все это посчитал.
Если у вас есть сомнения в точности обмеров, которые делал застройщик, вы можете заказать независимый обмер. Но оплатить его придется самостоятельно, в Москве это стоит от 3500 рублей. Заказывать новые замеры нужно в БТИ . Экспертиза других организаций не подойдет, по крайней мере для суда.
Если условие об изменении площади и цены было в договоре. Фактически вы заранее согласились на доплату и понимали, что площадь может измениться и стоить это будет вот столько денег. Можно попробовать обсудить с застройщиком рассрочку или отсрочку. Может быть, он предложит вам другую квартиру меньшей площади или такую, где БТИ не нашло отклонений и доплата не нужна. Как минимум попросите скидку.
Если изменилась цена, то есть существенное условие договора, и это не оговаривалось изначально, вы имеете право расторгнуть договор. То есть не доплачивать и потребовать назад всю сумму за квартиру. Но не спешите принимать такое решение: застройщик может с радостью на него согласиться. Он ведь вернет вам ту сумму, которую вы заплатили при заключении договора. А к моменту сдачи дома квартира уже подорожала - вы не купите такую же за эти деньги.
Если в договоре подробно описано, как и когда вы должны доплатить, по размерам все сходится, а вы не платите после требований застройщика, с вас могут взыскать неустойку за нарушение сроков оплаты. Суды часто становятся на сторону дольщиков, но если документы оформлены правильно и требование о доплате соответствует договору, могут поддержать и застройщика. Вот решение Промышленного районного суда Ставрополя по делу , где с дольщика взыскали и доплату, и неустойку в похожей ситуации.
Учтите, что застройщик вправе требовать доплату исходя из цены квадратного метра на момент покупки квартиры, а не сегодняшней цены квартиры. Даже если сейчас она гораздо выше.
Если доплата не оговаривалась в договоре. Не спешите идти в суд. Сначала проверьте расчеты. Может потребоваться экспертиза. Вдруг застройщик увеличил площадь за счет того, что плохо утеплил стены или сэкономил на шумоизоляции. Это повод требовать от застройщика компенсацию, неустойку и моральный ущерб. Так что неизвестно, кто кому останется должен.
Если не хотите доплачивать, направьте застройщику претензию. Составлять ее лучше с юристом. Дождитесь официального ответа. Даже если застройщик понимает, что вы имеете право отказаться и не доплачивать, он все равно попросит денег. Кто-то не станет вникать и доплатит за превышение, а кто-то во всем разберется, откажется и отстоит свои права. Вполне возможно, в вашем случае до суда вообще не дойдет.
Но если договориться не получилось, доплачивать вы не хотите и по договору не обязаны, поищите юриста, который специализируется на таких спорах. Судебная практика неоднозначная, но есть много примеров, когда в разных ситуациях дольщики шли до конца и выигрывали.
По закону у вас есть право расторгнуть договор и забрать деньги. Например, если превышение площади оказалось существенным - больше 5%. Или проект изменили без вашего согласия.
Вы можете не платить за превышение, если об этом не договаривались, и все равно получить квартиру в собственность. Но многое зависит от формулировок в договоре - изучите его и многое прояснится.
Как оформить доплату
Можно заключить дополнительное соглашение к договору долевого участия, но это долгий и затратный способ. Можно просто передать квартиру по фактической площади в акте приема-передачи.
Обычно в акте приема-передачи квартиры застройщик указывает, что по договору площадь была такая, фактически она такая, поэтому дольщик должен доплатить столько-то рублей в определенный срок (или уже доплатил). Это одновременно будет считаться и уведомлением об увеличении площади. Если вы подпишете акт приема-передачи в таком виде, то до оплаты долга квартира целиком будет в залоге (ипотеке) у застройщика, даже если она уже в ипотеке у банка.
Если вам не хочется отдавать квартиру в залог, придется доплатить до подписания акта. Доплачивать вы должны из расчета той цены, которая была указана за 1 м² в основном договоре. Требования доплатить по цене метра на сегодняшний день незаконные.
При оплате удостоверьтесь в правильности реквизитов оплаты. В назначении платежа обязательно сошлитесь на номер основного договора долевого участия и его дату. Во-первых, эти документы потом пригодятся вам для получения налоговых вычетов. Во-вторых , недобросовестный застройщик не сделает вид, что вы ничего не платили.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите: [email protected]. На самые интересные вопросы ответим в журнале.
Участились ситуации, когда застройщик передает жилье более широкой площади, чем было оговорено, и требует от дольщика деньги за «лишние» метры. Порой после завершения строительства дома и проведения обмеров ПИБ фактическая площадь жилья является больше, чем предусмотренная договором. Эта разница и есть «лишние» метры.
Многие застройщики заранее включают в договор пункт о том, что при превышении площади дольщик должен будет внести доплату за увеличение площади. Собственно говоря, на это застройщик и указывает, требуя оплаты метров.
Слишком много
Конечно, известие о том, что нужно платить лишние деньги, не слишком приятно для дольщика, ведь такая сумма обычно является существенной, особенно для взявших жилье в ипотеку. Дольщики пытаются оттянуть оплату «лишних» метров различными способами. Но застройщики тоже хитры – включают в договор условие об обязательной уплате при случае увеличения площади, в противном случае квартира не будет передана. Вот и приходится дольщикам платить, хотят они этого или нет.
Расслабьтесь, не переживайте
Но имеет ли право застройщик не передавать квартиру дольщику без доплаты за «лишние» метры?
В части 1 статьи 6 Ф3-2014 говорится, что застройщик должен передать объект участнику долевого строительства не позднее предусмотренного срока.
Таким образом, нынешним законодательством выявлен способ восстановления нарушенных прав застройщика при невыполнении своих обязательств дольщиком.
В частях 4 и 5 статьи 5 Ф3-214 говорится об установлении права застройщика на отказ от исполнения договора в одностороннем порядке в случае неоплаты или просрочки оплаты стоимости договора. Но закон не предусматривает право застройщика не передавать жилье по акту, если дольщик не уплатил в полном размере. Для защиты интересов у застройщика есть другое право – на отказ от исполнения договора в случае неоплаты или просрочки. Соответственно, нынешним законодательством выявлен способ восстановления нарушения прав застройщика при невыполнении дольщиком обязательств.
Из этого можно сделать вывод: законные права потребителя ущемляются. Этот вывод был сделан Арбитражным судом в решении от 16 мая 2013 года. Следовательно, застройщик, невзирая на отсутствие доплаты за «лишние» метры, все равно обязан передать дольщику квартиру.
И всё равно никаких ключей
А застройщики все равно отказываются передавать квартиры без доплаты. Застройщики осознают, что после передачи квартиры дольщику, взыскивать задолженность в дальнейшем будет еще более сложно.
В таких случаях приходится требовать квартиры в судебном порядке и судьи, как правило, удовлетворяют такие прошения.
