Цель измерения показателя ОЕЕ - предоставить цеховым бригадам метод сбора данных по "Основным потерям, связанным с оборудованием", а также анализа этих данных для применения их в процессе внесения улучшений.
ОЕЕ - показатель способности каждого элемента оборудования или процесса последовательно производить продукцию, отвечающую Стандарту качества, с предписанной скоростью цикла без прерывания. Это показатель отражает степень доступности, эффективности работы и уровня качества работы оборудования.
ОЕЕ = Доступность х Эффективность работы х Уровень Качества
«Доступность» оборудования - время доступности оборудования для выполнения работы по сравнению с запланированным временем работы. На показатель доступности влияют поломки и сбои оборудования, потери на наладку, регулировку, технологические потери, документированные мелкие остановки и пусковые потери.
Показатель «Эффективность работы» показывает, насколько работа оборудования близка к идеальному времени цикла. На эффективность влияют краткосрочные (недокументированные) остановки, холостой ход и работа на пониженной скорости.
«Объем производства» - количество деталей, обработанных на данной единице оборудования за рассматриваемый период.
«Уровень качества» определяется общим количеством продукции хорошего качества по сравнению с общим выходом продукции.
Для наглядности удобно представить расчет показателя OEE в виде следующей блок-схемы.
«Количество бракованных изделий» состоит из двух составляющих:
1. Брак - количество бракованных деталей, дефекты которых возникли вследствие обработки на данной единице оборудования (должны учитываться все такие детали, даже если они выявлены на более поздних стадиях производства).
2. Доработки - количество требующих доработки деталей (устранимый брак), дефекты которых возникли вследствие обработки на данной единице оборудования (должны учитываться все такие детали, даже если они выявлены на более поздних стадиях производства).
Вполне возможны ситуации, когда при худшем результате ОЕЕ может оказаться более высоким. Рассмотрим следующую ситуацию
|
Доступность |
||
|
Эффективность работы |
||
|
Уровень качества |
||
Как видно из таблицы, ОЕЕ в периоде 2 больше, но при этом уровень брака и доработок в периоде 1 ниже. Не думаю, что найдется большое количество людей и компаний, которые предпочли бы вторую ситуацию первой (увеличение доступности за счет снижения качества).
Целевые значения необходимо устанавливать для всех показателей. В мире отличными показателями считаются следующие значения.
|
Доступность |
|
|
Эффективность работы |
|
|
Уровень качества |
|
Использованная литература:
1. Как работают японские предприятия: Сокр. пер. с анг./Под ред. Я. Мондена и др.; Науч. ред. и авт. предисл. Д.Н. Бобрышев. - М.: Экономика, 1989. - 262 с.
Доступность жилья является индикатором платежеспособности населения на рынке. Измерение показателя доступности жилья определяет насколько близок клиент к покупке и помогает при проектировании финансовых инструментов для стимулирования продаж.
Основой для расчета индекса доступности на любой территории является соотношение стоимости жилья к доходам населения .
Существуют различные подходы и методики по определению индекса доступности жилья, причем как в отечественной, так и в зарубежной практике.
Какой бы методикой вы не воспользовались, любое значение полученного индекса будет отражать один и тот же смысл:
Итак, мы подобрали для этой публикации основные методики расчета индекса доступности жилья.
Рассчитаем индекс доступности жилья по формуле, часто применяемой в России (№ 3) для города Тюмень на основе данных 2015 года.
Получается, что индекс доступности жилья в Тюмени в 2015 году составлял 3 года.
В зависимости от уровня этого показателя, рынки классифицируются по степени доступности жилья. В мировой практике считается нормальным показатель индекса доступности жилья, не превышающий 3-х лет.
Согласитесь, 3 года довольно небольшой срок.
Но вот Ивановы с этим не согласны.
Кстати, познакомьтесь с Ивановыми. Это не среднестатистическая семья из формулы, это конкретная семья, проживающая в Тюмени и нуждающаяся в собственном жилье.
Ивановы не согласны с тем, что все денежные доходы будут откладываться на приобретение квартиры. Такого в реальной жизни не бывает.
Формула индекса доступности жилья в таком виде не применима для застройщика и его конкретных покупателей Ивановых.
Формула полезна для аналитиков, статистов и экономистов, которые изучают макроэкономику. Она прекрасно описывает в сравнении индексы доступности жилья в регионах, позволяя выделить по единой методике благополучные и неблагополучные в этом вопросе точки на карте России. Получается такая красивая картина.
Вернемся к Ивановым и рассчитаем для них индекс доступности жилья с учетом расходов, которые составляют минимальный прожиточный минимум.
Ивановы довольны: если они будут откладывать все средства на покупку квартиры (за исключением прожиточного минимума), через 4,5 года они смогут обзавестись собственной 2-х комнатной квартирой площадью 54 м².
Но это при условии, что вся семья согласится жить в стесненных экономических условиях в течение почти 5-ти лет.
При выдаче ипотеки считается, что домохозяйство способно выплачивать без потерь платежи по кредиту, если они не превышают 30% от доходов. Допустим, Ивановы не хотят себя стеснять, и на покупку квартиры будут откладывать эту сумму.
Тогда уровень доступности жилья такой.
Индекс доступности жилья вырос с 4 до 10 лет.
Думаем, не каждый согласен провести в ожидании собственного жилья столько времени. Невыгодно это и для застройщика – чем больше показатель индекса доступности жилья, тем меньше вероятность появления большого потока платежеспособных клиентов.
Здесь мы заостряем внимание сотрудников, связанных с маркетингом застройщиков и девелоперов, на следующем.
Полученные цифры, описывающие доступность жилья для потенциальных покупателей, практически не применимы в работе строительной компании.
Расчет по формуле основывается на учете средней стоимости квадратного метра жилья на рынке.
Поэтому застройщику лучше измерять не общий индекс доступности жилья в городе / регионе присутствия, а отдельные показатели по первичному и вторичному рынкам.
Понять реальную доступность жилья и платежеспособность покупателей поможет дополнительный анализ жилищных стратегий потенциальных клиентов.
Жилищные стратегии покупателей – это описание сложившихся жизненных условий и способов покупки квартир покупателями на рынке. Жилищные стратегии непосредственно относятся к формированию потребительского поведения на рынке.
Получается, что покупка 2-комнатной квартиры в Тюмени доступна для Ивановых, если у них имеется в собственности жилье, и всю сумму от его продажи, они направят на приобретение нового.
Важными составляющими показателя, помимо стоимости жилья и жилищных стратегий, являются доходы и расходы домохозяйства .
Где можно получить нужную информацию:
#1. Если вы проводили маркетинговые исследования по реальным или потенциальным покупателям на своем рынке/сегменте и владеете данными, отражающими их доходы и расходы, вы много выигрываете, — так индекс получится максимально точным.
#2. Используйте данные Федеральной службы государственной статистики о среднедушевых денежных доходах населения (как это сделали мы для расчетов примеров).
#3. В свободном доступе есть статистика зарплат по городам, которую ведут рекрутинговые агентства и специализированные интернет-порталы.
#4. Также данные предоставляют различные институты по изучению социальных настроений, уровня жизни российских городов, динамики уровня и структуры как доходов, так и расходов домохозяйств и т.п. Достаточно не чаще 1 раза в год обновлять данные.
#1. Желательно индекс доступности жилья рассчитывать внутри сегмента, в котором вы работаете: эконом, эконом-комфорт, бизнес и пр.
Так картина не будет «средней температурой по больнице», а отразит покупательскую способность вашей потенциальной аудитории.
Для этого в формуле необходимо использовать данные о стоимости квартир в выбранных сегментах, так же уровень доходов, соответствующий аудитории. Индекс отразит ситуацию не по рынку, а по конкретному классу жилья.
#2. Если застройщик реализует несколько проектов, советуем рассчитывать индекс доступности конкретного ЖК.
Это поможет выявить необходимость создания финансовых инструментов, стимулирующих продажи.
#3. Нельзя забывать о конкуренте застройщика – вторичном рынке.
Коэффициент доступности жилья измерять на первичном (в своем сегменте или для своих проектов) и вторичном рынках.
#4. При расчете индекса первичного жилья, помнить о дополнительных затратах, которые несет покупатель при покупке новостройки.
Это затраты на ремонт квартиры (в среднем по рынку Тюмени стоимость составляет 2 500 руб./м²); затраты на аренду квартиры (пока строится новое, если нет собственного жилья).
Эти расходы плюсуются к стоимости покупаемой квартиры.
Периодичность измерений определяется складывающимися экономическими условиями на рынке. При благоприятных экономических условиях доступность жилья необходимо фиксировать на локальном рынке ежегодно. При неблагоприятных условиях, например, при колебании цен на жилье, допускается более частое измерение (1 раз в полгода).
Если к показателям в динамике прибавить анализ индекса доступности жилья конкурентов, получится картина по доступности вашего продукта и продукта конкурентов.
В приведенных расчетах не отражен индекс доступности ипотечного кредитования. Ипотека, как инструмент стимулирования покупки жилья, вносит свой вклад в оценку доступности новых квартир для покупателей.
Эту тему мы раскроем в следующих выпусках блога;)
| Доступно ли россиянам жилье? | ||
|
Над темой номера работали: |
||
 |
 |
|
|
Надежда |
Андрей |
|
Что показывает коэффициент доступности жилья…
В России в связи с отсутствием данных о медианных доходах и медианных ценах на жилье коэффициент доступности жилья в соответствии с методикой ФЦП «Жилище» рассчитывается на основе значений следующих показателей: средней цены 1 кв. м жилья, среднедушевых денежных доходов, умноженных на 3 (семья из трех человек), и соответствующего данному размеру семьи социального стандарта площади жилья – 54 кв. м.
Примечательно, что в 1998 г. до экономического кризиса семья из трех человек должна была откладывать все свои денежные доходы для приобретения стандартного жилья по средним ценам в течение 4,9 года, а после кризиса – более 7,3 года. Начиная с 1999 года, данный показатель имел положительную динамику (рис. 7). К 2006 году коэффициент доступности жилья увеличился и составил около 4,7 года. При этом необходимо напомнить, что ФЦП «Жилище» на 2010 год предусмотрено целевое значение данного показателя, равное трем годам.
Рисунок 7. Коэффициент доступности жилья в России, 1998–2006 годы
(чем меньше коэффициент, тем луше)
Примечание. 2010 год – целевой индикатор ФЦП «Жилище».
Источник : 1998–2006 годы – расчеты Института экономики города по данным Росстата.
Используя вместо средних цен цены в отдельных сегментах рынка жилья, можно рассмотреть доступность приобретения разных типов жилья.
Коэффициент доступности жилья на первичном и вторичном рынке, представленный на рис. 8, рассчитывается при предположении, что семья из трех человек приобретает жилье по ценам первичного (вторичного) рынка. Следует отметить, что в соответствии с данным показателем жилье на вторичном рынке является более доступным для населения, чем вновь построенное жилье. В 2006 году значения этих показателей сблизились.
Рис. 8. Коэффициент доступности жилья на первичном и вторичном рынках в России, 1998–2006 годы
Источник:
По своей экономической сути данный показатель характеризует лишь один из факторов доступности жилья, а именно соотношение цен на рынке жилья и уровня доходов населения. С этой точки зрения, нормальными в мировой практике считаются значения коэффициента доступности жилья, не превышающие 3–5 лет . Этим международным границам значений коэффициента доступности жилья в 2006 году соответствовали значения в 45 субъектах Российской Федерации, из которых в 4 регионах для приобретения жилья семье из трех человек надо было копить деньги менее трех лет. В 21 регионе жилье было недоступно, так как период накопления составляет более 5 лет. На рис. 9 приводится количество субъектов Российской Федерации, значения коэффициента доступности жилья для которых попадают в указанный диапазон.
Рисунок 9. Распределение 88 субъектов Российской Федерации по значениям коэффициента доступности жилья в 2006 году (по количеству субъектов)
Источник: расчеты Института экономики города по данным Росстата.
Среди субъектов Российской Федерации наилучшее (наименьшее) значение показателя наблюдалось в Ненецком автономном округе и в Тюменской области, а наихудшее (наибольшее) – во Владимирской области (рис. 10).
Рисунок 10. Субъекты РФ с наибольшими и наименьшими значениями коэффициента доступности жилья в 2006 году
Источник: расчеты Института экономики города по данным Росстата.
Анализ коэффициента доступности жилья в разрезе федеральных округов России показывает наилучшую ситуацию в Уральском федеральном округе. Для приобретения стандартной квартиры семье из трех человек надо использовать доходы за 3,5 года, в то время как семье из Центрального федерального округа потребовалось бы на это 4,8 года (рис. 11).
Рисунок 11. Коэффициент доступности жилья по федеральным округам России, 1998–2006 годы
Приведен анализ доступности жилья для различных категорий населения. Основным показателем состояния рынка жилья с точки зрения возможности приобретения квартир гражданами является коэффициент доступности жилья. проблему доступности жилья следует рассматривать в совокупности трех основных составляющих доступности: приобретения (получения) жилья в частную собственность, найма жилых помещений и оплаты текущих (периодических) затрат, связанных с содержанием, ремонтом и эксплуатацией жилья. Также из-за локального характера рынков жилья, высокой территориальной дифференциации доходов населения и уровня развития ипотечного кредитования, анализ факторов и показателей доступности жилья необходимо производить не только и не столько по Российской Федерации в целом, но и в региональном и муниципальном разрезе.
коэффициент доступности жилья
жилищная сфера
индикаторы доступности жилья
1. Гусев А.Б. Разработка методики оценки доступности жилья с кредитом в России. Режим доступа: http://realtymarket.ru/docs/pps/gusev1.pdf.
2. Интерфакс Россия, режим доступа http://www.interfax-russia.ru/Ural/report.asp?id=203926.
3. Официальный сайт открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Режим доступа: http://www.ahml.ru/ru/borrower/ipProg/standart/.
4. Постановление Правительства РФ от 31.12.2005 № 865 (с изм. от 08.08.2007) «О дополнительных мерах по реализации федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 – 2010 годы».
5. Стерник Г.М. Определение коэффициента доступности жилья. / Г.М. Стерник, А.Н. Краснопольская.//Ежемесячный независимый журнал «Национальные проекты», 2007. №3 (10). Режим доступа: http://www.rus-reform.ru/magazine/archive/10.
На современном этапе реформирования жилищной сферы в России основная задача государственной жилищной политики - разработка механизмов повышения доступности жилья для различных категорий населения .
Для начала необходимо определить само понятие «доступность», что именно будет пониматься под ним в рамках данной работы.
Используемое в международной и российской практике понятие доступности жилья означает возможность приобретения жилья потребителем и определяется по доле расходов суммарного дохода семьи на приобретение жилья и ежегодные платежи по процентам ставки банка за кредит. Доступность жилья для населения можно определить как интегральную категорию, в которой соединены основные социально-экономические, демографические характеристики региона, параметры кредитно-финансовой системы и пр.
«Рынок доступной жилой недвижимости» - совокупность экономических механизмов, способствующих увеличению объемов воспроизводства объектов доступной жилой недвижимости, ее адресному распределению и потреблению, а также поддержанию их и жилищно-коммунальной инфраструктуры в надлежащем техническом состоянии на основе использования основных факторов производства (земли, труда, капитала).
В современных российских условиях по-новому встает вопрос о месте и роли рынка доступной жилой недвижимости в системе национальной экономики: весьма актуальным становится на повестке дня фактор доступности жилища для средне- и малообеспеченных граждан.
Рынок доступной жилой недвижимости - это такая социально-экономическая система, которая обеспечит в России не только решение острейшей социальной проблемы - жилищной, но и позволит интенсифицировать и повысить эффективность всей системы национальной экономики.
Жилищная политика, проводимая правительством области, направлена на создание условий для обеспечения всех категорий населения доступным, качественным и благоустроенным жильем. Решение жилищной проблемы является одним из основных направлений реализации Программы улучшения качества жизни населения области. С середины 1990-х годов в Белгородской области ведется активная работа по реализации целевых программ жилищного строительства. С 2003 года реализуется областная «Стратегия развития жилищного строительства на территории Белгородской области до 2010 года», приоритетом которой является строительство индивидуального жилья. Стратегия полностью отвечает целям и задачам приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» .
За период реализации Стратегии объемы строительства жилья в области значительно возросли: общий ввод жилья увеличился в 1,4 раза, ввод индивидуальных жилых домов - в 2 раза. В настоящее время на территории Белгородской области реализуется областная целевая программа «Развития жилищного строительства на территории Белгородской области в 2011-2015 годах» предусматривающая формирование рынка доступного жилья экономического класса, отвечающего требованиям энергоэффективности и экологичности, развитию жилищной сферы, обеспечивающее доступность жилья для граждан, безопасные и комфортные условия проживания в нем.
По объему введенного жилья в расчете на 1000 человек населения Белгородская область занимает 1-е место среди регионов ЦЧР, среди регионов ЦФО - 2 место после Московской области.
Рис. 1. Ввод жилья на территории области в 2009-2012 гг.
На практике основным показателем состояния рынка жилья с точки зрения возможности приобретения квартир гражданами является коэффициент доступности жилья.
В ФЦП «Жилище» предложены два соответствующих показателя:
а) коэффициент доступности жилья (соотношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры общей площадью 54 кв. м и среднего годового совокупного денежного дохода семьи, состоящей из трех человек);
б) доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств.
Планируется, что к 2010 г. первый коэффициент будет иметь значение 3 (то есть стоимость стандартной квартиры будет равна среднему годовому денежному доходу семьи за три года), а второй - 30% (то есть для 30 % семей будет доступно приобретение стандартного жилья с помощью собственных и заемных средств) .
Коэффициент доступности жилья :
Кдс = (С х S) / (Д х N), (1)
где Кдс - коэффициент доступности жилья;
S - площадь условной квартиры, кв.м;
С - средняя стоимость кв. м. жилья, руб.;
Д - среднедушевой доход семьи, руб./чел. в год;
N - число человек в семье.
Коэффициент доступности жилья с учетом минимальных потребтельских расходов:
Кдр = (С х S)/((Д - P) х N), (2)
где Кдр - коэффициент доступности жилья с учетом минимальных потребительских расходов;
Р - минимальные среднедушевые расходы семьи, руб./чел. в год.
Из данных таблицы видно, что на протяжении 10 лет разрыв между доходами и расходами населения Белгородской области увеличивался. Данный факт является положительным, так как увеличение данного разрыва обуславливает появление свободных денежных средств, которые в большинстве случаев инвестируются в приобретение собственного жилья.
Недостатком КДЖ, рассчитанным по формуле 1, является то, что при его расчете не учитывается такой важный показатель, как среднедушевые потребительские расходы, который значительно варьируется в зависимости от региона.
Наибольший КДЖ наблюдался в 2004 году - 13,7, наименьший - в 2009 году и составил 9 лет. На рис. 2 графически представлена динамика данного коэффициента.
Показатели и результаты расчёта коэффициента доступности жилья в Белгородской области в 2002-2012гг.
|
Показатель |
|||||||||||
|
Средняя стоимость 1кв.м. жилья в Белгородской области, руб. |
|||||||||||
|
Среднедушевые доходы |
|||||||||||
|
Среднедушевые расходы |
|||||||||||
|
Коэффициент доступности жилья |
|||||||||||
|
Коэффициент доступности жилья с учетом потребительских расходов |
Рис. 2. Динамика КДЖ с учетом потребительских расходов в регионе за 2002-2012 гг.
На графике видно, что КДЖ снижается, это свидетельствует лишь о том, что доступность жилья в регионе повышается. Но, тем не менее, на сегодняшний день данный показатель является все еще высоким.
Проведение мониторинга и оценки результатов реализации национального жилищного проекта в различных регионах, городах и поселениях должно быть лучше обеспечено как методологически, так и статистически. Предложенную в ФЦП «Жилище» методику оценки показателей доступности жилья и представленные дополнительные показатели можно рассматривать лишь как первый шаг на пути к созданию единой методологии, которая позволит комплексно оценивать доступность жилья в России .
Индикаторы доступности жилья, введенные в ФЦП «Жилище» характеризуют только доступность покупки жилья, вопросы же доступности приватизации, наследования, строительства, найма (социального и коммерческого), а также оплаты текущих расходов, связанных с содержанием жилья до сих пор остаются открытыми, что обусловливает актуальность выделения факторов, определяющих указанные составляющие доступности жилья для населения, и индикаторов их оценки .
На наш взгляд, доступность жилья для населения следует понимать несколько шире, нежели просто способность его приобретения. По нашему мнению, проблему доступности жилья следует рассматривать в совокупности трех основных составляющих доступности: приобретения (получения) жилья в частную собственность, найма жилых помещений и оплаты текущих (периодических) затрат, связанных с содержанием, ремонтом и эксплуатацией жилья.
Таким образом, необходимость расширения оценки доступности жилья за пределы его покупки можно считать обоснованной.
Кроме того, из-за локального характера рынков жилья, высокой территориальной дифференциации доходов населения и уровня развития ипотечного кредитования, анализ факторов и показателей доступности жилья необходимо производить не только и не столько по Российской Федерации в целом, но и в региональном и муниципальном разрезе.
Исходя из вышесказанного, очевидно, что постепенно повышается доступность приобретения жилья в России. К сожалению, очевидно, что в настоящий момент для преобладающей части населения России жилье является недоступным. Исходя из вышесказанного, очевидно, что для повышения доступности жилья недостаточно только повышать платежеспособный спрос населения или предложения на рынке недвижимости, необходимо сбалансированное воздействие как на спрос, так и на предложение. Государственная политика в данном направлении должна играть ключевую роль.
Рецензенты:
Калугин В.А., д.э.н., профессор кафедры «Экономика и управления на предприятии (в городском хозяйстве)» Белгородский государственный национальный исследовательский университет, г. Белгород;
Флигинских Т.Н., д.э.н., профессор кафедры Финансов и кредита, Белгородский государственный национальный исследовательский университет, г. Белгород.
Работа поступила в редакцию 24.06.2014.
Библиографическая ссылка
Королькова Д.И., Герасимова Н.А., Ткаченко Г.И. ДОСТУПНОСТЬ ЖИЛЬЯ КАК ИНДИКАТОР УРОВНЯ ЖИЗНИ НАСЕЛЕНИЯ В РЕГИОНЕ // Фундаментальные исследования. – 2014. – № 9-3. – С. 635-638;URL: http://fundamental-research.ru/ru/article/view?id=34902 (дата обращения: 30.10.2019). Предлагаем вашему вниманию журналы, издающиеся в издательстве «Академия Естествознания»
