Что значит наниматель жилого помещения. Наниматель и наймодатель жилого помещения — их права и обязанности. В каких случаях это возможно

Для многих на сегодня актуален вопрос пользования чужим жильем – это социальный или коммерческий найм. Данными способами возмездно обрести «крышу над головой» пользуются граждане, не имеющие возможность купить жилую площадь в свою собственность. Об особенностях прав и обязанностей таких лиц будет рассказано далее в статье.

Кто является нанимателем жилого помещения?

Наниматель – это дееспособное лицо от 18 лет, проживающее в жилом помещении по договору социального или коммерческого найма.

Собственником квартиры (наймодателем), передаваемой по договору социального найма, является государство или муниципалитет, а коммерческого найма – физлицо.

Права и обязанности нанимателя

Независимо от того, что прописано в договоре соцнайма, гражданин может иметь все права и должен исполнять все обязанности, перечисленные в статье 67 ЖК РФ и главе 35 ГК РФ.

Какие права доступны нанимателю?

1. пользоваться жилым помещением;
2. подселять на снимаемую жилплощадь иных лиц (на постоянной основе);
3. сдавать данное помещение в поднаём;
4. вселять временных жильцов.

Обязанностей в отношении занимаемой площади у нанимателя ничуть не меньше, чем прав, а именно:

• пользоваться помещением согласно его назначению и в соответствии с ЖК РФ;
• обеспечивать его сохранность и поддерживать нормальное состояние;
• осуществлять текущий косметический ремонт;
• вовремя платить за проживание и коммунальные услуги;
• информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, позволяющих проживать в жилом помещении.

Права по договору найма

Подробнее о вышеперечисленных правах нанимателя.

Право пользоваться

Главной гарантией постоянного проживания в своем доме является конституционный принцип неприкосновенности жилища. То есть никто не может вторгнуться к гражданину домой или выселить его оттуда без веских оснований (кроме официального распоряжения госоргана).

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

Право подселять на снимаемую жилплощадь иных лиц

Наниматель может проживать в жилом помещении не только со своей семьей, но и с третьими лицами (не обязательно это могут быть его родственники). В этом случае для вселения достаточно одновременно двух условий:

• волеизъявление нанимателя;
• согласие наймодателя на вселение (его не обязательно получать, если заселяется несовершеннолетний).

Посторонние люди могут вселиться только при условии, если в итоге на каждого человека будет соблюдена норма общей площади. Она установлена жилищным законодательством. Исключение из этого правила составляют несовершеннолетние дети, которых можно подселить в любом случае.

Если гражданин все-таки вселяет кого-то в жилплощадь, то эти лица должны быть внесены в ранее заключенный договор найма (социального или коммерческого).

Таким образом, в этой части договор найма изменится, о чем будет составлено допсоглашение, подписанное обеими сторонами (ст. 677 ГК РФ).

Право сдавать в поднаем

Наниматель, с согласия наймодателя, может передать всю жилую площадь или ее часть в пользование поднанимателю. О поднайме между нанимателем и новым жильцом заключается соответствующий договор, срок которого не может быть больше того, что установлен в договоре найма (5 лет).

У поднанимателя, в связи заселением, возникает обязанность оплачивать пользование жильем, но самостоятельного права пользования им у него не появляется. Всю ответственность перед наймодателем за сохранность нанимаемой жилплощади несет наниматель.

Особенности поднайма следующие.

1. Гражданин, решивший сдать недвижимость в поднаем, не обязан спрашивать об этом согласие всех постоянно проживающих с ним жильцом.
2. Вселяя кого-то по договору поднайма, наниматель должен включить в договор обязательное условие о соблюдении требований жилищного закона, касающихся нормы общей жилплощади на одного человека.
3. Плата за поднаем устанавливается по соглашению обеих сторон.
4. Расторжение договора найма раньше прописанного в нем срока влечет за собой автоматическое прекращение договора поднайма, без возможности поднанимателя его возобновить.

Право вселять временных жильцов

Такие жильцы могут вселиться в нанимаемую жилплощадь только с согласия всех участников договора: самого нанимателя, всех жильцов, постоянно с ним проживающих, и наймодателя. Без уведомления последнего вселять никого нельзя.

И в этом случае действует правило о норме площади. Если после заселения временных жильцов на каждого гражданина не будет хватать установленного минимума квадратных метров, то наймодатель вправе не разрешить такое вселение. Поэтому простым уведомлением собственника наниматель не сможет ограничиться.

Признаки временного проживания:

• срок проживания – до 6 месяцев (обязаны освободить помещение по истечению данного срока или в течение 7 дней после того, как любой постоянный жилец или наймодатель потребовали съехать – ч. 3 ст. 680 ГК РФ);
• безвозмездность пользования;
• вся ответственность за порчу имущества на нанимателе;
• доплата коммунальных услуг за временных жильцов лежит на нанимателе, о чем заключается допсоглашение к договору, действующее на время их проживания (ст. 155 ЖК РФ).

Закон устанавливает и другие права нанимателя. Например, право обмена или замены жилого помещения, право требовать от наймодателя своевременно проводить капремонт дома, предоставлять коммунальные услуги и др. (ст. 67 ЖК РФ).

Признание нанимателя утратившим право пользования жилым помещением

Такая процедура возможна в отношении зарегистрированных на жилплощади граждан, осуществляется судом при наличии определенных фактов, о которых будет рассказано далее.

В каких случаях это возможно?

1. Наниматель не платит за коммунальные услуги и за найм жилья. Закон установил минимальный срок для выселения, если в течение него оплата за проживание ни разу не поступила – это 6 месяцев. В том случае, если жилец не погашает долг более этого срока и не собирается предпринимать попыток это сделать, собственник в отношении него может начинать процесс признания утраты права проживать в нанимаемом помещении.
2. Повреждение или разрушение гражданином занимаемой жилплощади. Основанием обращения в суд послужат противоправность действий нанимателя и их систематичность. Например, если в квартире был установлен старый смеситель и его прорвало, а в результате произошел потом, – это не будет являться поводом для выселения. Но, к примеру, установка обогревателя, в результате которого случился пожар в квартире, послужит весомым основанием для обращения в суд. Для этого потребуется составить и подать исковое заявление о признании нанимателя утратившим право дальше проживать на данной жилой площади. На такие радикальные меры собственник сможет пойти в том случае, если жилец за свой счет не устранит все последствия порчи имущества.
3. Систематическое нарушение прав соседей и их законных интересов: нарушение правил тишины, большое количество домашних животных или мусора в квартире и т.п. Иными словами это те действия, от которых соседям становится невозможно жить рядом с нанимателем.
4. Использование жилья не по назначению: под офис, склад или небольшое производство. Подобные действия запрещены п. 1 ст. 17 ЖК РФ, поскольку жилое помещение предназначено именно для проживания в нем физлиц, а потому гражданин не может в любых других целях его использовать.

Как обжаловать?

Наниматель, в отношении которого было вынесено судебное решение, вправе обжаловать этот документ в вышестоящем суде (краевой, областной и т.п.), в течение месяца со дня принятия решения в полной форме. Для этого ему необходимо будет составить апелляционную жалобу в соответствии с требованиями главы 39 ГПК РФ.

Большинство граждан старшего поколения проживают в квартирах, которые не являются их собственностью. Потому что жилье, предоставленное им для владения и пользования, находится в социальной найме, т. е. принадлежит государству. В свою очередь, многие молодые люди в связи с недостатком денежных средств для покупки собственного жилья вынуждены снимать квартиру у таких же граждан, как и они сами (только собственников). Подробнее обо всем этом читайте в нашей статье.

Основные моменты

Иногда в жизни все складывается не так, как хотелось бы, а возможность покупки собственного жилья становится всего лишь мечтой, которая может воплотиться в реальность только через много лет. Тем не менее, выход из сложившейся ситуации существует.

Нашей страны могут получить жилье в социальный наем. После этого люди смогут проживать в своей квартире (хотя собственником будет являться государство или муниципалитет) и просто оплачивать коммунальные услуги.

Как правило, жилье в социальный наем предоставляется гражданам бессрочно. Но в договор нужно вписать всех людей, которые считаются родственниками нанимателя. Таков порядок.

Определение

Наниматель жилого помещения - это лицо, которому было предоставлено жилье на условиях социального либо коммерческого найма для пользования и владения им. Распоряжение (например, продажа дома) в таком случае не допускается. Кроме того, жилье должно быть использовано исключительно по прямому назначению и на условиях, прописанных в договоре.

Необходимо также отметить, что нанимателем должен быть только совершеннолетний гражданин, который действует в интересах своей семьи. Поэтому последний может проживать в квартире вместе с мужем, детьми, женой, родителями.

Важное

Итак, наниматель жилого помещения - это лицо, которому предоставляется квартира, дом, комната в пользование. Основанием для совершения таких юридически значимых действий является оформление договора коммерческого либо социального найма. В последнем случае жилье может получить в пользование только гражданин России.

Юридические лица, в свою очередь, имеют возможность подписать обычный гражданско-правовой договор с хозяином этого жилья. После чего организация получает квартиру или дом в коммерческий наем на определенный период времени.

По закону

Многие граждане нашей страны проживают в квартирах, которые были переданы им в пользование без указания срока, но тем не менее считаются собственностью муниципалитета. В основном это относится к лицам старшего поколения. Поэтому многие из них интересуются вопросом о том, какие права приобретает наниматель жилого помещения по договору социального найма?

В первую очередь - это, конечно, возможность использования квартиры для постоянного проживания. Кроме того, согласно статьи 67 ЖК РФ, гражданин может вселить в помещение других людей либо совершить обмен жилья, но только в порядке, установленном законом. Это значит, что без согласия собственника (муниципалитета или государства) подобные действия гражданина будут считаться незаконными.

Какие еще права предусмотрены?

Физическое лицо, имеющее статус малоимущего и получившее квартиру по социальному найму, - это наниматель жилого помещения, который имеет возможность проживать в нем вместе с членами семьи.

Также указанный гражданин имеет полное право передать жилье в поднаем другому лицу на определенный период времени. Но сделать последний может это с согласия наймодателя (собственника квартиры - муниципалитета или государства). Кроме того, необходимо получить согласие членов семьи. Важно, чтобы после передачи жилья в поднаем за определенное вознаграждение общая площадь квартиры была не меньше положенных квадратных метров на каждого проживающего в ней гражданина.

Проведение капитального ремонта

В случае передачи квартиры в социальный наем собственник жилья должен обеспечить лицу и его семье надлежащие условия проживания в нем. Таков порядок.

Кроме того, наниматель жилого помещения - это человек, который заключил договор найма с органами местной администрации и имеющий возможность требовать проведения в занимаемом жилье капитального ремонта, а также надлежащего участия в содержании имущества многоквартирного дома.

Иными словами, все расходы кроме оплаты отопления, света и газа будет нести только собственник. Здесь необходимо указать, что наниматель жилья не должен вносить никакие взносы за капитальный ремонт, потому что это обязанность собственника муниципального жилья.

Характеристика

Итак, наниматель жилого помещения - кто это? Им может быть как физическое лицо, так и организация.

Если речь идет о социальном найме, то нанимателем будет только гражданин, не имеющей своего жилья, желательно семейный и малоимущий. В противном случае, квартиру в пользование человеку вряд ли кто-нибудь выделит.

Коммерческий найм оформляется не только с гражданином, но даже с организацией на установленный период времени и за определенную плату. Например, предприятие арендует квартиры на длительный срок для сотрудников, которые приезжают работать вахтой. Максимальный период действия такого договора составляет пять лет, в то время как передача жилья в социальный найм осуществляется без указания срока.

Обязанности

Многие граждане задаются вопросом: "Наниматель жилого помещения по договору социального найма - кто это?" По закону им может быть только полностью дееспособный человек. Если гражданин имеет детей и жену, то они являются членами его семьи и должны быть включены в указанный договор.

В данном случае нужно еще указать на то, что наниматель не только владеет и пользуется муниципальной квартирой, но еще и несет определенные обязанности:

• вносит ежемесячную плату за жилье;
• осуществляет текущий ремонт (меняет обои, красит окна, двери);
• использует жилье только по его прямому назначению;
• обеспечивает сохранность квартиры.

Это оговорено в статье 67 ЖК РФ.

Прекращение

Расторгнуть договор соцнайма возможно в любой период времени по согласию сторон. Чаще всего это бывает в тех случаях, когда человек больше не нуждается в муниципальном жилье (переехал в другой город, получил наследство, сам купил квартиру). Тем не менее, наниматель жилого помещения по договору социального найма может расторгнуть договор только после получения согласия проживающих с ним его близких родственников.

Коммерческий наем

В данном случае собственник жилья может сдать свою квартиру в пользование не только гражданину, но и юридическому лицу. Тем не менее, оформление такого договора совсем не означает, что жилое помещение передается другому человеку или организации для осуществления предпринимательской деятельности. Максимальный срок действия коммерческого найма всего пять лет. По прошествии данного времени лицо вновь может заключить такой договор.

Плата за пользование жильем устанавливается по согласию двух сторон. Такой порядок.

Нанимателем жилого помещения по договору коммерческого найма может быть абсолютно любой человек и даже лицо без гражданства, потому что собственник имеет право передать свою квартиру в пользование на определенный период тому лицу, которое согласится со всеми условиями хозяина жилья и будет своевременно оплачивать съемный дом.

Если в договоре не указан срок его действия, то это значит, что он заключен на 5 лет.

Таким образом, наниматель жилого помещения по договору коммерческого найма вправе:

• после получения согласия наймодателя заселять в жилье других людей на постоянное проживание. Исключение здесь составляют дети до 18 лет (они вселяются в квартиру без согласия собственника);
• разрешать временное (до шести месяцев) проживание людей на безвозмездной основе (после уведомления хозяина жилья);
• сдавать квартиру в поднаем, только с согласия собственника.

Необходимо также добавить, что стороны после заключения договора коммерческого найма приобретают не только определенные права, но и обязанности. Об этом гласит закон.

Права и обязанности собственника и нанимателя жилого помещения регламентируются ст. 30 и ст. 67 Жилищного кодекса РФ.

Приватизированное жилье

СОБСТВЕННИК осуществляет права владения, пользования и распоряжения жилым помещением, принадлежащим ему на праве собственности. Он вправе предоставить свое жилье другому гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования, дарения. Может предоставить свое жилье и юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством.

Жилищный кодекс обязует собственника самостоятельно нести расходы по содержанию своего жилья. Касается это и собственника, проживающего в многоэтажном доме, - содержание общего имущества многоквартирного дома входит в обязанности собственников этого дома.

Согласно п. 2 ст. 31 ЖК РФ правом пользования жилым помещением наравне с собственником имеют члены его семьи. Пункт 1 ст. 31 ЖК РФ относит к членам семьи собственника проживающих совместно с ним супруга, детей и родителей. Членами семьи могут быть признаны и другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и, в исключительных случаях, иные граждане, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения НЕ СОХРАНЯЕТСЯ, если иное не установлено соглашением между ними (п. 4 ст. 31 ЖК РФ).

В приватизированной квартире после смерти собственника очень часто возникают сложные наследственные правоотношения, ведь собственников может оказаться несколько.

Законом установлено, что приватизация жилых помещений производится исключительно на добровольной основе и с согласия всех проживающих на момент приватизации в квартире. В случае отказа хотя бы одного из проживающих участвовать в приватизации - квартира приватизации не подлежит. Если квартира не приватизирована, то она муниципальная.

Неприватизированное жилье

Члены семьи, проживающие в неприватизированной квартире, имеют равные права с нанимателем по договору социального найма по пользованию жилым помещением.

В отличие от собственника жилья, который может вселить в свою квартиру на правах члена семьи любого гражданина, наниматель может сделать это лишь в отношении супруга, детей, родителей. Другие родственники и просто близкие люди могут быть признаны членами семьи только при наличии определенных условий (например, ведения с нанимателем общего домашнего хозяйства). После смерти нанимателя любой взрослый дееспособный член семьи может претендовать на заключение договора социального найма. После распада семьи бывшие члены семьи, прописанные в квартире, продолжают пользоваться теми же правами, что и прежде.

В неприватизированной квартире расходы по капремонту возлагаются на муниципалитет. Если дом сносят, то нанимателям предоставляется равнозначная благоустроенная квартира, а у собственников жилье выкупается ПО РЫНОЧНОЙ ЦЕНЕ (если не оговорено другое, к примеру - предоставление жилого помещения). Процедура выкупа и оценки может затянуться надолго, порой на годы. И только если у органов местного самоуправления есть возможность, собственнику может быть предоставлено жилье с зачетом стоимости того жилого помещения, которым он владел.

Приватизированную квартиру, согласно нормам гражданского и жилищного права, можно продать, подарить, завещать, распорядиться ею любым иным законным способом, чего нельзя сделать с неприватизированным жильем.

от 31/12/2018

В Жилищном кодексе РФ члены семьи собственника или нанимателя жилого помещения занимают важное место. Казалось бы, есть собственник квартиры (жилого помещения). И только он обладает правами: владеть, пользоваться, распоряжаться имуществом. Или наниматель по договору найма имеет определенные права, кроме распоряжения. Только он и решает, кто может заселиться, проживать в жилье, а кого и когда выселить.

Однако правовое регулирование в сфере жилищных отношений основывается на несколько иных принципах. Нахождение в статусе «член семьи собственника (нанимателя)» играет ключевую роль при выборе способа . Даже собственник должен учитывать этот факт.

Давайте разберемся, кто относится к членам семьи, в чем особенность их статуса, какие права они имеют, и как могут защитить их с учетом прав собственника (нанимателя).

Кто относится к членам семьи собственника жилого помещения

Ответ на этот вопрос содержится в ст. 31 Жилищного кодекса РФ. Это не столько круг :

• супруг, дети и родители, проживающие вместе с собственником в одном жилом помещении. Под супругом имеется в виду только лицо, с которым официально зарегистрирован брак. Причем для этой категории лиц важен исключительно факт совместного проживания, иные обстоятельства (как в следующей группе лиц) не имеют принципиального значения.
• иные родственники (в понимании СК РФ), плюс нетрудоспособные иждивенцы, в исключительных случаях иные лица. Такие лица должны быть вселены собственником в жилье. То есть он совершает действия, которые позволяют установить его волю на совместное проживание. Но не просто вселить, а как члена семьи (не как временного жильца). В свою очередь, семья – это взаимное соблюдение, уважение и защита прав, забота. Говоря простым языком, это может быть ведение общего хозяйства, общий бюджет, проявление заботы друг о друге. При этом факт регистрации по месту жительства оценивается наряду с другими доказательствами (свидетели, письменные документы и т.п.).

Кто относится к членам семьи нанимателя жилого помещения

В случае, когда жилье предоставлено по , статус члена семьи приобретается по-другому (ст. 69 ЖК РФ). Круг лиц такой же, но в силу прямого указания закона, такие лица должны быть указаны в договоре социального найма. Вселение (не относится к первой категории) возможно не только при согласии наймодателя, но и всех иных членов семьи. Это требование не распространяется на вселение несовершеннолетних детей к родителям.

Проживающие совместно с собственником или нанимателем лица для защиты своих прав в случае различных споров могут подать в суд .

Права и обязанности членов семьи собственника (нанимателя) жилого помещения

Что дает статус члена семьи? Они имеют право пользоваться жильем. Наравне с собственником (нанимателем) жилого помещения. Ну а под пользованием понимаются действия, не включающие в себя право владеть жильем (то есть сдавать его в аренду, вселять иных лиц (кроме несовершеннолетних детей) без получения согласия), распоряжаться им (продавать, дарить, переуступать и т.п.).

Если речь идет о членах семьи собственника жилого помещения, то такие лица вправе заключить соглашение с собственником, которым конкретизировать порядок пользования. Например, им может быть предоставлена для проживания конкретная комната. Определен размер платы по коммунальным услугам.

Член семьи собственника или нанимателя может подать в суд в случае наличия споров с собственником. Они вправе обращаться в суд с , независимо от мнения собственника.

Имеют члены семьи собственника (нанимателя) жилого помещения и обязанности – использовать жилое помещение по назначению, обеспечивать сохранность имущества. Кроме того, они несут солидарную (вместе с собственником) ответственность по обязательствам из жилого помещения (оплата коммунальных платежей, возмещение вреда вследствие залива и т.п.). Освобождены от ответственности только те члены семьи, в отношении которых вынесено решение о признании недееспособным.

Утрата статуса члена семьи собственника (нанимателя) жилого помещения: основание и последствия

Член семьи собственника жилого помещения утрачивает право пользования в случаях:

• продажи жилья (перехода права собственности на него другому лицу)
• прекращения семейных отношений. Только этот случай является утратой статуса члена семьи. Это может быть развод, признание брака недействительным, приобретение собственного жилья.

Когда статус утрачен, право пользования жильем не сохраняется. По общему правилу. Исключением являются:

• заключение соглашения с собственником об ином (в т.ч., в соглашении о разделе имущества и т.п.);
• у бывшего члена семьи отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным помещением, имущественное положение и иные обстоятельства не позволяют обеспечить себя жильем.

В последнем случае бывший член семьи собственника может обратиться в суд с , а собственник может направить .

Бывшие члены семьи нанимателя в силу закона имеют право продолжать пользоваться жилым помещением, если не съедут из него по собственной воле.

Уточняющие вопросы по теме

Владимир

• Юрисконсульт

Вячеслав

• Юрисконсульт

Василина

• Юрисконсульт

Всех жильцов квартиры можно разделить на собственника (собственников) жилого помещения, членов его семьи и нанимателей. До недавнего времени все граждане нашей страны были нанимателями, хотя немногие об этом задумывались, считая квартиры, в которых проживали, своими. Единственным же собственником всего жилого имущества было государство.

После принятия в 1990 году законов о собственности в СССР и РСФСР в жизнь наших граждан вернулось понятие частной собственности. Частная собственность – форма собственности, подразумевающая абсолютное, защищенное законом право определенного лица на конкретное имущество. С момента начала приватизации в 1991 году доля частной собственности в жилом фонде стала быстро увеличиваться.

Собственник квартиры – это физическое или юридическое лицо, имеющее право собственности на данное недвижимое имущество. Оно могло возникнуть в результате приватизации квартиры, ее покупки, получения в наследство, дарения, мены.

Наниматель – лицо, пожелавшее снять квартиру на некоторый период и получившее право пользования ею на определенных условиях в результате договора с собственником.

Права и обязанности жильцов (как собственников, так и нанимателей) регулируются нормами гражданского и жилищного кодексов.

Права и обязанности собственника

Согласно ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения квартирой, принадлежащей ему на праве собственности, в соответствии с ее назначением и пределами.

Пользование

Правом пользования квартирой наряду с собственником обладают члены его семьи (п. 2 ст. 31 ЖК). К ним относятся проживающие вместе с ним в данном жилом помещении супруг или супруга, дети и родители. Также членами семьи могут быть признаны другие родственники и иные граждане, если они вселены собственником в квартиру в качестве членов его семьи.

Собственник квартиры может использовать ее не только для личного проживания и проживания членов своей семьи. Он может предоставить квартиру во владение или пользование другому лицу по договору найма, безвозмездного пользования или на другом законном основании. Юридическому лицу квартира может быть предоставлена на основании договора аренды. При этом должны быть учтены требования жилищного и гражданского законодательства.

Квартира может использоваться собственником и для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает требований, предъявляемых к жилому помещению, и законных прав и интересов других граждан. Это касается лиц творческих профессий, а также лиц, занимающихся адвокатской, репетиторской, риелторской и консультационной деятельностью.

В то же время размещение промышленного производства в жилом помещении запрещено. Кроме того, согласно ГК РФ (п. 3 ст. 288), собственник может разместить в жилом помещении предприятие, учреждение или организацию только после перевода его в нежилое. То есть индивидуальный предприниматель может открыть офис в жилом помещении, а юридическое лицо на это права не имеет.

Переустройство

Собственник квартиры имеет право на ее переустройство и перепланировку. Основания и порядок их проведения детально отражены в 4-й главе ЖК. Выполнены эти процедуры могут быть только после согласования с соответствующим органом местного самоуправления. При отсутствии решения данного органа или нарушении проекта перепланировки собственник квартиры обязан привести ее в исходное состояние. В противном случае суд по иску органа может принять решение о продаже жилого помещения с публичных торгов. Вырученные средства поступают собственнику после вычета расходов на исполнение судебного решения.

Распоряжение

Под распоряжением квартирой понимается право определения ее юридической судьбы. Собственник может совершать сделки, направленные на перевод жилого помещения в нежилое, отчуждение помещения, расприватизации, отказа от права собственности. Данные сделки представлены договорами купли-продажи, мены, дарения, ипотеки, ренты, аренды с правом выкупа, внесения в имущественный капитал юридического лица в качестве вклада и др. Регламентируются они ГК РФ.

Обязанности

Помимо прав у собственника квартиры есть и обязанности, закрепленные в ЖК РФ. Их можно условно разделить на две группы. К первой группе относится бремя расходов на содержание жилого помещения и общего имущества в многоквартирном доме или коммунальной квартире. Ко второй группе относятся обязанности содержания имущества в надлежащем виде, соблюдения правил пользования жилыми помещениями и общим имуществом в многоквартирном доме, соблюдение законных прав и интересов соседей.

Расходы на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяются на всех собственников жилых помещений в нем (согласно ст. 158, п. 3 ЖК).

При пользовании квартирой в многоквартирном доме собственником должны быть соблюдены права и интересы граждан, проживающих в нем, и соседей. Кроме того должны выполняться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и экологические нормы, требования законодательства и правила пользования жилыми помещениями.

Права иных лиц на проживание в жилом помещении

Далеко не все лица, проживающие в определенной квартире, являются ее собственниками. В ЖК закреплены права и обязанности трех групп лиц, имеющих ограниченные права на жилое помещение. К ним относятся:

• члены семьи собственника (в том числе, бывшие);
• лица, проживающие на основании договора пожизненного содержания с иждивением;
• лицо, которому помещение было предоставлено в силу завещательного отказа.

Члены семьи собственника

Права членов семьи владельца квартиры определены в 31 статье ЖК РФ. Согласно этому, члены семьи собственника пользуются жилым помещением наравне с ним, если иное не установлено соглашением между ними. Однако при желании обменять квартиру, сделать в ней перепланировку, заключить договор поднайма или вести предпринимательскую деятельность, им необходимо будет получить согласие собственника.

Бывшие члены семьи собственника – это люди, прекратившие с ним семейные отношения. Согласно законодательству, их права на жилую площадь не сохраняются по истечении установленного в суде срока, если иное не закреплено соответствующим соглашением.

Эта ситуация имеет много отрицательных моментов, поскольку бывшие члены семьи собственника не защищены законодательно. Так, при разводе бывший супруг или супруга должны искать себе новое жилье. Но бывает, что идти им некуда. А нередко человек остается на руках с несовершеннолетним ребенком.

Ничуть не лучше и случай, когда квартира зарегистрирована на ребенка. Поскольку собственником является он, то получается, что став совершеннолетним, он фактически может выгнать на улицу родителей, если те зарегистрированы по иному адресу. Подобные ситуации нередко становятся поводом для судебного разбирательства.

Право пользования квартирой может быть сохранено судом за бывшим членом семьи, если имущественное положение не позволяет ему обеспечить себя жилым помещением. Суд имеет право обязать собственника обеспечить бывших членов семьи иным жилым помещением по их требованию при исполнении алиментных обязательств.

Собственник не всегда имеет возможность в полной мере воспользоваться своими правами. Поскольку в случае развода он не может лишить жилплощади своего несовершеннолетнего ребенка, то должен обеспечить жильем и его мать, если у нее нет жилья. Даже если в этом нет необходимости, то продать квартиру ее владельцу крайне сложно – ведь ребенок остается зарегистрированным в ней.

Нередко в квартире кроме бывших супругов могут проживать (быть зарегистрированы) их родственники. Их выселение также зависит от наличия или отсутствия другой жилплощади, поскольку согласно Конституции РФ (ст. 40) лишить человека жилья нельзя. Таким образом, собственнику и в этом случае будет сложно освободить квартиру для «чистой» продажи.

Помочь в решении подобных проблем может заключение брачного договора или иного соглашения между собственником и совместно проживающими с ним людьми. Родители, передавая жилье детям, тоже могут подстраховаться. Для этого следует заключить договор ренты, пожизненного содержания с иждивением или составить завещание. В последнем случае в завещание желательно определить доли в имуществе и их наследников, а также не вписывать в него другую собственность.

Завещательный отказ и содержание с иждивением

Согласно ст. 1137 ГК РФ, завещательный отказ предполагает возложение завещателем на своих наследников исполнения обязанности имущественного характера в пользу определенного лица (лиц). Указанные лица имеют право требовать исполнения этой обязанности. Как пример – квартира передана в наследство сыну с указанием в завещании, что он должен предоставить дочери право пользования этой квартирой в течение некоторого срока (или пожизненно).

Лицо, получившее право пользования жилым помещением по завещательному отказу, пользуется данным помещением наравне с собственником. По истечении указанного в завещании срока право пользования квартирой у данного лица прекращается.

Проживающий в жилом помещении на основании завещательного отказа дееспособный гражданин несет солидарную ответственность с его собственником по всем обязательствам, вытекающим из пользования этим помещением (если иное не предусмотрено соглашением между ними).

Гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, имеет право пользоваться данным помещением так же, как и лицо, получившее право пользования по завещательному отказу.

Права и обязанности нанимателя

Права и обязанности жильцов-нанимателей квартиры также регулируются ЖК РФ. В зависимости от того, кто является владельцем жилого помещения, различают социальный и коммерческий наем. Первый используется только в государственном и муниципальном жилищном фонде, второй также и в частном жилищном фонде. Договоры социального или коммерческого жилищного найма являются наиболее значимым основанием для возникновения права пользования жилым помещением.

Согласно п. 1 ст. 67 ЖК РФ, наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право:

• пользоваться жильем и имуществом, находящимся в нем, в течение срока аренды;
• заселять на снимаемую жилую площадь других людей, только получив разрешение наймодателя;
• расторгать договор найма, поставив об этом в известность наймодателя;
• иметь временную регистрацию в данной квартире;
• сдавать жилое помещение в поднаем;
• обменять жилое помещение, получив разрешение наймодателя;
• требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта;
• выступать нанимателем первой очереди при окончании срока действия договора аренды (иметь приоритет на пролонгацию найма).

К обязанностям нанимателя относятся следующие:

• использование арендуемой жилой площади по назначению (для проживания в ней);
• соблюдать нормы пользования жилой площадью, поддерживать порядок и чистоту;
• нести материальную ответственность за состояние жилплощади;
• производить текущий ремонт жилого помещения;
• своевременно оплачивать телефон и услуги коммунальных служб, если это указано в договоре;
• разрешать наймодателю осматривать состояние квартиры и имущества;
• освободить жилплощадь по окончании срока договора.

При желании снять квартиру у частного лица заключается договор коммерческого найма. Для его заключения в отличие от договора социального найма не требуется наличия административных предпосылок, таких как нуждаемость, постановка на учет и получение ордера. Необходимо, чтобы было достигнуто соглашение по существенным условиям договора.

Другим отличием договора коммерческого найма от социального является то, что площадь предоставляемого жилья также определяется только соглашением сторон. Никаких норм для этого не существует.

Согласно ГК РФ, договор коммерческого найма жилого помещения устанавливается на определенный срок. Собственник жилого помещения при сдаче его внаем заключает договор с нанимателем в соответствии с установленной законом письменной формой. Срок действия договора определяется во время его заключения. ГК РФ устанавливаются два варианта договора – краткосрочный (до одного года) и долгосрочный (от года до 5 лет). Если срок не определен, договор считается заключенным на 5 лет.

Для обеспечения прав нанимателя и наймодателя, а также стабильных отношений при коммерческом найме жилья ГК РФ установлено преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок. Для соблюдения этого права наймодатель должен не позднее, чем за 3 месяца до окончания срока действия договора, предложить нанимателю заключить договор на тех же или других условиях. Наниматель при этом не может требовать увеличения числа постоянно проживающих с ним лиц по договору найма квартиры.

Если владелец квартиры не хочет сдавать жилое помещение внаем больше года, он должен предупредить нанимателя об отказе от продления договора. В случае невыполнения владельцем этой обязанности договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

Заключая коммерческий договор, следует определить, какая часть жилого помещения сдается внаем (вся квартира или ее изолированная часть). Подсобные помещения (коридор, кухня, кладовая) предметом договора быть не могут. В договоре определяется размер платы за жилье, определяется также, будут ли в нее входить коммунальные платежи. Кроме этого оговаривают права и обязанности сторон, а также их ответственность при нарушении договора.

Заключение

В связи с рядом изменений в стране в последние годы число желающих приобрести или снять квартиру в Москве резко возросло. Поэтому необходимо четко разбираться в том, на что имеют права владелец жилья и квартиросъемщик, и в чем состоят их обязанности. Знание своих прав и обязанностей даст ответы на многие важные вопросы и поможет избежать неприятных ситуаций.