К контролю за жизнедеятельностью здания, имеющего много квартир, можно привлекать специальную компанию. По общему решению координацию действий могут осуществлять сами проживающие там.
Общие понятия
В законодательстве РФ указываются различные варианты – каким способом могут решаться возникающие вопросы:
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
- Жилищный кооператив.
- Специализированная компания.
- Товарищество.
- Непосредственное управление.
Жильцам дано право выбрать вариант по собственному усмотрению.
Каждая из предложенных форм обязана обеспечивать:
- комфортное проживание;
- состояние в порядке общественного имущества жильцов;
- контроль правильного использования имущества;
- предоставление коммунальных услуг;
- обеспечение ремонтных работ при возникновении неисправностей;
- обеспечение соблюдения санитарных норм;
- соблюдение требований правил пожарной безопасности.
Общим собранием жильцов выбранный способ может быть заменен другим.
Что это такое
Выбор управления самостоятельно может обосновываться следующими соображениями:
- под присмотром хозяев дольше сохранятся качественные характеристики дома;
- реже будет возникать необходимость ремонта;
- эксплуатационные характеристики будут поддерживаться на требуемом уровне;
- при возникновении неисправностей сократится время их устранения;
- не придется тратить деньги на услуги сторонней организации.
Кто попадает под категорию
Существует ограничение — непосредственным управлением можно воспользоваться при условии, что в доме имеется не более 30 квартир.
Особенности управления зависят от формы собственности. Если все проживающие – собственники или они составляют большинство, то они могут выступать стороной в договорах на оказание услуг, касающихся всего дома.
В частности, это касается капитального ремонта, проведения работ на крыше, в подвалах, покраска фасадов или укрепления их плиткой, установка видеонаблюдения.
На такие коммунальные услуги, как обеспечение водой, канализация, поставка газа, обеспечение электроэнергией, отопительная система, вывоз мусора хозяин каждой квартиры обязан заключать договор лично. Если в помещении зарегистрировано несколько собственников, то договор должен заключаться с кем-нибудь из них.
В строении, имеющим более 4 квартир, при отсутствии товарищества или жилищного кооператива, организуется совет дома. Общее собрание выбирает его состав из наиболее активных граждан. Затем выбирают председателя совета. Выбор одного совета сразу на несколько домов недопустим.
Согласно законодательству регистрация совета дома не требуется. Официальными документами будут являться протоколы общих собраний жильцов.Совет дома выбирается из наиболее активных представителей общественности. Они должны давать свое согласие добровольно, осознавая предстоящий объем работ и свою ответственность.
Председатель совета должен выполнять следующие обязанности:
| Показатели | Описание |
| После решений, принятых на собрании жильцов и занесенных в протокол, заключать договора, которые реализовывали бы решения | к этому относятся вопросы ремонта дома, содержанию общедомового имущества |
| Общение с поставщиками услуг по содержанию дома и обслуживанию коммунального хозяйства | это касается и тех услуг, по которым каждый собственник составляет отдельный договор |
| Принимать выполненные работы, проверять их качество и соответствие требованиям нормативов | в случае нарушения условий участвовать в составлении актов о несоответствии |
| Если дело дойдет до судебного разбирательства, то быть представителем в суде | — |
Председателю совета может быть назначено денежное вознаграждение за выполняемую работу.
Чем регулируется
Регулируется — Жилищным кодексом РФ. В ст. 164 сказано, что основой договоров при таком варианте является решение собственников квартир.
Особенности обслуживания
В самостоятельное администрирование входят не только уход за самим домом, но и благоустройство придомовой территорией, наличие площадок для детей, достаточное количество скамеек и урн.
На собрании выбирают уполномоченного, который будет координировать выполнение этих работ, заключать необходимые договора, вести учет всей документации, подготавливать отчеты о проделанной работе. Как правило, уполномоченный и председатель совета являются одним лицом.
Согласно законодательству выбор способа должен быть совершен в течение одного года. Если к единому мнению прийти не удалось, то это будет сделано органом местного самоуправления.
Последние правки
Изменения, введенные в законодательство, призваны делать проще осуществление непосредственного руководства.
Изменения состоят в следующем:
| Показатели | Описание |
| Упрощение участия в общем собрании жильцов | появилась возможность не присутствовать на собрании лично, а выдавать доверенность на право проголосовать от его имени. Эту доверенность не обязательно заверять у нотариуса, тратя на это деньги. Ее может заверить компетентное лицо по месту работы или учебы |
| Изменилось количество голосов, необходимых для принятия решений | ранее для принятии положительного решения требовалось не менее 2/3 голосов присутствующих на собрании. Теперь достаточно, чтобы за принятие решения проголосовала половина жильцов |
| Появилась возможность открыть банковский депозит и разместить на нем средства, собранные для капитального ремонта | проценты от вклада обеспечат защиту от инфляции денежных средств |
Организации работ
Совместное решение неизбежных проблем приведет к сплочению коллектива жильцов дома. Каждый из них может внести свое предложение, которые будут отличаться в зависимости от потребностей и образа жизни каждого.
Человеку, возвращающемуся с работы во вторую смену, важно хорошее освещение, а пенсионерам необходимы скамейки в достаточном количестве. Ни одна мать не откажется от хорошо оборудованной детской площадки, а у хозяев собак свои проблемы.
Можно организовывать дни по совместной уборке придомовой территории, беря с собой своих детей. Каждый, почувствовав себя хозяином, может вносить свою лепту. Например, человеку, знакомому со столярным делом и имеющему необходимый инструмент,не составит большого труда прибить покосившуюся планку.
В случае, если необходимо произвести более сложные работы, следует прибегнуть к услугам сторонних организаций. Заниматься этим входит в обязанности председателя.
Порядок организации работ следующий:
| Показатели | Описание |
| Создается группа из активистов | желательно, чтобы в нее входили представители из каждого подъезда |
| Составляется перепись всех квартир | входящих в этот дом |
| Совершается обход квартир | с целью ознакомить ее жильцов с новыми правилами |
| Оповестить всех о предстоящем собрании при личном визите | объявлениями внизу подъезда или раскладыванием по почтовым ящикам |
| Провести собрание | решение должно быть принято только голосованием. При окончательном подсчете учитывается пропорция – голос одного жильца равняется числу квадратных метров, которые находятся в его пользовании |
Собрание жильцов должно решить следующие вопросы:
- Утвердить форму управления.
- Выбрать ответственных лиц.
- Составить необходимые договора.
Завершается собрание составлением протокола, в котором ставят подписи все присутствующие. Каждый собственник вправе самостоятельно выбрать компании, с которыми будут заключаться договора. Допускается, чтобы это сделал ответственный представитель для всех квартирантов.
Нюансы финансирования
Отсутствие посредников предполагает, что распределением денежных средств жильцы будут заниматься самостоятельно. Решение выносится на собрании и заносится в протокол. Имеется возможность выбрать представителя, который будет представлять интересы большинства.
При непосредственном управлении отсутствует государственное финансирование на капитальный ремонт дома. В связи с этим применять такой способ для ветхого жилья нецелесообразно.
Видео: плюсы и минусы
Преимущества и недостатки
Управлять домом, имеющим много квартир, является нелегкой обязанностью. Однако в законодательстве о непосредственном управлении сказано, как о приемлемом решении, при котором можно получить некоторые преимущества.
Даже в том случае, если председателю совета будет по общему решению выплачиваться некоторое вознаграждение, то эта сумма несравнима с выплатами для управляющих компаний. Для многих категорий граждан при существующих расценках на коммунальные услуги это является весьма существенным моментом.
Поскольку такой способ предполагает заключение на некоторые виды услуг индивидуальных договоров, то повышается личная ответственность. Это снижает количество должников, поскольку своевременность всех оплат становится прозрачной. Снизится необходимость «раскидывать» на весь коллектив неуплату отдельных жильцов.
Скоординированность действий владельцев квартир в доме позволяют обеспечить комфортное и безопасное проживание в нем.
Непосредственное управление имеет следующие достоинства:
| Показатели | Описание |
| Самостоятельностью при принятии своих решений по сохранению общедомового имущества | — |
| Возможность распределять финансы | в порядке той очередности, которая нужна именно для жильцов этого дома |
| Законные основания для отказа от ненужных коммунальных услуг | — |
| Индивидуальная ответственность при взаимоотношениях с организациями, выполняющими услуги | если у жильцов одной квартиры возникнут препятствия или разногласия, то соседей это касаться не будет. При злостной неуплате отключат газо-или электроснабжение только у должников, а не по всему дому |
| Экономия денежных средств | из-за отсутствия необходимости оплачивать действия управляющей компании |
К недостаткам можно отнести необходимость самостоятельно решать многие проблемы, требующие времени, навыков и терпения:
- ремонтные работы;
- благоустройство придомовой территории;
- разрешение возникающих конфликтов;
- отсутствие государственного финансирования на капитальный ремонт дома, в связи с чем выбор такого способа для дома в плохом состоянии нецелесообразен;
- затраты на составление договоров с другими организациями на проведение различных работ;
- судебные разбирательства при невозможности достигнуть согласия мирным путем;
- выполнение большого количества организационных работ.
Благоустроенность и благополучие многоэтажного дома зависит от избранного варианта управления этим домом. Закон предлагает три варианта управления:
- выбор ТСЖ или жилищного кооператива;
- управление самими жильцами;
- управление определенной компанией или фирмой.
Жильцы многоквартирного дома самостоятельно выбирают одну из форм на открытом общем голосовании. На основании результатов оглашается решение. Если через какое-то время жильцы хотят изменить решение и выбрать другой способ управления, то требуется аналогично провести собрание и решить вопрос голосованием. Сегодня мы расскажем вам о плюсах и минусах непосредственного управления собственниками многоквартирным домом.
Когда официально появилась возможность управления многоквартирным домом непосредственно собственниками, жильцы стали менять форму управления. Действительно, на первый взгляд самоуправление имеет много преимуществ и кажется самым эффективным методом. Но на деле оказалось, что непосредственное управление многоквартирным домом имеет подводные камни, с которыми пришлось столкнуться многим людям, чьи дома перешли на такой вид управления.
Преимущества непосредственного управления домом
Когда многоэтажным домом управляет определенная компания, то она отвечает за оплату всех услуг. В ее же обязанностях: разнос уведомлений, оповещение о новых тарифах и вся документация. Но при выборе непосредственного управления ситуация меняется.
Недостатки самоуправления многоквартирным домом
В непосредственном управлении многоквартирным домом много тонкостей и подводных камней. Мы в материале изложили лишь самые основные моменты. Понятно желание собственников получить самостоятельность и возможность иметь "прозрачную" квитанцию за услуги. Безалаберность ЖЭУ и ЖКХ известна большинству. Людям приходиться тратить время, доказывая приписки и описки. Однако нужно тщательно все продумать, проанализировать, прежде чем реализовывать решение и переходить на форму самоуправления. В ином случае переход принесет больше новых сложностей, чем решит старые.
Если у вас остались какие-то неопределенности по поводу данной формы управления или же вас интересуют исключительно изменения 2015 и 2016 года, то вы можете задать свой вопрос нашему юристу онлайн, который с удовольствием разъяснит вам все тонкости, особенности и риски непосредственного управления.
Время чтения: 5 минут
Эффективное управление многоквартирным домом призвано создать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, обеспечить оптимальное содержание общего имущества. Если руководство МКД осуществляется при прямом участии жильцов, им стоит знать, что такое непосредственное управление многоквартирным домом, в чем заключаются его особенности, каковы плюсы и минусы этого варианта.
Суть непосредственного управления МКД
При непосредственном руководстве МКД собственники квартир заключают договора по обслуживанию и ремонту дома на основании решений общего собрания жильцов. Такой способ управления позволяет им вступать в правоотношения с ресурсоснабжающими компаниями (РСО) – организациями, обеспечивающими поставку газа, воды и электричества.
Непосредственная форма управления многоквартирным домом – это способ, позволяющий собственникам помещений договариваться с подрядчиками о поддержании оптимального состояния дома.
Если речь идет о юридической стороне вопроса, каждый жилец помещения от своего имени заключает договор на поставку ресурсов.
Организация, которая содержат и проводит ремонт в доме, обеспечивает водоотведение, отопление, электро- и газоснабжение, ответственна перед собственниками помещений в МКД за выполнение своих функций. Эти положения установлены Правительством РФ, выражены в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме и содержатся в заключаемых договорах.
Минимальное количество квартир
Переход на непосредственное управление многоквартирным домом регулирует ст. 164 Жилищного кодекса РФ. Возможность такого руководства – гарантия полноценного функционирования общежития граждан.
Как показывает практика, в основном собственники жилья напрямую взаимодействуют с поставщиками услуг в сельской местности. В таких условиях часто не предусмотрена масштабная многоквартирная застройка.
В сооружениях, где количество квартир менее 12, владельцы жилплощади освобождаются от необходимости заключать дополнительный договор со сторонними подрядчиками, которые будут предоставлять услуги по ремонту и поддержанию нормального состояния МКД.
Если в доме насчитывается более 12 квартир, осуществление некоторых процедур усложняется. Для одобрения решения нужно собрать более 50% голосов всех владельцев жилья. Только тогда их волеизъявление можно считать легитимным.
Читатели юридических порталов часто интересуются, сколько квартир должно быть в доме для непосредственного управления. Этот нюанс регулирует ст. 161 ЖК РФ. Чтобы жители МКД могли воспользоваться обслуживанием напрямую, в здании должно быть не меньше 13 квартир, но и не больше 30.
Руководство домом осуществляется всеми собственниками жилплощади в личном порядке или через посредника. Последний может не проживать в МКД, где предусмотрена непосредственная форма руководства.
Оптимальный вариант обслуживания дома – управление МКД до 30 квартир. Большее количество жильцов сложно привлечь к участию в собрании. Еще труднее достигнуть согласия.
Преимущества и недостатки непосредственного управления
Непосредственная форма обслуживания – одна из самых старых и эффективных. Чтобы обеспечить своевременный и качественный уход за МКД, жителям нужно координировать действия и через уполномоченного представителя заключать договоры с подрядчиками.
Стоит обсудить сильные и слабые стороны этого варианта эксплуатации МКД. Так, управление собственниками помещений в многоквартирном доме связано с рядом преимуществ:
- Выполнение оплаты коммунальных услуг напрямую фирмам, которые их предоставляют.
- Прозрачные расчеты.
- Задолженность граждан не касается остальных жителей.
- Дополнительные услуги предоставляются согласно уплаченной сумме.
- Обслуживающие организации расходуют средства на работы, предусмотренные в договоре, что значит, деньги используются рационально.
Система управления эффективна лишь при активной позиции жителей дома.
Минусы непосредственного обслуживания:
- Представитель собственников берет на себя руководство. Обычно это бесплатно, зато забот у него более чем достаточно.
- Отсутствие возможности получить средства на социальные программы: капремонт, обустройство детской площадки и так далее.
- Расходы на внесение улучшений – наем консьержа, благоустройство подъезда и прочее – ложатся на плечи добровольцев. Несогласные лица могут отказаться от оплаты нововведений.
- Если в составе МКД есть муниципальное жилье, на собрание приглашаются наймодатели, имеющие аналогичные с жителями права при голосовании.
- Формирование инициативной группы.
- Проведение общего собрания собственников (ОСС) жилья. На нем обсуждаются вопросы относительно формы управления, проводится обязательное голосование, избирается председатель совета дома.
- Выбор организаций, который будут обслуживать МКД. В течение года нужно заключить прямые договоры с монополистами, подрядчиком.
- Подтверждение общего согласия на переход к непосредственному управлению.
- Выбор кандидатуры официального представителя.
- Формирование представительского органа.
- Заключение договоров на обслуживание.
Прежде чем перейти к этой форме управления, нужно внимательно изучить перечисленные минусы и плюсы.
Как перейти на непосредственное управление МКД
При переходе к новому виду обслуживания нужно соблюдать процедуру. Её можно разделить на три этапа:
Если выбранный способ руководства не реализован жильцами в течение года, городские власти обязаны искать дому управляющую компанию.
Инициативная группа
Чтобы дело получило развитие, нужна инициатива. Не является исключением из правила и процедура организации управления домом. Среди жильцов всегда есть лица, готовые представлять интересы остальных собственников квартир. Они составляют так называемый координирующий центр.
Группа создается по списку владельцев квартир. Параллельно проводятся агитационно-разъяснительные работы, привлекается как можно больше жильцов.
Информировать о подобных мероприятиях лучше письменно на щите у подъезда. Самый эффективный метод – обход собственников.
Инициативная группа выбирает по 1-2 представителя из каждого подъезда, готовых организовать процесс и придерживаться условий работы. Эта группа сообщает остальным жильцам суть вопроса, объявляет, где и когда состоится первое ОСС.
Собрание собственников
Чтобы форма обслуживания дома была утверждена, нужно зафиксировать волю собственников. Для этого организовывается собрание жильцов или заполнение анкет с перечнем вопросов. Кворум для мероприятия – не менее половины собственников МКД.
Основные пункты, обсуждаемые на ОСС:
Данная стадия является основной при переходе на новый вид управления домом.
Интересы владельцев квартир в доме в отношениях с третьими лицами может представлять один из собственников помещения в МКД. Изменения в прошлом году также закрепили, что выполнять эту функцию способно лицо, уполномоченное письменной доверенностью по одобрению большинства жильцов.
Выбор обслуживающих фирм
Чтобы непосредственное управление начало действовать, в соответствии со ст. 164 ЖК РФ, нужно заключить соглашение с компаниями-подрядчиками, которые переймут обязанности, направленные на содержание и ремонт недвижимого имущества. Это – важнейший этап при переходе на новую форму руководства.
Если обслуживающая организация многоквартирного дома не найдена, способ управления не актуален.
Для успешного оформления соглашения нужно подготовить:
- протокол, содержащий желание жильцов перейти на непосредственное руководство МКД;
- протокол, в котором указаны данные лица, ответственного за переговоры с обслуживающими фирмами;
- технический паспорт дома;
- заявление на имя руководителя организации с просьбой о заключении прямого договора;
- заверенные нотариусом доверенности.
На общем собрании жильцы обсуждают, как выбрать обслуживающую организацию.
Нюансы непосредственного управления МКД
Важный этап при осуществлении непосредственного обслуживания жильцами дома – заключение договоров с РСО. Об этом говорится в постановлении Правительства РФ № 354 . В нормативно-правовом акте закреплено, как и в каком количестве поставляются коммунальные услуги от подрядчиков, если с ними достигнуто соглашение от лица владельцев при непосредственном управлении МКД.
За перебои в электро-, газо- и водоснабжении ответственность несут именно подрядчики или субподрядчики, с которыми заключен договор.
Для непосредственного управления характерны особые взаимоотношения между жильцами и РСО. Договор заключает каждый собственник от своего имени, большинство лиц как единая сторона или владелец квартиры, уполномоченный на представительство.
Непосредственное обслуживание позволяет забыть о проблемах с расчетными центрами и . Привлекая подрядные организации и обеспечив реальную деятельность совета дома, управление будет максимально эффективным. При этом более рационально используются средства на содержание недвижимости.
Если в МКД 100 и больше квартир, прямое управление многоквартирным домом не допустимо. Количество жильцов в доме пропорционально поступающим от них требованиям относительно обслуживания МКД. Возникает огромное количество дополнительных задач, решение которых достаточно трудно контролировать. Вероятность достигнуть соглашения со всеми жильцами слишком мала. В подобных условиях целесообразнее создавать .
Заключение
Хотя управление многоквартирным домом напрямую жителями – распространенная практика, серьезную конкуренцию ей составляют управляющие компании.
Непосредственное обслуживание позволяет собственникам квартир поддерживать дом в оптимальном состоянии. Здание обслуживают уполномоченные организации, но их деятельность прозрачна и легко контролируется владельцами помещений.
Юрист. Член Адвокатской палаты г. Санкт-Петербурга. Опыт работы более 10 лет. Окончил Санкт-Петербургский государственный университет. Специализируюсь в сфере гражданского, семейного, жилищного, земельного права.
